南京河西新城CBD项目介绍调查分析报告

南京河西CBD

南京河西CBD河西中央商务区（河西CBD）位于南京市建邺区河西新城中⼼位置，是华东地区仅次于上海陆家嘴⾦融贸易区的中央商务区，是集⾦融、总部、会展、⽂体、商贸于⼀体的⾸批江苏省现代服务业集聚区。

河西CBD⽴⾜江苏，呼应上海，⾯向长三⾓，辐射华东，承载现代商务商贸功能，是具有新概念典范的国际性CBD，以⾦融、信息服务等现代商务功能为主体，商贸流通、会展以及旅游休闲、居住等其他辅助功能相配套的新型现代服务业集中区，是华东地区现代服务业的集聚区。

CBD核⼼区，南⾄河西⼤街，北⾄梦都⼤街，长约2公⾥、宽约0.4公⾥，占地0.8平⽅公⾥。

13个项⽬16栋标志性建筑，总投资118亿元⼈民币，建筑⾯积约240万平⽅⽶。

根据规划，河西CBD还将向南延伸，向两侧延展，包含的空间将达到3平⽅公⾥。

河西中央公园（河西CBD绿轴C街区）位于南京市河西新城CBD商务轴线与河西⼤街商业轴线交汇的中⼼轴点。

今天就围绕河西CBD中央公园绿轴来鸟瞰河西。

两边⾼楼之间就是河西中央公园绿轴。

河西两幢标志建筑：⾦奥⼤厦和新地中⼼。

河西中央公园像不像⼀个⼥娃的脸。

两幢标志性⾼楼独享中央公园。

⾼楼群中的河西中央公园绿轴。

南京河西中央商务区（CBD）位于南京河西新城核⼼位置，南北长约4公⾥，⾯积2平⽅⽶公⾥，2002年开始规划建设，总建筑⾯积约600万平⽅⽶，总投资约300亿元，分为⼀、⼆期建设。

作为新城之核，它北临江东商业⽂化旅游中⼼，东临新城科技园，西临开发建设中的中国-新加坡（南京）科技⽣态岛，三⼤功能园区将河西CBD聚核其中，形成资源共享、效能互动、优势互补的战略发展态势。

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C BD核⼼区，南⾄河西⼤街，北⾄梦都⼤街，长约2公⾥、宽约0.4公⾥，占地0.8平⽅公⾥。

13个项⽬16栋标志性建筑，总投资118亿元⼈民币，建筑⾯积约240万平⽅⽶；3幢已交付使⽤，6幢主体封顶，⼀期⼯程将于2008年全部交付使⽤。

河西新城

简介:河西新城是南京金融、商务、商贸、会展、文体五大功能为主的新城市中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地，是现代文明与滨江特色交相辉映的城市新中心和现代化国际化新南京的标志区。

河西新城以河西中央商务区、新城科技园、江东中央活动区、新加坡·南京生态科技岛等重点功能园区为主体，形成优势明显的总部、研发、金融、会展等高端产业基础。

其中，河西中央商务区（河西CBD）是华东地区第二大中央商务区，仅次于上海陆家嘴金融贸易区河西新城位于南京西南，北起三汊河，南接秦淮新河，西临长江夹江，东至外秦淮河、南河，总面积约94平方公里，其中，陆地面积56平方公里，江心洲、潜洲及江面38平方公里。

现有人口35万，规划人口60万。

河西新城规划定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心(形成三大功能定位：一是以文化、体育、商务等功能为主的新城市中心；二是以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地；三是居住与就业兼顾的中高档居住区)，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地，按照“整体规划、一次征用、统一开发、分批建设”的方式，最终将建设成为一个现代文明与滨江特色交相辉映的城市新中心和现代化新南京标志区。

河西CBD:河西CBD区域，位于南京河西新城的核心区域，以“三区一轴一核”作为建设目标（商务区、商贸区、旅游展览区、商务绿轴以及中央公园），将实现承载现代服务业的核心城市功能区，并建设形成一个市级商业中心。

建设目的:2010年2月11日南京成功申办2014年青奥会，青奥会主赛场、青奥村落户河西新城，为河西新一轮创新跨越发展提供了千载难逢的历史性机遇。

河西新城将以举办青奥会作为今后四年所有工作的核心节点，以“建设全面提速，迎接青奥会”为工作主线，以“让青年享受奥运，让奥运激励青年”为理念追求，以“全面赶超新加坡”为奋斗目标，着力提升城市品质、城市环境和人居质量，确保2014年以现代化滨江新城形象迎接青奥会，为将南京青奥会办成最具特色与活力的“青春盛会”和“文化盛会”做出应有的贡献。

河西新城CBD一、二期暨中部地区重点项目情况汇总

河西中央商务区一期工程北起纬八路，南至纬九路，全长2公里，规划总建筑面积223万㎡。

共12个项目，14幢建筑，总投资约130亿元。

除新城大厦外为行政办公外各项目功能定位相近，大多是裙房做商业，塔楼一部分做商务办公，一部分做酒店以及酒店式公寓。

欧洲城项目总投资15亿元，总建筑面积35万㎡，公寓以及酒店式公寓为20万㎡，办公5万㎡，商业10万㎡，目前除大型商业广场部分尚未动工外，其他部分均已竣工；雨润广场项目总投资18亿元，总建筑面积19万㎡，其中酒店6万㎡，酒店式公寓6万㎡，商业7万㎡，目前该项目已封顶正在进行外立面幕墙施工以及设备安装；四季仁恒项目总投资8.5亿元，总建筑面积12万㎡，其中酒店占40%，酒店式公寓占60%，该项已投入运营；新城大厦项目分为一期工程和二期工程，总投资22亿元，总建筑面积27.83万㎡，全部为办公性质，一期工程总面积11.83万㎡，总投资10亿元，已投入使用，两栋塔楼分别为市政府若干部门和建邺区区政府，二期工程为市行政审批中心，目前正在进行基坑开挖，计划2012年竣工交付；联强国际大厦总投资5亿元，总建筑面积7.5万㎡，其中酒店3.8万㎡，办公2.3万㎡，商业1.4万㎡，目前已竣工投入运营；东渡新锐国际大厦总投资3.6亿元，总建筑面积7.38万㎡，其中商业1.06万㎡，酒店式公寓4.8万㎡，该项已交付；宋都奥体名座项目总投资3.6亿元，总建筑面积9万㎡，其中商业1.6万㎡，酒店式公寓2.5万㎡，办公2.3万㎡，该项已交付；紫金中央西区项目总投资约4亿元，总建筑面积7万㎡，其中商业0.68万㎡，办公2.1万㎡，酒店式公寓2.9万㎡，该项目已交付；中泰广场项目总投资8亿元，总建筑面积22.6万㎡，其中商业8万㎡，办公6万㎡，酒店式公寓5.5万㎡，该项目已投入运营；嘉业国际广场项目总投资15亿元，总建筑面积25.5万㎡，其中商业6万㎡，办公7万㎡，酒店式公寓7万㎡，目前该项目已交付；金奥大厦项目总投资20亿元，总建筑面积24万㎡，其中商业占15%，酒店21%，办公20%，酒店式公寓15%，目前该项目正在进行主塔楼的外立面施工，附楼酒店式公寓部分将于5月份销售；新城中心项目总投资16亿元，总建筑面积29.1万㎡，其中商业占22.6%，酒店12.2%，办公42%，酒店式公寓23.2%，目前该项目主塔楼已完工，开始进行招商，附楼正在进行基坑开挖，年内工程出±0。

2019南京河西CBD项目市场报告50p 共51页

未完工完工在建在建在建
在建
在建在建在建在建在建在建
江
28
河西国资集团
——
——
不对外国企单位
在建
东中路
2号线
完工在建未开工
本案
南京世界贸易中心总计
31,454 227,884
333,193 1,449,636
未定
商业/写字楼/酒店/酒店式公寓
在建
双轨交、奥体、集中土地开发的重叠发力，未来价值定位必将凌驾于新街口，代表城市新形象的城市新中心；
—— ——
上市年份未定不对外不对外不对外不对外
不对外
不对外不对外不对外未定不对外不对外
物业形态
商业/写字楼商业/写字楼新闻办公写字楼/绿地商业/写字楼/市政配套商业/写字楼/住宅/娱乐/绿地邮电办公邮电办公商业/写字楼商业/写字楼/住宅市政单位市政单位
项目现状
写字楼、商业、公寓
城北板块
晓庄国际广场玉桥国际公寓
13000 17000
写字楼、商业、公寓住宅、商业
南京全市在售酒店式公寓仅有6个； 65年类住宅性质的酒店式公寓仅出现在综合体性质的项目中；随着南京规划审批的严格，未来南京市场上将不再出现65年产权的土地。
城北地区65年酒店式公寓和住宅基本情况比较
上市年份
物业形态
项目现状
1
新地中心
44,899
220,000 2019年6月商业/酒店式公寓/写字楼/酒店
完工
2号线
梦都大街
22 河 2
嘉业国际
33,000
250,000 2019年2月商业/酒店式公寓/写字楼

项目管理-南京河西中央商务区项目概况

南京河西中央商务区项目概况Jack ChengOct 8,2010河西新城整体规划河西新城建设情况河西中央商务区中央商务区CBD一期CBD二期概况河西中央商务区一期•河西中央商务区一期工程北起纬八路，南至纬九路，全长2公里，规划总建筑面积223万㎡。

共12个项目，14幢建筑，总投资约130亿元。

•欧洲城项目总投资15亿元，总建筑面积35万㎡，公寓以及酒店式公寓为20万㎡，办公5万㎡，商业10万㎡，目前除大型商业广场部分尚未动工外，其他部分均已竣工。

•雨润广场项目总投资18亿元，总建筑面积19万㎡，其中酒店6万㎡，酒店式公寓6万㎡，商业7万㎡，目前该项目已封顶正在进行外立面幕墙施工以及设备安装。

•四季仁恒项目总投资8.5亿元，总建筑面积12万㎡，其中酒店占40%，酒店式公寓占60%，该项已投入运营。

项目情况河西中央商务区一期信息日期2010年06月•新城大厦项目分为一期工程和二期工程，总投资22亿元，总建筑面积27.83万㎡，全部为办公性质，一期工程总面积11.83万㎡，总投资10亿元，已投入使用，两栋塔楼分别为市政府若干部门和建邺区区政府，二期工程为市行政审批中心，目前正在进行基坑开挖，计划2012年竣工交付。

•联强国际大厦总投资5亿元，总建筑面积7.5万㎡，其中酒店3.8万㎡，办公2.3万㎡，商业1.4万㎡，目前已竣工投入运营。

•东渡新锐国际大厦总投资3.6亿元，总建筑面积7.38万㎡，其中商业1.06万㎡，酒店式公寓4.8万㎡，该项已交付。

•宋都奥体名座项目总投资3.6亿元，总建筑面积9万㎡，其中商业1.6万㎡，酒店式公寓2.5万㎡，办公2.3万㎡，该项已交付。

项目情况河西中央商务区一期信息日期2010年06月•紫金中央西区项目总投资约4亿元，总建筑面积7万㎡，其中商业0.68万㎡，办公2.1万㎡，酒店式公寓2.9万㎡，该项目已交付。

•中泰广场项目总投资8亿元，总建筑面积22.6万㎡，其中商业8万㎡，办公6万㎡，酒店式公寓5.5万㎡，该项目已投入运营。

城市CBD绿轴景观特色设计浅析——以南京河西新城CBD二期绿轴为例

城市 CBD 绿轴景观特色设计浅析——以南京河西新城 CBD 二期绿轴为例摘要：南京河西新城CBD二期绿轴位于南京市河西新城中心区，项目周边围绕着重要的商务办公区，是城市形象的重要窗口。

本文从其项目背景、现状条件、设计理念、总体设计几方面进行分析，结合项目的特点，提出景观绿轴与市政道路复合式设计意见，以此完善和提升河西新城CBD景观环境，从而提高河西新城城市品位，彰显河西新城城市魅力。

关键词：CBD绿轴；市政道路；复合式；花园；策略1项目背景本项目为南京市河西新城CBD二期工程，项目自北向南依次为CBD一期绿轴、河西中央公园及商务综合体（南京国金中心、德基世贸一号），项目以南则为商务办公楼（南京金融城）。

其中CBD一期绿轴、河西中央公园已建成多年，目前景观现状良好，但相对缺少特色；商务综合体（南京国金中心、德基世贸一号）正在建设；南京金融城现已建成，是具有国际水准、地标性的金融企业集聚区。

南京河西新城CBD二期绿轴位于白龙江东街与嘉陵江东街之间，根据城市片区控规，CBD二期绿轴规划用地面积为长320米，宽28米，横断面具体分配为5米（道路）+18米（绿地）+5米（道路）,绿轴东西两侧分别为城市支路的单向机动车道路，其中西侧道路与3号路相交，东侧道路与4号路相交，道路等级为城市支路。

2功能定位项目周边围绕着南京河西新城重要的商务办公区，是河西新城城市形象的重要窗口。

设计在遵循场地环境条件、上位规划及河西新城CBD已建成景观风格的基础上开展，通过对绿轴当中的城市市政道路景观化，与绿轴景观绿化相互融合的设计思路，打造多样化的交流场所和绿色的花园体系，在满足CBD场地功能、道路交通通行的基础上，为河西新城区域发展建设及完善区域功能具有重要作用。

3现状问题（1）项目周边为规格较高的商务综合体，大多已建成，一期的配套景观中央绿轴和河西中央公园现状良好，但相对缺少特色。

（2）项目周边交通便利，其中四号路将成为外界通往办公区域的重要通道，绿轴景观空间的交通未来则不会受到机动车影响。

南京市河西区某楼盘项目定位报告

25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座南京市河西区某楼盘项目定位报告前言《孙子兵法》一开篇就讲到，“夫未战而庙算胜者，得算多也。

”什么是庙算？对房地产开发来说，就是项目的前期策划，尤其是战略和策略层面的把握与设计，即项目市场定位，在很大程度上决定了项目的成败。

本策划方案是以专业的市场尺度对项目进行市场调研分析、策略把握，根据土地资源的最高使用价值，以最符合市场需求及客观有效可行的利益目标来决定如何设计产品，如何确定其功能需要，即在技术可行，规划许可且财务允许的前提下达到资源的最有效整合，并在保证效益最大前提下达到缩短销售时间、减少投资风险、为开发商在房地产界树立卓越形象的目的。

一、社会经济背景简要分析（一）总体宏观环境（1）国家政局稳定，政体改革对社会发展无不利影响，在中长期内有利于国家经济的发展。

（2）整体国民经济的发展呈现经济理论中描述的最佳状态，加入WTO给国民经济带来更多的是机遇，经济增长将成为中长期的市场特征。

“高投入、高增长”的宏观经济政策在短、中期内对经济发展的影响是有利的，但是，该政策的中长期是利、是弊，有待观察和进一步评估，以及后续相关政策的内容而定。

（3）非公有制经济，特别是私营经济的发展无论是质还是量，都将有一个较大的发展，将成为未来市场中最活跃的部份。

2、区域经济及微观环境（1）本市经济发展势头良好，持续五年保持10%以上的增长速度，给城市发展奠定了良好的经济基础。

（2）经济结构，产业结构的进一步优化，使占经济总量80%的国有企业中的亏损面在减少，经济效益向好的方向发展，但效益的增长是有限的。

（3）经济效益在各行业之间的转变明显。

一方面，一、二类产业和传统行业的人的收入增加有限，另一方面，新经济的优势明显，相关从业人员的收入水平提高很快。

虽然这部分总量逐年增加，但还未成为社会主流。

与沿海及最发达城市相比，质与量上还有很大差距。

虽然，这一阶层已经形成，但是力度与厚度，还很薄弱。

南京市城中以及河西市场分析报告

河西宁海中学
分校 414医院
苏果 45、47、
72 农行，建
行古林公园
04～06.8
2004.11.6
2006.8
表二
楼盘名称千秋情缘丽晶国际香缇丽舍漫城
润花园
销售热线 86551383 83729088 84784206 86533099 86价格
所属区域河西
河西
河西
河西
河西
学校
南湖一中、二中
社区幼儿园
二十九中
南湖一中，力小分校、二中二十九中
医院
省第二中医院
明基
省中医院
省第二中医院
清凉门医院
超市苏果
商业街
苏果苏果，华诚苏果
配套交通
95
地铁一号线
60、43、 303
306、83、 301
75
银行工行、农行农行，建行
41、57、 85、95
银行暂无
暂无
暂无
暂无
公园
中央景观公园
中央景观公园
奥体中心
开发周期
２００４～ 03年底～２００６ 06.6
2004-2006
开盘时间
2004.7
2004.11
2005.5
交付时间
2006.8 2006年6月 2006.6
市政公园 04～06.10 2005.1.30 2006.10.31
格倍比
3
与其他各案价格倍比
1.1：5.7：5：1
5、总论：综上所述，城中楼盘由于交通便利，配套成熟，人口密集，有较强的消费力，使得商业用房价格偏高。较城中而言，河西奥体楼盘配套不完善，人口相对不集中，消费力偏低，商业用房价格低，