深圳万科十七英里@住宅
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第一期产品类型——selfhouse1型户型图
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第一期产品类型——selfhouse2型平面图
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第一期产品类型——selfhouse2型户型图
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第一期产品类型——selfhouse3型平面图
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第一期为退台式连排住宅，第二期为小高 层公寓
物业沿海湾排布， 景观资源最大化； 修建海滨漫步径、 私人沙滩等休闲设 施； 第一期为退台式连 排住宅（多拼与双 拼）107套；第二期 为小高层公寓（A 栋17层，B栋18层）
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第一期产品类型——seahouse1型平面图
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第二期产品类型——A型分布图 95.86~103.40平方米
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第二期产品类型——B型户型图 57.74~69.75平方米
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第二期产品类型——B型分布图 57.74~69.75平方米
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第二期产品类型——C型户型图 3七英里
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“黄金海岸”唯一的高档住宅区
区位：龙岗区葵涌 镇溪涌村，从沙头 角梧桐山隧道口， 沿沙角海、大鹏湾 东行约17英里。地 处深圳东部的“黄 金海岸”。 ； 区外交通： 规模：占地约 67571平方米，容 积率0.75，住宅约 48000平方米，商 业面积约2000平方 米； 资源：面向大鹏湾， 约600米海岸线
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第一期产品类型——seahouse1型户型图
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第一期产品类型——seahouse2型平面图
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第一期产品类型——seahouse2型户型图
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第一期产品类型——selfhouse1型平面图
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第二期产品类型——C型分布图 37.82~44.29平方米
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物业管理
提供“金钥匙”国 际星级酒店服务； 严密的安全防卫系 统； 一系列基本服务和 个性服务。
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整合周边资源
俱乐部 浪骑游艇会（南澳镇东山村） 碧海湾海上运动俱乐部（大鹏镇金沙湾） 18洞世纪海景高尔夫俱乐部（南澳镇样畴湾） 南海潜水俱乐部（大鹏湾南澳渔港） 风景区 梧桐山，南澳，大鹏古城，龙岗马峦山，三门岛，老虎涧， 杨梅坑，叠翠湖，三洲田景区，大甲岛，东、西涌
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第一期产品类型——selfhouse3型户型图
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第一期产品类型——sunfhouse型平面图
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第一期产品类型——sunfhouse型户型图
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第二期产品类型——A型户型图 95.86~103.40平方米
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成功的关键驱动因素
1、由于政策原因，将成为深圳东部“黄金海岸”的唯一的高 档住宅区，独享优美海景 2、优秀的建筑设计，景观设计，产品出色 3、引进“金钥匙”服务，提升物业价值 4、整合周边资源，弥补自身配套的不足
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十七英里_ 营销方案_CLUB HOUSE营销执行方案
17英里还有极致产品6套，制造朦胧感、神秘感，充分调动客户好 奇心。
要点：坚决在正式推出前坚决不让客户参观产品，只是传达
我 能 与 这 个 世 界 保 持 的 距 离
DISTANCE
渠道推广： 渠道推广：
客户储备
渠道内释放信息
1、卖点深挖 入伙完成后将由世联豪宅部总经理率各项目经理、公司联 动之星及世联行同仁，亲临现场进一步发掘产品卖点。 2、集中培训 卖点提炼完成后将制作成册，包括产品卖点、统一口述、 销售计划等信息，并组织全体联动人员负责人对其学习培训。 3、释放信息 集中培训后统一向各相关渠道释放信息，包括深圳甚至珠 三角各大项目组、万客会、世联行、顶尖联动之星等。
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第四 客户储备
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悬念蓄客
客户储备
入伙期间（已经进行）
对于入伙期间的业主以及业主的朋友，如果对CLUB HOUSE表 示出兴趣，可以简单介绍并做好登记。
入伙后到正式推售期间
接受进线和上门客户的咨询，但只根据其意向的强烈程度做好 登记，不做详细的产品介绍。
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第二 竞争产品
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本产品信息 产品名称：CLUB HOUSE 产品数量：6套 产品位置：A栋顶层16层、17层、18层 产品面积：235~338平方米
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天琴湾
竞争产品
万科 深圳溪涌 公寓顶层复式 辽阔海景 6套
TH 一线海景 成交2套 报盘若干
为万科制造距离-万科十七英里传播概念历程
《为万科制造距离》——万科·17英里全程营销推广纪录P1封面：《为万科制造距离》——万科·17英里全程营销推广纪录总策划：王德源主编：夏劲松肖正旭P2-P3留白封一王德源简介原名王晓东，尚美佳机构总裁，资深策划人。
1968年出生于山西平遥，1990年毕业于南开大学中文系。
1990-1996年期间，工作于天津广播电视局，从事新闻专题采编工作。
1997年加入万科集团深圳国际企业服务公司，1999年创办深圳尚美佳机构。
其间获2002年度中国建设部《中国建设报》“中国楼市推动力人物”精英奖、“深圳十大操盘精英”提名奖等殊荣。
全程服务了深圳万科17英里，并主创“我能与这个世界保持的距离”推广语，同时还主持了深圳华侨城波托菲诺别墅、北京万万树、沈阳万科四季花城、天津万科水晶城、天津梅江南、西安绿地世纪城、深圳三九丹枫白露、中国住交会等项目营销推广工作，取得有目共睹的成果。
夏劲松尚美佳机构总经理MSN三场整合价值创建者。
国内早期动漫卡通编撰出版工作者。
上世纪九十年代京飘。
十年广告界服务经历，历任文案、媒介、市场推广专员及美术指导工作。
全程主持了深圳万科17英里，深圳华侨城波托菲诺别墅，天津万科水晶城，北京万万树，重庆中华坊，重庆天湖美镇，天津梅江南、南京山河水、郑州普罗旺世、合肥水果墅等项目的整合价值创建工程。
P4-P5房地产的竞争，将越来越依赖于地产企业品牌价值之间的距离。
——尚美佳机构P6-P7卷首语：焦虑时代的创意制造不期然，我们突然进入了一个焦虑的时代：旧有的价值观念失去了效力，各种已知界限在逐渐消失，高雅的与通俗的，传统的与现代的，丑陋的与美丽的，压抑的与奔放的，商业的与艺术的，它们再也不是对立的概念……我们再也不能通过传统的方式辨认自己与对方，我们不能说，我是无产阶级，而他是资产阶级；我是农民，而他是工人……我们已经陷入巨大的身份焦虑之中。
这种焦虑不断催促我们要寻找新的概念与标签，来为生活赋予新的意义。
万科十七英里案例分析学习
万科十七英里案例分析学习万科·17英里２００４年３月１９日，“万科.１７英里”获得《中国建筑艺术年鉴》及中国艺术研究院建筑艺术研究所主办的“中国建筑艺术奖”住宅类的最高奖优秀奖。
２００４年７月１０日，“万科.１７英里”获得中国土地运营博览会颁的大奖“２００４中国豪宅”。
“２００５年度中国别墅１００强”评选，“万科.１７英里”项目得到评委团的高的认可，以９５．８３分的高分，获得２００５年度中国别墅１００强第一名。
一、项目地理位置分析：万科.１７英里项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。
用地面积为６７５７１．１平方米，容积率０．７５，总建筑面积５０６７８平方米，其中住宅４８６７８平方米，商业（含会所）２０００平方米。
用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约５０米。
地块形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入溪涌湾和大鹏湾，直接接触海面处多为礁石。
项目共分两期开发，一期为退台式联排住宅（分双拼、联排和叠拼三种），共１０７套。
二期为２栋小高层公寓，约３２０余套。
产品功能可做居住、度假、商务等。
在深圳建设“海洋蓝色经济”的规划下，深圳东部形成了以旅游、港口和物流为龙头，高新技术、地产以及酒店、会展、贸易等产业互为犄角、相互促进、协调发展的完整产业生态链。
《规划》指出，未来深圳将把重点放在“东部发展带”上，东部海岸既是深圳产业经济的可持续发展区，又是深圳城市功能战略转移的重要区域。
同时，在深圳市近期九大重点发展地区中，东部就占了两个——盐田港地区、东部滨海生态旅游区。
而“发展滨海生态旅游度假区”的建设方针更成为深圳城市建设和房地产开发的重点去区域。
东部黄金海岸线全长１５３公里，陆地总面积３００余平方公里，极具海滨休闲度假旅游开发潜质。
从深圳市盐田港向东，经大小梅沙，沿沙头角海、大鹏湾，行约１７英里，至龙岗区葵涌镇的溪涌村，此段海岸风景优美，极具旅游价值。
１７英里项目刚好位于溪涌海岸。
坡地建筑之流水别墅,六甲住宅,万科十七英里分析
方案与施工
• 由于施工危险，大的建筑公司 不给施工，找了个小的建筑公 司，最后安腾和他们一起在那 个很危险的随时可能塌方的斜 坡上施工。最后六甲集合住宅 用了五年的时间在1983年圆满 竣工。
• 但是安腾希望每个用户都能体 会到外部空间生活的乐趣，但 是通过这个设计他明白了，日 本人大部分并不愿在室外生活。 他们在上六七点离家上班，回 到家已经是夜里十点以后了， 对于无法享受生活乐趣的日本 人来说，设计中的大阳台是没 有意义的。
布局层次 依山而建
避免景观受阻
布局设计概念
布局层次 依山而建
避免景观受阻
材料及细部
入口大门浮雕
门窗
铝合金外门窗： 1.从材料的耐腐蚀性考虑,框料采用氟碳喷涂; 2.从建筑的安全性考虑,玻璃采用6mm+0.72mm+6mm夹胶玻璃。
最初设想
复杂地形 • 六甲山原来是一座岩石山，
滑坡现象经常发生，安腾的 业主委托的建设用地前面有 一小块平地，后面是树木茂 盛的陡峭斜坡，坡度有六十 度。关于如何处理这个斜坡， 业主的回答是必须做一面坚 实的护崖墙。于是安腾便在 这时来了灵感，想利用靠在 六十度斜面上的护崖墙设计 一座集合住宅。
最初的想法是设计成将“帆船"埋在绿丛林的建筑。 但城市规划的高度限制为六米，所以就放弃了。 安腾有好些建筑就是因为经济性、社会性、法律法 规等问题上有这些或那些的不如意，因此有很多设 计没有建成。在设计六甲集合住宅时安腾总结了经 验，使其变成了现实
规划设计
项目指标
规划总用地：67571.1 平方米 总建筑面积 ：50678平方米，其中
一期建筑面积： 26343平方米，107户； 二期建筑面积： 24335平方米（其中包括商 业 （含会所）2000平方米）约 340户 容积率： 0.75
深圳万科 十七英里
交通与消防系统 小区交通由北部的盐葵路引 入。为尽量减少对原始地貌的破坏， 车行道只组织于山坡之上，并尽早 地将车辆引下车库。车道的尽端开 放出回车用的广场。 人行系统：作为补充，小区 的人行交通系统完善而发达，回家 的路主要以宽阔的木栈道牵引，垂 直的交通则由室外电梯承担，将住 户由主路送至家门前的花园广场。 另一人行交通是横贯小区的休闲步 道，分为山间小径和沙滩小径，分 别设于不同层面上，让人感受全然 不同的郊外景致。
在住宅主体上，局部掏洞形成空中花园供住户使用，同时减轻了体量，还提供 了通风和视线穿过的通道。靠近公路一面通廊全部为开放式花园通外廊，轻盈剔透， 楼梯间附近设有花园平台供住户休息，减弱长走廊的感觉。立面造型简洁明快。为 了增加通透感，底层架空做成花园，便于视线以及小区通风。会所布置在底层，和 架空的部分间隔布置。
深圳万科 十七英里
占地面积：67,571.1平方米 总建筑面积：50,678平方米 容积率：0.75
“17英里”位于深圳市龙岗 区葵涌镇，用地属于海边坡地类 型，三面环海、背靠青山，高差 约50米。地块形状呈面向西南方 向的内弧形状，由此在西向和南 向形成两个犄角状半岛，伸入溪 涌湾和大鹏湾，直接接触海面处 多为礁石。
和山海紧密结合的规划理念 设计具有鲜明海边坡地特征和休闲度假特性的高档居住小区，保护原有地貌及区 域生态的规划设计理念。项目位置独特而罕有，处于沿海山坡上，大鹏湾景致尽入眼 帘，在此自然环境下，住宅组群的规划尽量利用基地本身沿着海岸线迂回弯曲的地形 及由高而下的天然山势，营造建筑与自然的整体协调氛围。以高低错落有序的几何立 体组合，从而创作出一个富时代感的海岸建筑群。 为降低对自然山体的破坏，在尽量减少斜坡平整的情况下，通过住宅单体的平面 设计及布局，做到户户有海景。为了体现资源的合理分配，面积越大住宅越高档，其 位置越靠近海岸线，同时要做到不遮挡后面住宅的景观，体现海滨住宅特色。
山地住宅项目案例分析(华侨城天麓、东方尊峪等)
项目案例分析 东方尊峪 深圳罗湖东半山景区 ——高层建筑在高山台地地形的建设
地形改造
通过对地形的 改造，形成台地， 高层依山就势， 分三层台地兴建 而成
形成相对独立的组团空间，增强项目的邻里感 有利于建设的分期和施工组织 有利于在整体协调的基础上，形成各个部分形
成各自特色。
项目案例分析 东方尊峪 深圳罗湖东半山景区 ——高层建筑在高山台地地形的建设
密结合的道路 系统。 车行道与建 筑连通
住区内主路 住区内支路 住区外环路
底层架空， 形成半地下车 库
项目案例分析 万科东海岸 深圳大梅沙
建筑
项目案例分析 万科东海岸 深圳大梅沙
建筑
项目案例分析 东方尊峪 深圳罗湖东半山景区 ——高层建筑在高山台地地形的建设
项目区位
项目占地 总建筑面积 容积率 绿化率
项目案例分析 曦城 深圳宝安尖岗山
拥有占地超过4万平方米的社区山体中央公园的社区。 尖岗山高尚住宅区以海拔202.90米的尖岗山为中心，与 占地72万平方米的宝安公园隔路相望。该区四周环山， 有尖岗山、孖松山、企龙山、岭下山、铁岗水库、西丽 水库等山景、水体自然资源。
项目案例分析 曦城 深圳宝安尖岗山
大海
项目案例分析 天麓 东部华侨城
规划分区
东部华侨城在山海 间巧妙规划了大侠谷、 茶溪谷、云海谷三大主 题区域，集生态动感、 休闲度假、户外运动等 多项文化旅游功能于一， 体现了人与自然的和谐 共处。 天麓分为七个区，分布 在东部华侨城不同区域。
主题 公园
住区
项目案例分析 天麓 东部华侨城
建筑
整体项目为现代 风格，以简洁的 大面积相同材质 的“箱体”为主 要元素，突出其 质朴而轻盈，融 于山林之间，回 归自然追求本色 的内涵。
万科住宅建筑产品分级
坡地住宅居住的层面于竖向分开，最大限度地延伸环境至建筑空 间之中，实现真正意义的融合。
立面设计采用纯现代风格，简洁质朴而轻盈，是大海边的精致点 缀，融于山海之间。
H O O P
ARCHITECTURAL DESIGN
聚焦万科系列——万科经典住宅之万科17英里
富力丹麦小镇
区位：富力丹麦小镇位于北京京开高速路庞各庄出口南一千米， 邻近地块拥有五星级温泉度假酒店，功能齐备，设施完善。 规划：运用国际上成功的规划模式，紧密结合居住人群的居住 习惯，文化传统，价值趋向等人文因素，并以最新的建造工艺 和建筑材料，创造具有时代气息和质朴的田园风格的“丹麦小 镇”。 产品： 独栋、联排、叠拼别墅，花园洋房 风格：北欧风情 占地面积： 400万㎡约6000亩 特色 同品类楼盘性价比之冠、 0.6容积率无可复制、 多重选择享畅达交通、 全方位社区定制配套
设计别致的园林景观
H O O P
中国第一个实现人车分流和半地下车库的小区， 中国建筑业在此后才出现“半地下车库”的行业标准。
ARCHITECTURAL DESIGN
聚焦万科系列——万科经典住宅之万科17英里
万科十七英里——对一个人保持敬意，就远离他的私生活
叠层的盒子——面朝大海，户户海景，充分引入海洋资源优势， 体现海岛生活的特色。
万科城花系列：
万科位于郊区的住宅，占据未来城市发展方向，可以为客 户提供低总价、高性价比产品 ，实现客户栖居的需要，也是安 享郊区恬静舒适生活的选择。 万科四季花城是万科城花系列最具代表性产品之一，致力 于打造成人性化的、自然舒适的、便于情感交流的温情洋溢的 社区建筑，万科四季花城引入国外先进规划理念——TOD开发 模式。 地理位置：深圳市龙岗梅观高速与布龙公路交汇处 占地面积：38万㎡ 建筑面积：53万㎡ 容 积 率：1.4 建筑类别：多层、小高层、联排别墅 营销主题：我们在造一个城（造城运动）
坡地别墅产品资料
关键四、优化管网系统设置在坡地上做设计管网时，要非常注意管网的走向，有的地方管网不能走，此时排水管要做很大的跌落井。尽量发挥坡地的优势，利用天然的排水系统，把雨水管网尽量减少，甚至还可以把雨水在场地需要的情况下做成路边淋沟的排水，达到经济效益的目的。
国内典型山地别墅项目
深圳 万科17英里杭州 绿城桃花源重庆 龙湖蓝湖郡3、4组团重庆 棕榈泉国际花园二期重庆 中安翡翠湖北京 西山美庐苏州 碧瀛谷武汉 岳麓山公馆
学府大道 69 号主干道路（坡度≤8％）
学府大道 69 号非主干道路（坡度≤15％）
重庆学府大道69 号小区主干的坡度不能超过8%，但是如果完全按照这个标准来做，可能局部会产生很大的成本。 所以在非主要路段上把道路的坡度最大放到15%，平均来分开处理之后，总体上达到把道路的成本降到最低。
关键二、合理设置挡土墙高度由于挡土墙本身的造价很高，包括挖土和填土的造价都非常高，因此合理控制挡土墙的高度十分重要。方法一：分台式设置挡土墙可将一个10 米的挡土墙，分成两个5 米的挡土墙，一般采用重力式的挡墙。如万科十七英里；方法二：退台式设置挡土墙一般是退掉6-7 米为宜。6-8 米以上的挡墙，不宜采用重力式的挡墙，用其他的挡墙形式更为划算，如采用顶部放坡的方式，在建筑密度相对宽松的时候，可以采用这种方式。
一、概念解读
山地别墅接地技术主要研究建筑的底部如何与地形基地进行衔接的技术，目前国内山地别墅的主流接地形式为退台接地式。￭ 退台接地式：即将基地处理成阶台状，建筑各组成部分根据基地形状呈叠落形式布置在其上的处理手法。
重庆学府大道69号别墅是掉层式和退台式相结合很好的例子。设计者把掉层上面直接做成露台，可以种花，种树，形成具有良好生活的情趣的环境，在最底层的退台前面有一个很大的私家花园，退台的后面是一个较私密性的空间。这种布局方式使得建筑形态非常丰富。
17英里全程营销纪录
围合式圈层营销的实现
项目的调性控制与把握
圈层 营销
媒体的选择与控制 活动组织
现场销售的把控
1、项目的调性控制与把握
低调营销，氛围营销
低调，是为了保持市场神秘感，预留空间有利调整，持续保 持项目的新鲜感。吻合高端客户消费态和信息接受渠道特征。 同时受近期财富榜和海外媒介渲染，一些财富人士一时还不 想太张扬。
29000元/平米单价已创万科物业单价最高纪录；万科·17
英里还创下万科物业单位总价最高纪录，利润
最高纪录
第二部分
17英里二期营销推广记录
万科叛逆之花二度绽放
万科·17英里一期围合式圈层营销， 在特定的圈子里取得了巨大的影 响力；对于17英里二期，万科和 尚美佳有着相同的意见，即在延 续一期圈层营销的基础上，适当 增加公关活动，增强项目的辐射 力，在推广节奏上，几个推广阶 段并没有明显的时间段区分。而 在媒体策略上，以专业刊物和特 色杂志为主，并配合楼书以客户 通讯进行渗透式传播，降低大众 媒体投放，最终达到了销售和品 牌知名度双
从王石的说法看17英里被砸事件
“撇开这次‘事故’不说， 在市场普遍不景气的情况 下，居然还有人炒万科的 房子，还为此大打出手， 正好从反面说明了万科品 牌在购房者当中的份量， 反而是炒作了万科。”
—— 王 石
负面事件 正面影响
万科17英里品牌价值 万科地产的品牌价值
3.2.2现场活动类 ——2004年9月16日，现场再次掀起全球脑库论坛风暴
房地产信托基金
4、现场销售
预约看房 招标选房
解筹选房
4.1房地产信托基金
万科与新华信托基金合作，首创华南地区的房地产信托产品，募集 的资金以贷款形式投入万科·17英里的项目建设，期限为两年，预期 年收益为4%，2004年5月，提前实现2个亿的销售额。
万科十七英里项目介绍
深圳万科十七英里环境设计项目位置：深圳市龙岗区葵涌镇项目面积：6.7571ha项目委托：深圳市万科房地产有限公司项目设计：深圳市北林苑景观及建筑规划设计院美国SLA景观设计公司香港许李严建筑师事务所设计时间：2003年建成时间：2005年一、项目背景：“万科17英里”项目位于深圳市龙岗区葵涌镇盐葵路南侧海岸，西距小梅沙约为6-7公里。
用地面积为67571.1平方米，属海边坡地，三面环海，背靠青山，高差约50米。
地块形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入葵涌湾和大鹏湾，直接接触海面处多为礁石。
项目拥有壮观的蔚蓝海洋景观、天然沙滩及亿万年远古礁岩群，力图打造成为大鹏湾一道亮丽的海岸物业风景线。
本项目建筑由香港许李严建筑师事务所进行设计，总建筑面积约为5万余平方米，分为两期开发，其中一期为107套海岸排屋住宅，二期为330余套全海景小高层度假club。
项目的市场定位为“纯海岸私人会馆”。
其规划原则为：一是通过合理的布局，户户海景，充分引入海洋资源优势，体现海岛生活的特色；二是坡地住宅居住层面于竖向分开,最大限度地延伸环境至建筑空间之中,实现真正意义的融合。
三是里面设计采用纯现代风格，简洁质朴而轻盈，是大海边的精致点缀，融于山海之间。
17英里的建筑设计没有刻意营造的建筑风格，却有鲜明的建筑和景观理念及主题，希望做到建筑、景观与山坡结合,生活空间与大自然的融合,体现真正的海岸生活模式及态度,17英里的建筑元素，以铜板、锌板为主，铜板是17英里的代表性元素，使整个建筑与自然的联系更多。
TOWNHOUSE与小高层之间形成统一的建筑语言,使之成为一个整体,外立面的简单,尽可能融入整个大环境中。
总体而言是简单的、自然的、协调的。
二、景观设计概况根据场地拥有海岸、山坡、海景、沙滩等自然资源的现状及特色，景观规划除了最大限度援引自然海岸景色外，保留了四周的山坡绿地，与公用花园，天然及人造的景观，各住宅群本身及之间的庭院，在整体的布局上相互串连，在空间层次上，从小区公共空间、组团公共空间、私家庭院空间形成序列，使居住者享受由共有至私有的景观资源。