开放社区≠拆墙!

栏目编辑王雷Ｉ高端会客厅　推广开放社区不是简单的“拆墙运动”　主持人：有人说，开放社区就　是拆除小区围墙，您如何看待？封　闭小区怎样合理“开１］”？　吴志强：当然不是了。所谓开　放社区就是居住和商业的集中融合，　即街区既要提供居住，又要有丰富　的商业配套和休闲配套。最常见的　形式就是：上面住人，下面营商；　上面是私有空间，下面是商业空间　或者公共空间。将住宅与外部世界　全面打通，形成一个没有围墙的开　放式社会。开放社区在国外已经是　种比较成熟的城市格局形态。　我国封闭式小区的建设高峰有　两个，第一个高峰是２０世纪５０年代兴起的单位大院，城市　各个独立的单位圈一块地，建一个集办公生产、居住、后勤　以及各项生活服务于一体的大院子，作为福利提供给职工，　外人不能随便进出。到现在，因为历史延续性，单位大院　仍然是中国许多城市的基本构成形态之～。有数据统计，　光北京就现存３７００多座单位大院。第二个高峰期是１９９８　年之后。１９９８年住房制度改革，居住区开发由开发商主导，　景观设计、物业管理等方面成为房产卖点，小区封闭化，与　城市的关系走向隔离。　在邻里空间向密集型发展的今天，未来城市的出路就　是要鼓励多样性、独特性甚至是矛盾性，接受时间流逝过　程中发生的演变，调节不断变化和进步的发展过程，求大同，　存小异。　不能把推广开放社区理解为简单的“拆墙运动”，更不　是说全国所有城市居住区或大院都要拆围墙。要打开的主要　是那些历史原因造成的单位大院和超大的封闭小区，他们大　都占据城市中心的公共地带，造成城市道路梗阻，因断头路　和丁字路影响交通。　“封闭式住宅小区”并非指所有的城市社区，而是指绵延　数千米甚至面积超过几平方公里的“超级单位大院”和“超大　小区”或者“超大楼盘”，关键是它们的超大封闭尺度影响了　

整个城市道路交通结构体系，造成主干线打断形成大量丁字路。　我认为，“原则上不再建设封闭住宅小区”可以理解为：　是所谓的“封闭住宅小区”是指体量超大、阻碍城市路网　的“城中之城”，并非是指所有的住宅小区。二是对大型房　地产企业拿地、用地，要做出一定尺度限制，土地在出让方面，　应该小块出让，不再是大片出让。三是通过发展城市中心地　段，畅通城市毛细血管，使城市路网稠密，四通八达，从而　达到治堵的目的。城市规划建设，最终是由怎么让百姓的生　活更美好来决定的。　开放小区或单位大院不是一哄而上拆围墙。如何理解“新　建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”成为　关键所在。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现　内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利　用。应该把握好以下几点：一是要理解好“逐步”两个字。“逐　步”就是要有计划，要有轻重缓急，并不是“一刀切”，也　不是“一哄而起”，更不能简单地理解为“拆围墙”。二是具　体推进这项工作还要制定细则，特别是各省、各城市还要根　据实际情况，制定具体办法。在制定办法过程中，肯定要听　取市民意见。三是要实施逐步打开封闭小区和单位大院的城　市，要考虑到各种实际情况和各种利益关系，依法依规处理　好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。　

２０１６—４　２７　客厅　Ｉ栏目编辑王雷　开放社区后安全问题如何保障？　推行社区开放后，很多人担心，　．Ｊ、区的安全隐患是不是会增加？　以后小区的物　消费生活的便利、生活的私密性与安全性，也为商业增加　

随着我国进入城市型社会，城市管理会越来越　更力口开放的街区模式下，我国也会进入楼宇安　智能的管理手段将大大提高安保能力和水平。　，Ｊ、区打开就对交通有利，要看小区的封闭状态　关系才能确定。其次小区的治安并不仅仅是　封闭也不能解决安全问题，要靠管理和防范　叻口强巡逻、守护等多种措施加强治安。　需要硬件保障和软件支撑。比如，解决好停车、　晓保护、住宅区域公共空间等问题，这是实现　腱。以武汉融科天城开放式社区为例，通过商　化设计试图解决小区由封闭走向开放后可能带　全”及“非社区居民的干扰”问题。　了更多的潜在消费可能，促使社区商业溢价空间与去化率　得以提升。　针对小区开放后可能带来的非社区居民干扰问题，武汉　融科天城项目在设计之初就考虑到了这个问题，也是通过立　体化设计实现了非社区居民与社区居民的隔离：即地面层为　商业人群与穿行人群的活动空间，社区居民的专属休闲景观　空间被设置在商业层的屋顶，最大限度减少非社区居民对本　小区业主的干扰。　为了让社区居民回家体验更为舒适，该项目还在社区会　所处设计了极具仪式感的回家路径，并设有门禁与保安，在　规避非社区居民的干扰同时，满足社区居民与访客使用，可　以很好地迎合居住者的心理需求；与此同时，为方便社区居　民消费便利，住户可通过住宅楼的电梯直达首层或地下车库。　

空间的立体化即首层与二层安排商业，三层以　吾民专属花园，从而商业与住宅在空间上实现　；第二步，再将住宅与商业的管理分开，住宅　ｒ虫的门禁及监控管理系统，每栋住宅楼大堂可　亓ｉ保证居住安全。　住宅空间立体化分离，不仅满足了社区居民　

自此居民回家的路径可以任意　选择，也更为安全、便利。　由此看来，以武汉融科天　城项目为例，看似开放小区后　社区景观被道路占领，减少了　社区居民的休闲景观空间，实　际上通过立体方式设置屋顶花　园后，增加了比原平面景观更　多的专属休闲空间。在有限的　土地面积上，既满足国家新近　颁发的文件要求，即“打开社　区实现内部道￣Ｉｔ－＇Ｄ共化”，又可　以提高绿化率，为社区带来更　大的使用价值。　我认为，封闭或开放不能　概而论。首先，已经建成的　小区，《物权法》规定非常明确，　小区内道路、空地属于业主共有。如果要打开封闭小区，只　能走征收然后补偿的途径，从而实现使用权的移转，这在《物　权法》上几乎是唯一的途径。如果既不征收又不补偿，就涉　及到侵犯业主权利了。其次，对于将来新建的小区，应该通　过规划明确道路陛质，如果已经规划为公共道路后，就不能　随意共有了。　高端会客厅　ｌ栏目编辑王雷　他山之石　美国：小区是否开放，业主投票决定　在美国芝加哥等大城市市区，封闭住宅小区很少。　芝加哥市区基本上是街区制，初来者根据街区１］牌号基　本能纵横定位找到地址。在郊区，才有一些高档社区是　封闭的。这些社区里的道路不对外开放，保安和１　］卫都　由小区物业负担，因此物业管理费比一般小区高很多。　为居民区内部交通安全考虑，芝加哥政府对过路车　辆使用小区内道路有严格限制，ｌ：：ｌｓｔｕ￣ｌｌｚ高速的干道限速　般每小时４０英里（１英里约为１．６公里），而在小区内　部，无论是封闭还是开放小区，一般限速每小时２５英里。　很多开放社区会采取措施限制外部车辆流量或让司机减　速，如用小型环岛取代十字路口，减少干线和小区道路　的进出口。还有很多小区在高峰时段禁止路过车辆拐入　小区“抄近路”，如芝加哥西郊的Ｅｌｍｈｕｒｓｔ在ＩＬ　８３号公　路上立了很多高峰时段不准右转进入小区的标志。美国　封闭小区的社区物业委员会由业主自己选举产生，管理　小区的物业财务和各种计划。业主可以自己投票决定是　不是要开放小区还是封闭小区。至于安全支出，如果当　地居民比较富裕，房地产税比较多，警力就强一些，治　安也会好一些。　美国重要政府部门或大公司不仅占地大，而且也采　取封闭式。如美国能源部下属的阿岗国家实验室和费米　国家实验室就是完全的封闭系统，除了办公场所，还有　宿舍，甚至专用铁路和发电厂，社会车辆原则上不能进入，　有特殊访客或开放日时安检后才能放行。美国Ｄｉｓｃｏｖｅｒ　Ｃａｒｄ（发现卡）、Ａｂｂｏｔｔ（雅培）等公司总部占地都很大，　内部的道路不对外开放。麦当劳公司总部为了公关，对　附近居民开放公司所属的公园和绿地。　

韩国：开放小区乱停车，小心被贴条　随着城市化的发展，韩国１９５７年在首都地区的钟岩　洞建起第一栋公寓住宅楼。１９６２年开工兴建的麻浦公寓　是韩国首个住宅小区。之后随着韩国经济的腾飞，大量　劳动力进入大城市，独栋住宅已难以满足需要，郊区出　现越来越多住宅小区。首尔市内一些独栋住宅的聚居区　正逐步面临改造，这些住宅区被称为“再整备区域”。过　去的密集的独栋住宅经过改造后变成一栋栋高楼，细密　的道路也被小区内的道路取代，这些小区也是封闭式，　

但主干道不会被取消。首尔几个开放内部道路的小区，　这些小区外部没有围墙，门口没有警卫，被当地人俗称　“乡村巴士”的公交车在小区内穿行。有时，这些开放的　内部道路也不好走，主要是占道停车现象严重，路被占　去大半。在这样的开放式小区停车也需要注意，如果是　外部车辆长时间停车，小区物业会给车主点“教训”——　贴上很难清除的警告信。　

俄罗斯：封闭大院和街区制并存　莫斯科是苏联时期的封闭式和新兴的街区制并存。　近些年，莫斯科封闭式的住宅小区逐渐开放，机关单位　和学校也没有了院墙。很多普通小区并没有大１＇］，看不　到保安，但有防止外面车辆随便进入的道闸，每个楼有　值班的保安人员，楼１＇］口装有对讲系统或密码锁。在莫　斯科，外交公寓和一些高档小区才设有围栏和保安，进　入内部必须进行严格检查，需要出示相关证件，方可被　放行。莫斯科的小学都有栅栏和围墙。２００４年别斯兰人　质事件后，俄罗斯许多学校都增加了门禁系统，以保障　学校师生和家长们的安全。　

日本：高高在上的大学敞开了大门　日本很多大学过去都高度封闭，给人高高在上的感　觉，现在则加强同周边区域的良性互动。日本越来越多的　私立大学开始倾向修建“无门”大学，一是由于地价昂贵，　不得不分散院系；二是向欧　１名校学习，试图把校园和整　个街区融为一体。早稻田大学素来以“没有正门”著称，　西校区非但不见大门，甚至不见牌子，只有一尊创始人大　隈重信的铜像。按照官方说法，此举意为“学校向任何人　都敞开大门”。由于地处东京城区，没有足够大的整块空　间，早稻田大学有些院系还分散在主校区周边的住宅区里。　再以名古屋大学为例，主校区被一条宽阔的公路隔开，社　会车辆正常行驶，路上有红绿灯，路边是地铁站、公交车　站、邮局和银行等公共设施。教授、学生和周围居民你来　我往。由于日本人很注意公众场合保持安静，因此，正常　的教学不受影响。东京大学本乡校区几乎看不到围墙和栅　栏，各个院系的教学设施集中在一起，反而形成一个独特　空间，能和“外面的世界”明显区分。　

３　０诫　窥照