紫利仑物业费第三方评估
物业费合理性的评估方法
评估物业费的合理性是确保业主支付的费用与提供的服务和设施相符合的重要过程。
以下是一些常见的评估方法，可用于确定物业费的合理性：
1. 比较分析：通过与相邻小区或同类型物业的物业费进行比较，以了解当前小区的物业费是否处于合理水平。
这可以包括比较每平方米或每户业主的物业费用，以及比较提供的服务和设施。
2. 费用构成分析：对物业费的构成进行详细分析，了解每个费用项目的具体用途和金额，并评估其合理性。
这可能涉及到管理费、维修基金、保安费、清洁费等各项费用。
3. 服务质量评估：评估物业管理公司提供的服务质量，包括维修响应速度、公共设施的维护情况、保安措施等。
如果物业管理公司的服务质量不达标，那么相应的物业费就可能不合理。
4. 收支平衡评估：对物业费收入和支出进行平衡评估，确保物业费用能够覆盖小区内的日常运营和维护成本。
这涉及到收入来源、费用预算、费用支出等方面的分析。
5. 业主满意度调查：开展业主满意度调查，了解业主对物业费的认可度和满意程度。
通过调查结果，可以评估物业费是否合理，并确定改进的方向。
6. 监督机制建立：建立一个有效的监督机制，确保物业费的使用和管理符合法规和相关规定。
这可以包括审计、公开财务报表、业主代表参与等方式，以增加透明度和公正性。
综合运用上述评估方法，可以全面了解物业费的合理性，并提出改进建议，以确保业主支付的物业费与提供的服务和设施相匹配。
重要的是，评估过程应该具有客观性、透明度和参与性，以确保公正性和广泛接受度。
物业服务费用评估委托合同
物业服务费用评估委托合同合同编号：_______________________甲方：_______________________乙方：_______________________地址：_______________________联系人：_______________________联系电话：_______________________签订日期：_______________________签订地址：_______________________根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公正和诚实信用的原则下，就甲方委托乙方进行物业服务费用评估事宜，达成如下协议：第一条评估服务内容1.1 甲方委托乙方对其所管理的物业进行服务费用评估。
① 评估范围包括但不限于物业的基础设施、管理服务质量、环境保洁、安保等各项服务内容。
② 乙方需根据甲方提供的相关资料，进行全面的费用核算与分析。
③ 评估报告应包括物业服务费用的合理性、市场参照标准及优化建议。
④ 乙方须依据评估结果，为甲方提供详细的书面报告，并解释报告中的各项数据。
1.2 评估方法及标准。
①乙方应采用符合行业标准的评估方法，确保评估结果公正、客观、准确。
② 评估过程可参照市场类似物业服务费用，结合甲方物业实际情况进行调整。
③ 乙方应考虑甲方物业的特殊性，如地理位置、规模、业主结构等因素。
④ 评估标准须符合国家及地方相关法律、法规，特别是有关物业管理收费的规定。
1.3 评估报告的提交。
① 乙方应在约定的评估期限内，向甲方提交完整的评估报告。
② 报告中应包括数据分析、结论及优化建议，确保甲方能根据报告做出合理决策。
③ 评估报告应按照双方约定的格式、内容和标准进行整理，并提供电子版与纸质版各一份。
④ 乙方需在提交报告后，解答甲方在评估过程中提出的疑问，提供必要的技术支持。
第二条评估费用与支付方式2.1 评估费用的确定。
物业服务第三方评估监理实用手册
第一章：物业服务第三方评估监理的重要性在如今日益发展的社会经济环境下，物业服务质量成为了社区居民关注的焦点。
而物业服务第三方评估监理就是为了监督和评估物业服务的质量，以保障居民的利益。
物业服务第三方评估监理实用手册，就是帮助物业管理方及业主委员会全面了解如何进行评估和监理，保证服务质量达到最佳状态的指南。
下面我们将从五个方面来探讨物业服务第三方评估监理的重要性。
1. 对物业服务质量的保障物业服务第三方评估监理实用手册能够帮助物业管理方了解业主对于服务的期望和需求，以及对服务质量的评价标准。
这使得物业管理方能够根据具体要求来提供服务，确保服务质量达到标准，并且对物业服务进行全面的监督和评估，最终保障了物业服务的质量。
2. 增加服务透明度和公平性通过第三方评估监理，业主委员会和居民可以更加清晰地了解到物业服务的运营情况和质量表现，使得整个过程更加公开和透明。
这不仅增加了居民对物业管理方的信任度，也避免了因信息不对称所导致的纠纷和矛盾，增加了服务的公平性。
3. 提高物业管理效率有了第三方评估监理手册的指导，物业管理方可以更加系统地评估服务效果，并及时进行调整和改进。
也能够更多地了解到业主对于服务的反馈和建议，从而提高管理效率和服务水平。
4. 为业主提供更好的生活体验通过第三方评估监理手册的实施，物业服务质量得到提高，业主将能够享受到更加优质的生活环境和服务体验。
这将提升居民的生活满意度，减少因物业管理不善引起的投诉和矛盾，营造一个更加和谐美好的社区生活。
5. 规范物业服务市场第三方评估监理实用手册的实施，将促进物业服务市场的规范化和专业化发展。
对于不合格的物业管理公司将会面临淘汰的命运，而那些提供优质服务的公司则会受到更多业主的青睐，从而提高了整个物业服务市场的水平和竞争力。
物业服务第三方评估监理的重要性不言而喻。
它不仅可以保障物业服务质量，增加服务透明度和公平性，提高管理效率，为业主提供更好的生活体验，还能够带动整个市场的规范化和专业化发展。
物业费的合理评估
# 物业费的合理评估## 1. 引言物业费是由业主按照一定比例缴纳的费用，用于维护和管理小区的公共设施和提供相关服务。
为了确保物业费的合理性和公平性，对物业费进行合理评估是非常重要的。
本文将探讨物业费的合理评估，包括考虑因素、评估方法和公示透明等方面。
## 2. 考虑因素### 2.1 小区规模与特点物业费的合理评估需要考虑小区的规模与特点。
例如，小区的建筑面积、居民数量、设施配套情况等都会影响物业管理的工作量和成本。
较大规模和高档小区可能需要更多的资源和服务，从而导致物业费的相对增加。
### 2.2 服务水平和质量物业费的合理评估还需要考虑物业管理公司提供的服务水平和质量。
不同的物业管理公司可能提供不同水平的服务，这将直接影响物业费的合理性。
应根据服务内容、响应速度、设施维护等方面进行评估，确保物业费与所提供的服务相匹配。
### 2.3 地区经济水平地区经济水平也是物业费的评估因素之一。
物业费的合理性应考虑当地的经济发展状况和居民收入水平。
较发达地区可能承担更高的物业费用，而相对落后地区则可能较低。
### 2.4 公共设施和服务配套公共设施和服务配套的完善程度也需要纳入物业费的评估范围。
例如，如果小区内有健身房、游泳池、停车场等高级设施和服务，则物业费可能会相应增加。
## 3. 评估方法### 3.1 比较法比较法是常用的物业费评估方法之一。
通过与类似小区或附近小区的物业费进行比较，可以了解当前物业费是否合理。
这需要考虑到小区的规模、地理位置、服务水平等因素，并结合实际情况进行综合评估。
### 3.2 成本法成本法是另一种常用的物业费评估方法。
通过分析物业管理公司的成本结构和费用支出，包括人力成本、设备维护成本、能源费用等，可以推算出物业费的合理范围。
这需要物业管理公司提供详细的财务报表和费用明细。
### 3.3 市场调研法市场调研法是通过对市场上类似小区的物业费情况进行调查，了解市场行情，从而评估物业费的合理性。
物业三方询价制度模板
物业三方询价制度模板第一章总则第一条为了规范物业服务三方询价行为，提高物业服务采购的透明度、公平性和效率，根据《中华人民共和国政府采购法》、《物业管理条例》等法律法规，制定本制度。
第二条本制度所称物业服务三方询价，是指采购人在采购物业服务时，邀请与采购人有业务往来的物业服务企业（以下简称供应商）参加报价，通过比较各供应商的报价，确定中标供应商的行为。
第三条采购人、供应商和参与询价的第三方应当遵循公开、公平、公正、竞争和效益原则，共同实施物业服务三方询价活动。
第四条物业服务三方询价活动应当遵循本制度的有关规定。
第二章询价组织第五条采购人应当成立物业服务三方询价小组，负责组织、实施和监督物业服务三方询价活动。
询价小组由采购人的代表和有关专家组成。
第六条采购人应当根据采购项目的特点和需求，制定详细的询价方案，包括询价时间、地点、程序、评分标准等。
第七条采购人应当通过公开渠道发布询价公告，邀请供应商参加报价。
询价公告应当包括采购人的名称、地址、联系方式、采购项目的名称、内容、规模、预算、报价截止时间等信息。
第三章供应商报价第八条供应商应当根据采购人的需求和技术规范，编制报价文件，包括报价表、服务方案、业绩证明等。
第九条供应商应当在报价截止时间前，将报价文件提交给采购人。
供应商对其报价文件的准确性和完整性负责。
第十条供应商不得相互串通，损害采购人的利益，不得以低于成本的报价竞标。
第四章询价评审第十一条采购人应当组建评审小组，对供应商的报价文件进行评审。
评审小组由采购人的代表和有关专家组成。
第十二条评审小组应当按照询价方案确定的评分标准，对供应商的报价文件进行评分。
评分结果应当作为确定中标供应商的依据。
第十三条评审小组应当在评审结束后，向采购人提交评审报告。
评审报告应当包括评审过程、评审结果、中标候选人等内容。
第五章中标与合同签订第十四条采购人根据评审报告，确定中标供应商。
中标供应商应当在接到中标通知后，与采购人签订物业服务合同。
物业服务质量第三方考核客观指标及评分细则全套
物业服务质量第三方考核客观指标及评分细则全套项目测评指标分值考核方式评分细则及操作说明一、依法财务管理20分依法持证停车收费3分现场考核停车收费取得《经营性停车场许可证》，在有效期内，并在醒目位置公示。
无证经营，扣3分。
证件超出有效期限1年内，扣1分，超出有效期1年以上，扣2分。
未在醒目位置公开扣1分。
依法按时上缴维修金5分资料考核除非经业主大会批准并向区维修金中心报备，日常维修金应由物业公司依法应按季缴入政府专户，每少缴10%扣1分，扣完为止。
从市、区维修金中心（网站）获取该公开数据。
依法使用维修金4分资料考核使用专项维修资金，须经业主大会批准，或经政府部门责令强制使用。
对于维修资金使用，物业公司提供相应的业主大会表决资料或者政府责令强制维修等文件。
维修金使用数额，与业主大会表决或政府责令维修数额一致，从市区维修金中心网站获取该数据。
未依法依规使用或使用数额与业主大会授权金额不一致的，该项不得分。
依法公示财务收支3分资料考核特区条例规定要求酬金制小区每季度公布物业服务费收支。
物业公司提供文件及照片。
未按规定公布，该项不得分。
包干制小区公示专项维修资金使用报表，未公示该项不得分。
依法接受业委会审计财务5分现场考核酬金制所有账目都应接受审计，包干制公共收益和维修金应接受审计。
拒绝或不配合审计的不得分，业委会出具意见。
业委会未要求审计或无业委会的该项不计分（不得分、不扣分）。
二、房屋设施设备管理32分房屋及共用设施设备档案4分资料考核①宗地红线图②竣工总平面图（包括单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）③房屋建筑面积测绘报告④建设单位移交的共用设施设备安装、使用和维护保养等技术资料⑤物业公司对建筑及设施设备的维修维护保养记录⑥住户档案、房屋及其配套设施权属清册。
每一项不具备扣0.5分。
⑦以上所有资料除住户档案外均可供业主公开查询，该项行为未实施则扣1分。
房屋天面、墙面、地面等维保5分现场考核全面巡查或至少抽查3栋房屋天面、地面、墙面，①效果：发现裂缝、漏水、面砖、涂料等装饰材料脱落，每发现一处扣0.5分：②责任：核查物业提供的登记及维修记录，物业无记录或该处损坏未记录在册、或该处损坏记录在册但已记录超过1个月的，扣0∙5分。
《物业服务第三方评估监理管理办法》解读
《物业服务第三方评估监理管理办法》解读《物业服务第三方评估监理管理办法》解读2010年7月8日，《物业服务第三方评估监理管理办法》正式发布。
2010年10月1日起，业主若对自己小区的物业价格和服务存在质疑，可委托第三方评估监理机构进行评估。
新建房屋的物业费，必须经第三方评估。
北京市住建委物业处处长于良表示，从本月开始，市住建委开始接受物管专家的报名。
在办法执行前，会启动物业第三方监理机构成立的前期筹备工作。
从10月1日起，正式接受报名机构的备案。
在此之前，本市已经公布了物业价格成本，今后要形成按季公布的程序。
1、何种情况可找第三方评估？四情况可委托评估《办法》中规定，物业项目交接查验；物业服务费用评估；物业服务质量评估；其他需要评估监理的事项，四种情况可以委托第三方进行评估并出具报告。
这些问题，都是目前物业服务中出现问题最多，解决最困难的地方。
其中物业项目交接查验包括，建设单位向全体业主移交物业项目时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行交接查验。
另外，全体业主选聘新的物业服务企业、其他管理人或自行管理时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。
而物业服务费用评估和物业服务质量评估，则针对的是业主与物业间，就物业价格和服务标准产生的纠纷。
2、新旧小区必须找第三方评估吗？新房物业费必须评估据介绍，对于新建房屋，建设单位应当在销售前确定物业服务事项和标准，从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中，随机抽取物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所予以公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。
而针对已入住的小区，业主大会首次选聘或更换物业服务企业时，可以委托物业服务评估监理机构进行物业服务费用评估。
3、产生的费用应由谁支付？谁委托谁付评估费针对委托第三方评估如何收费的问题，《办法》明确，按照“谁委托谁付费”原则，且由委托人与物业服务评估监理机构以物业服务项目查验点为基础协商确定收费金额。
物业服务质量第三方评估标准
物业服务质量第三方评估标准1. 标准来源物业服务质量第三方评估标准是由相关行业协会、政府部门或专业机构制定的，旨在对物业服务质量进行客观、全面、科学的评估。
例如，中国物业管理协会发布的《物业服务质量评估标准》是一项权威的评估标准。
2. 标准内容物业服务质量第三方评估标准包括以下内容：2.1 设施管理评估：评估物业公司对物业设施的维护和管理情况，包括设施的完好程度、维修保养情况等。
2.2 安全管理评估：评估物业公司对物业安全的管理措施和应急预案的制定情况，包括消防安全、安保措施等。
2.3 环境管理评估：评估物业公司对物业环境的管理情况，包括绿化养护、卫生清洁等。
2.4 社区服务评估：评估物业公司对业主的服务水平和满意度，包括投诉处理、居民活动组织等。
3. 标准中规定的数值物业服务质量第三方评估标准一般会根据不同的评估内容制定相应的评分体系。
评估标准中会规定不同等级的评分标准，例如，设施管理评估中，完好程度达到90%以上的得分为优秀，80%以上为良好，70%以上为合格。
4. 技术要点物业服务质量的评估需要考察一些技术要点，例如：4.1 数据收集与分析：通过收集物业管理的相关数据和信息，并进行分析，以客观评估物业服务质量。
4.2 调查问卷与访谈：对业主进行调查问卷和访谈，了解他们对物业服务的满意度和建议，作为评估的重要依据。
4.3 实地考察与检查：实地考察物业服务场所，通过检查设施设备、环境状况等，评估物业服务的实际情况。
5. 应用方向物业服务质量第三方评估标准可以应用于不同类型的物业，例如住宅小区、商业综合体、工业园区等。
它可以帮助物业公司及业主了解物业服务的现状和存在的问题，为改进和提升物业服务质量提供参考。
6. 总结物业服务质量第三方评估标准是一项重要的工具，能够客观、全面地评估物业服务质量。
标准来源于行业协会、政府部门或专业机构，内容包括设施管理、安全管理、环境管理和社区服务等方面。
评估标准中规定了具体的评分标准，评估过程中需要关注数据收集、调查问卷与访谈、实地考察与检查等技术要点。
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1、新建物业物业费评估
公司接受开发企业的委托，对新建物业（住宅、写字楼、商业楼、其他物业项目）的物业费价格进行评估，并对其出具具有时点性的物业费评估报告。
收费标准：以委托评估物业项目为单位，3-10万元，正负5%浮动。
双方签署委托合同当天就支付全部委托费用，并开具评估费用发票。
评估流程：开发企业依据北京市《住宅物业服务标准》确定所需要的服务级别标准，向紫利仑提供所需物业管理方案等相关文件资料复印件以及现场查验协助，确认专家库抽取的专家组成员有无回避；然后，紫利仑第三方独立进行评估并于委托约定时限内向委托方交付评估报告。
2、老旧物业物业费第三方评估
紫利仑接受业主及业委会、物业企业的委托，就委托物业（住宅、写字楼、商业楼、其他物业项目）的物业费价格进行评估，并对其出具具有时点性的物业费评估报告。
收费标准：以委托评估物业项目为单位，6-20万元，正负5%浮动.双方签署委托合同当天就支付全部委托费用，并开具评估费用发票。
评估流程：业主、业委会、物业企业依据北京市《住宅物业服务标准（五级）》确定所需要的服务级别标准，向紫利仑提供所需物业管理方案相关文件资料复印件以及现场查验协助，确认专家库抽取的专家组成员有无回避；然后，紫利仑第三方独立进行评估并于委托约定时限内向委托方交付评估报告。
评估说明：第三方评估的时点性就是受委托当年度的物业费评估，其他时点无效。
（一）、紫利仑接受开发企业、业主、物业企业的委托，并对委托物业（住宅、写字楼、商业楼、其他物业项目）的物业服务企业服务质量进行质价相符与否的公正评估，委托双方签订委托合同。
（二）、收费标准：以委托评估个体为单位，依评估物业服务面积、服务标准、服务项目不同而计价。
费用范围在10-30万之间（具体计算方法参见《北京市物业服务质量评估业务收费指导意见（试行）。
双方签署委托合同当天支付全部委托费用，并开具评估费用发票。
（三）、评估依据：紫利仑根据物业费价格、物业合同、服务级别标准、物业服务项目、业主满意率、业主规约的约定和北京市规定的物业服务管理技术规范、法律法规等规定进行物业服务质量评估。
（四）、评估时点：以提交报告之日为基准日，其他时点无效。
三、物业项目交接查验第三方评估
（一）、紫利仑接受开发企业、物业企业、业主及业委会委托（住宅、写字楼、商业楼、其他物业项目）的物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能、共用设备设施状态等是否符合《北京市物业管理办法》、《北京市物业项目交接查验管理办法》、《北京市新建物业项目承接查验技术标准》进行的综合性交接查验评估。
其他财务、人事、办公设备、工具工料、公共收益、停车场、债权债务、代收代缴、外包单位、物业费结余等交接查验均属专项委托。
委托双方签订委托合同。
（二）、收费标准：以委托评估个体为单位，10万㎡以下20-30万元，10万㎡以上31-45万元.具体标准见《北京市物业项目承接查验评估业务收费指导意见（试行）》。
双方签署委托合同当天支付全部委托费用，并开具评估费用发票。
（三）、评估依据：依据北京市相关法律法规的规定
1.《北京市物业管理办法》；
2.《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》；
3.《北京市新建物业项目承接查验技术标准》；
4.《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》；
5.《物业服务管理合同》；
6.《前期物业服务合同》；
7.《房屋买卖合同》；
8、其他相关法律、法规、规范、标准规定部分。
（四）、评估查验内容：
1.物业区域划分状况：查勘现状和《物业区域划分意见书》是否一致。
（新旧）
2.物业构成状况：查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致；查勘现状与房屋销售合同的承诺是否一致。
（新老物业）
3.物业服务用房状况：查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致；查勘现状与测绘成果备案是否一致；查勘物业服务用房面积和楼层是否符合法定或约定标准。
（新老物业）
4.物业共用部位状况: 查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规
划意见书》是否一致；查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致；查验物业共用部位的使用及养护是否符合相关技术标准要求。
（新老物业）
5.物业共用设施设备状况；查验现状与建设工程设计文件是否一致；查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致；查验物业共用设施设备的使用及养护是否符合相关技术标准要求。
（新老物业）
6. 物业资料交接状况：查验拟移交物业资料的种类、数量和内容是否符合相关技术标准要求。
（新老物业）
7. 项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料是否相一致；（新老物业）
8. 项目物业共用部位、共用设施设备情况（设计、安装、调试、使用是否符合规范要求）；（新老物业）
9. 交接双方分别提供的交接情况说明书；（老物业）
10、物业交接遗留问题现状；(新旧)
11．、钥匙交接（新旧）；
12、其他依法应该交接事项；（新旧）
13、其他专项委托依法应该交接事项。
（六）、评估时点：以提交报告之日为基准日，其他时点无效
（七）、紫利仑汇总各专业组报告，加盖印章，送达委托方。
四、物业服务第三方监理
（一）、紫利仑接受开发企业、物业企业、业主及业委会委托（住宅、写字楼、商业楼、其他物业项目）物业的服务管理第三方监理，委托双方签订委托合同。
（二）、收费标准：以委托评估个体为单位，5万㎡以下0.8万元\月\项目，5万㎡以上1.2万元\月\项目.双方签署委托合同当日支付6个月的委托费用，余款于年度末交付年度监理评估报告时付清，并开具监理费用发票。
（三）、监理依据：根据《物业管理条例》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》、《物业服务合同》、《业主规约》、《物业服务管理方案》、《物业作业指导书》以及约定好的物业服务级别（标准）、物业费价格、专业技术技术规范和法律法规等其他相关规定进行物业服务质量跟踪监理。
（四）、第三方监理内容：
以物业专项法律法规为准绳，以物业服务级别规定标准为基础，以物业合同、业主规约为重点。
提供以月为时点的物业服务质量第三方监理；以季度为时点提供业主满意率第三方独立调查；以年度末月为时点的出具第三方监理年度报告，也是物业服务质量评估最客观真实的基础。
（五）、第三方监理意义
专业化的物业服务质量跟踪监理物业公司的各专业服务是否达到了物业合同、业主规约、物业服务级别标准、法律法规之相关规定，为业主行使公共管理权。
（六）第三方监理目的
1、通过第三方监理、业主满意率调查，从独立第三方位置获取业主的投诉并协助物业企业解决投诉，促进物业企业服务管理标准化。
2、理清物业企业和业主之间的契约关系误区，诠释物业费范畴内作为项、增值项、无偿项、收费项等；促进契约双方的和谐共处。
3、通过第三方监理提高物业费收缴率。
五、咨询顾问
一、物业管理事务咨询
1、为开发商、业委会提供物业管理事务咨询
2、物业管理方案设计
3、物业管理专项问题咨询
4、物业管理法规解惑
咨询形式以电话或面谈形式为主。
简单事务的讲解和解惑。
免收咨询费。
方案设计和专项问题咨询需收取咨询顾问费。
标准每次半天以内500元。
一天以内1000元。
现场咨询收费标准除咨询顾问费外，视所在地和交通状况另收交通和食宿费用。
二、物业管理培训
1、物业管理基础知识培训
2、物业管理专项知识业务培训
3、物业管理法规培训
4、业委会事务培训
培训形式：上门培训
收费方式：义务培训、讲课费。
外地还需承担差旅食宿费用。
三、顾问
1、开发商物业顾问（方案评审、交接查验、财务审核）
2、业委会物业顾问（物业公司选聘、服务质量监督、开支预算审核、设备设施检验、法律法规和业委会文件审核）
3、物业公司顾问（管理评审、规章制度建立检查、内部审核、代理投标）
顾问形式：签订顾问合同。
约定顾问期限和收费标准。
签订长期合同给予优惠。