宅基地使用权流转：法律赋权与事实行为的冲突分析

摘要：农村宅基地制度实行所有权与使用权分离。禁止宅基地流转无法实现土地资源有效利用，导致隐形流转问题凸显。基于资源配置效率的实证显示，宅基地使用权流转具有可行性，但需建立系统的规制设计，以区分农地、实行宅基地使用有偿和有期制度、建立退出补偿机制为前提，以强化宅基地房屋产权登记、培育宅基地交易平台和扶持价格评估中介机构、建立公正的利益分配机制等为内容，以科学规划土地、严格管制土地用途、构建完善的社会保障为配套。

关键词：宅基地；外部性；资源配置；可行性

我国农村宅基地所有权与使用权分离产生于20世纪50年代的合作化运动，而后宅基地制度是在“集体所有、农民使用”的基础上完善和发展的，2007年《物权法》首次将农村宅基地使用权作为独立的制度安排提出并严格限制其流转。但随着市场经济的发展和城市化进程的加速，严格的限制流转的制度无法满足土地资源高效配置和新农村建设的需求。在经济发达地区的城乡结合部，宅基地使用权的隐形交易的大量发生成为客观现实，法律赋权与事实行为背离。

一、暗里交锋——法律赋权与事实行为的背离

宅基地使用权是指集体所有土地上的农村居民住宅用地，农村集体经济组织为满足本集体经济组织内成员的生活需要和从事家

庭副业生产的需要而用于分配给其农户使用的住宅用地及附属用地。作为一项独立的用益物权，法律对宅基地使用权进行了严格的限制。第一，主体的限定性。农村宅基地使用权仅基于使用权人的特殊身份即集体经济组织内的成员或者由其他法规规定的身份而取得。第二，权利内容的限制性。包括依法取得、占有和使用农村集体土地，在宅基地上建造房屋和附属设施等。但基于其特殊性，法律严格限制其处分权能，因此亦无收益权。第三，流转的严格限制性。法律禁止单独对农村宅基地使用权进行出卖、出租、抵押、赠与等流转行为。第四，取得的无偿性和使用的永久性。宅基地具有很强的社会福利性质，权利人无需支付任何费用。同时农村居民在取得宅基地使用权后可以永久使用，即使宅基地上的房屋消灭后，使用权人对宅基地的使用权仍然存在，可以重新建造房屋。

但宅基地使用权制度在社会事件中面临严重的挑战，大量宅基地闲置，“一户多宅”、隐形流转等问题凸显。本文随机选择了五个广州市周边村镇进行实地调研，调研地区主要有白云区鹤边村、天河区棠下村、黄埔区文冲村、花都区城西村以及增城市东华村。总共发放调查问卷281份，收回244份有效问卷，有效率占86.8%。对回收的问卷进行实证分析可知宅基地使用权制度在实践中与法律赋权偏离的现象日益浮出水面。

1.隐形流转问题

在244份有效问卷中，有75.4%反映“没有出卖、出租、抵押过

住房或宅基地”，有24.6%反映“有过出卖、出租、抵押过住房或宅基地”。进一步将“是否流转”与“农户收入来源情况”做交叉分析，发现没有流转过宅基地的农户收入主要来源是农业，非农收入在30%以下，占总样本57.6%；有流转过宅基地的农户的非农收入都较高，这主要是因为经济发达地区房屋的租金、房价等都相对较高，农户出卖、出租住房或宅基地成为其收入的主要来源，拉高了非农收入在其家庭年收入中的比重。（详见下表）。

表农户是否出卖、出租、抵押过住房或宅基地与收入来源交叉分析

2.农民认识偏差

大多数农户对宅基地产权属性存在认识偏差。按照现行规定宅基地产权的基本属性实际为农民的住房保障，但在回答“您认为如果宅基地的主人多年住在城市，其宅基地是否应该收回？”这一问题时，有81.6%的人认为不应该收回，有18%的人认为应该收回。这表明在农户的认识观念中将宅基地视为一种私有财产，不管权利人现在是否在农村生活了，集体都无权将其宅基地收回。在我国工业化、城市化快速发展过程中，土地财产价值彰显，农民对其宅基地使用权在内的房屋财产权的保护要求日益强烈。特别是经济发达地区的城乡结合部，不少地方的农民为追求其利益最大化在实践中规避甚至无视法律的禁止性规定。

大部分农民明确支持宅基地流转。在进一步考察农户的宅基地

流转的主观认识时，有72.1%的人认为“出租或出卖住房或宅基地”是合法的，有27.5%的人认为是不合法的；有65%的农户认为“国家应该放开宅基地使用权流转限制，允许自由处置”，有32%的农户不愿意国家放开宅基地使用权流转限制；有14.8%的非常愿意“让城市人到这里购地买房”，有34.4%的人认为取决于价格和收益，有34%的人不愿意，16.8%的人认为无所谓。可见，大多数农户作为理性的经济人对于宅基地流转持明确的支持态度，比较看重流转中自己宅基地产权的收益，对土地利益的追求是农户的主要目标。

3.“一户多宅”问题

在回答“您在本地有2处或2处以上的住宅吗？”这一问题时，有34%的被调查农户回答其在本地有两处或两处以上的住宅。在回答“在出卖或出租了您的住房或宅基地后，您再申请过土地用于建造自己的房屋吗？”问题时，有18%的农户申请过。从客观结果来看，有1/3的人拥有两处或两处以上的住宅，这充分说明，在农村宅基地所谓的“一户一宅”的要求落实不到位。对于这些超标占有宅基地的农民来说，宅基地早已超出了保障的范畴，多占的宅基地本可以用于其他用途发展，现在却被限于住宅用途，造成土地资源的浪费。从主观上来看，有18%的农民有想过要在自己出卖或出租了宅基地之后想再申请，说明“限制宅基地流转以及流转后不得再申请宅基地”的规定被没得到农民的广泛认可，在一定程度上导致了宅基地的非理性扩张。

二、资源配置效率：农村宅基地使用权流转的理论根基

1.针锋相对：限制流转说和自由流转说的博弈

在理论界，对宅基地使用权流转是否应予合法化等问题的讨论从未停止，主要存在两种观点：限制流转说和自由流转说。

限制流转说认为农村宅基地使用权不适宜流转，不能进行买卖、抵押等处分行为。主要观点为：第一，自由流转将破坏宅基地使用权的身份性和无偿性，造成宅基地与农村集体组织的成员权脱钩，而且也会促使农民将无偿取得的资源换取有偿的利益。第二，自由流转影响社会稳定。中国农民总体而言缺乏足够的抵御风险的经济能力，常常为筹措学费或医疗费用而卖牛卖血，宅基地如能交易，卖地亦是自然而然的。开禁农村宅基地流转可能导致一大批农民沦为流民。第三，开禁农村宅基地流转是一种有利于强势群体的制度安排，有本事分到多处或超标准宅基地的农民、有能力在农村买地盖房的城里人、从事房地产行业的商人和投机者等将是真正的受益者。

自由流转说允许农村宅基地使用权自由流转，认为流转是社会主义市场经济发展的基本要求和必然趋势。（1）自由流转会提高资源配置效率。农村居民自由转让或出租多余住房，所得收入可成为农民进城或农业集约经营的资本，使劳动力转移更为彻底。（2）自由流转有利于实现权利的平等性。农村居民不能像城市市民将房产的财产价值实行抵押、转让，实质上是漠视了市场经济给予农民的

平等机会和完整的市场经济主体地位。同时，仅允许农村居民到城镇购置房地产，而不允许城镇居民到农村购置宅基地，对城镇居民来说是不公平的。（3）自由流转不会削减宅基地的社会保障功能。农村的社会保障应与城镇的社会保障一样建立多角度多层次的综合社会保障体系，而不是单纯依靠一个宅基地使用权的限制流转制度来达到的。因此，即使允许宅基地使用权自由流转也不会威胁到农村社会保障体系，反而能通过赋予农村居民更完整的使用权，增加农民收入。

2.资源配置效率论

我国对宅基地流转实行管制具有其合理性，一方面是基于宅基地作为共有产权的本质属性。共有产权一般会导致两种结果：在允许自由进入时，每个自由进入的使用者就能平等地分享和获取平均报酬，就会造成使用过度；在可以阻止更多的使用者时，现有成员追求的往往是个人平均量的最大化而不是边际量最大化，资源利用就存在不足。因此，有必要在成员资格的认定、宅基地使用标准、转让等方面对共有产权的使用加以管制。另一方面，在宅基地收归集体所有的同时，也明确了农民对农村宅基地使用和宅基地上房屋私有的保障。宅基地使用权受制于其上房屋私有属性的制约，亦具有“共有私产”的特殊性。正因如此，才不允许成员将私有产权的利益转让给组织外部成员，以保证组织内部成员的平均价值不会降低过多。

但管制宅基地流转还是不可避免的产生了外部性，尤以负外部性为主。（1）在禁止流转的管制下，大量农民多占的宅基地“闲置”，宅基地使用权人的私人成本与土地利用的社会成本出现背离。（2）在禁止流转的制度安排下，农民对利益的追逐导致隐形流转日益活跃，这些完全依靠产权主体自发无序的谈判协商的行为往往存在严重的信息不对称、交易价格偏离真实价值以及交易不能得到法律保障等问题，致使交易费用过高，不利于土地资源的优化配置。（3）在禁止流转的制度安排下，土地征收成为宅基地进入土地市场的唯一渠道，但征地程序不公正、补偿标准偏低、失地农民无社会保障等问题导致近年来农民群体性事件不断。

允许宅基地使用权流转有利于克服外部性问题。德姆塞茨指出：“产权的一个主要功能是引导人们实现将外部性较大内在化的激励。使成本和收益外部化的一个必要条件是，双方进行权利交易（内在化）的成本必须超过内在化的所得。”但对宅基地流转的管制不但没有使外部性内在化，反而由于其带来更高的产权交易费用使得更大的负外部性产生，宅基地资源利用低效率问题严重。要克服此负外部性问题，就必须对宅基地产权结构进行调整，允许宅基地使用权的开放，才能实现负外部性的内在化。土地的可转让性往往有助于为保护自然而尽可能利用好有限的资源，而不可转让性却可能妨碍这种保护。

“据测算，2020年我国要达到城镇化率60%、工业化率70%的目

标，需要增加1.5亿亩建设用地，而在18亿亩耕地红线下，未来13年实际可以增加的建设用地不足3000万亩。”建设用地缺口已成为制约我国经济发展的重要因素。允许宅基地使用权的流转，可以使大量闲置的宅基地得到有效利用，在一定程度上缓解城市建设用地的缺口，从而实现资源的优化配置。

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农村土地流转中的法律问题研究

【摘要】农村土地制度改革是保证国民经济可持续发展的重要问题，也是解决“三农”问题的核心所在，而在改革发展与稳定当中，土地流转制度良策的提出，无疑给当前我国农村经济的发展提供不竭动力。本文深入研究我国当前农村土地承包的现状和发展，从法律、法规的角度对其进行剖析，结合农村土地流转的实践经验，分析土地流转中存在的困难，并试图对土地流转制度的完善提出一些可行性方案。

【关键词】土地流转；特征；主要问题；对策思考

一、我国农村土地流转概述

（一）农村土地流转的含义

农村土地流转是指在农村中拥有土地所有权的农民可以通过合法的形式，保留承包权，将经营权（使用权）转让给其他农户或其他经济组织的行为，即保留承包权，转让使用权。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。

（二）农村土地流转的特征

1、农村土地流转周期较短。就我国目前现有的农村土地流转情况分析，百分之八十的农村村民之间进行的自主自发的土地流转周期是在两年内完成，在一些比较偏远的山区和落后的地区，农民为了完全保护自己的利益甚至在进行土地流转时，还达成一个季度签一次的协议。

2、农村土地承包和租让的情况居多。由于承包或租让土地不需办理《农村土地承包经营权证》等相关的合法手续，很多农民在土地承包和租让时为了节省时间与省去麻烦，他们都不会按照规定要求去村委会报告，更不会去乡镇经管部门办理正规合法的土地流转手续，因此，由村委基层向上级汇总的农村土地承包、租让的土地面积与实际流转的土地面积在数据上就有非常大的差距，普遍比实际流转的面积少很多。

3、农民自行流转为主。我国现行的农村土地流转方式有农民自行组织的流转和乡镇村委集体委托相关的组织土地之间的流转。农民自行流转土地占绝大部分，他们之间的流转，一般是熟人之间进行，在亲朋好友之间互相告之，而农民去委托人乡镇村委集体组织流转的比例是非常的低。

宅基地纠纷

随着城市化的进程，越来越多的农村居民涌向城市，而留在农村的一方面则开始建设自己的家园。在土地承包制度的基础上，家庭可以拥有自己的宅基地。然而，由于宅基地的性质含糊不清，以及在购买、继承与使用方面的诸多限制，宅基地纠纷也逐渐暴露出来。

一、宅基地的定义及常见问题

宅基地，是指农民建房或者其他用房所需的土地，具有不可转让、不可出租、不可抵押、不可交易的特点。宅基地的面积通常不得超过村委会规定的标准，而在实际使用中，往往会出现下列纠纷：

1、宅基地的是否能够转让问题。在法律上，宅基地的使用权、所有权和地上房屋的所有权是分开的，因此农民不能将宅基地转让给他人，否则将涉及到土地承包关系纠纷。

2、相对权利归属问题。在农民相对权利之间互相制约的情况下，宅基地的所有权、使用权和经营权等需要互相协调，特别是在继承和离婚等情况下更为突出。

3、宅基地被农民以不正当方式处置的问题。在某些情况下，农民甚至会将自己的宅基地出租、抵押或者使用不当等，从而导致了法律纠纷。

二、应对宅基地纠纷的措施

要避免宅基地纠纷的发生，必须依法继承、使用。同时，应该加强宣传教育，提高农民有关法律法规的意识，建立完善的纠纷调解制度，从政府层面加强监管。

1、宣传教育，提高农民法律素养。只有农民自身的法律素养提升到一个较高的水平，才能更好地维护自己的合法权益。

2、建立健全的纠纷解决机制。在宅基地纠纷发生时，双方可以通过调解、仲裁、诉讼等方式解决问题，其中调解是最重要的一种方式，可以节省双方成本、减少社会矛盾。

3、加强政府的监管。在宅基地承包中，政府部门应该尽可能地为农民制定合理的政策，使农民更好地使用土地。同时，也需要对违规行为进行监管，减少可能的纠纷发生。

三、结语

宅基地纠纷涉及的法律法规非常复杂，需要农民和政府部门都要付出更多的努力来满足农村居民对自有宅基地的和利用需求，缓和或消除争端。政府应该积极推动农村宅基地制度的改革，并采取相应措施，解决纠纷，为农民提供更好的土地利用条件。

《宅基地使用权继承问题研究》范文

《宅基地使用权继承问题研究》篇一

一、引言

在中国农村，宅基地是农民生活的重要物质基础，对于农民的居住和生活有着至关重要的作用。然而，随着农村社会的快速发展和人口流动的加剧，宅基地使用权的继承问题逐渐凸显出来。本文旨在研究宅基地使用权的继承问题，分析其现状、存在的问题及原因，并提出相应的解决方案。

二、宅基地使用权继承的现状

目前，我国农村宅基地使用权的继承主要依据《中华人民共和国土地管理法》和《农村宅基地管理办法》等相关法律法规。在继承过程中，一般遵循“父死子继”、“祖传孙承”的传统习俗。然而，随着农村社会经济的发展和城市化进程的加速，宅基地使用权的继承问题逐渐复杂化。

三、宅基地使用权继承存在的问题及原因

1. 法律制度不健全。目前，我国关于宅基地使用权继承的法律制度还不够完善，存在诸多模糊之处，导致继承过程中容易出现纠纷。

2. 传统观念束缚。受传统观念影响，许多农民对宅基地使用权的继承持有固化思维，忽视了宅基地的财产属性和社会功能。 3. 农村土地制度改革影响。随着农村土地制度改革的深入推进，宅基地使用权的权能、流转等方面的政策调整，给继承带来了新的挑战。

四、宅基地使用权继承问题的解决对策

1. 完善法律法规。应加快制定和完善宅基地使用权继承的相关法律法规，明确继承条件、程序和权益等内容，为解决继承问题提供法律保障。

2. 转变观念认识。加强宣传教育，引导农民正确认识宅基地使用权的财产属性和社会功能，摒弃传统观念的束缚，推动宅基地使用权的合理继承。

3. 推进土地制度改革。在农村土地制度改革过程中，应充分考虑宅基地使用权的继承问题，合理调整政策，确保继承过程的公平、公正和合法。

4. 建立纠纷调解机制。建立健全宅基地使用权继承纠纷的调解机制，通过调解、仲裁、诉讼等方式解决继承纠纷，维护农民的合法权益。

五、结论

宅基地使用权的继承问题是农村社会发展的重要问题之一，关系到农民的切身利益和社会稳定。通过研究分析，我们发现当前宅基地使用权继承存在法律制度不健全、传统观念束缚和农村土地制度改革影响等问题。为了解决这些问题，我们需要完善法律法规、转变观念认识、推进土地制度改革并建立纠纷调解机制。只有这样，才能确保宅基地使用权的合理继承，促进农村社会的和谐发展。

宅基地买卖法律纠纷案例(3篇)

第1篇

甲村位于我国某省，近年来，随着城市化进程的加快，甲村周边地区房价不断攀升。为了满足村民改善居住条件的需求，甲村村委会决定将部分宅基地使用权对外出售。乙村村民张某得知此消息后，与甲村村委会达成协议，购买了一处宅基地使用权。然而，在办理过户手续过程中，张某与甲村村委会因宅基地买卖合同发生纠纷，张某将甲村村委会诉至法院。

二、案件事实

1. 2018年3月，甲村村委会发布宅基地使用权对外出售公告，张某看到公告后，与甲村村委会联系，表示愿意购买一处宅基地。

2. 2018年4月，张某与甲村村委会签订《宅基地使用权买卖合同》，约定张某购买甲村村委会一处宅基地使用权，价格为人民币30万元。

3. 2018年5月，张某支付了首付款人民币10万元，甲村村委会将宅基地使用权交付给张某。

4. 2018年6月，张某在办理过户手续时，发现甲村村委会与另一村民王某签订了一份《宅基地使用权转让协议》，约定王某购买该处宅基地使用权，价格为人民币25万元。

5. 张某认为甲村村委会存在欺诈行为，遂要求甲村村委会返还首付款并赔偿损失。甲村村委会则认为，其与王某签订的《宅基地使用权转让协议》是在张某购买宅基地使用权之后，且双方均知情，故不存在欺诈行为。

三、争议焦点

1. 甲村村委会与王某签订的《宅基地使用权转让协议》是否有效？

2. 张某是否可以要求甲村村委会返还首付款并赔偿损失？

四、法院判决

1. 关于甲村村委会与王某签订的《宅基地使用权转让协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，甲村村委会与王某签订的《宅基地使用权转让协议》是在张某购买宅基地使用权之后，且双方均知情，不存在欺诈行为。因此，该协议有效。 2. 关于张某是否可以要求甲村村委会返还首付款并赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，甲村村委会在张某支付首付款后，将宅基地使用权交付给张某，履行了合同义务。因此，张某无权要求甲村村委会返还首付款。

农村宅基地使用权流转问题探索

/调查思考/・85・

DOI： 10.16675/ 14-1065/f.2021.11.036

农村宅基地使用权流转问题探索

□徐轶博

(河南农业大学文法学院河南郑州450046)

摘要:在农村宅基地使用权产生之初，就因国家对农民基本居住权的政治考量，严格限制或禁止其流转、抵押和买卖等权能。农村宅基地使用权具有极强的福利性和社会保障性，随着农村发展，其经济功能日益凸显。目前，大部分农村宅基地使用权流转过程受到不同原因的阻碍，使农民的财产性收入受到了不同程度的影响。从新一轮农村土地制度改革入手，针对农村宅基地使用权流转问题，提出了完善宅基地使用权流转的措施，为相关研究提供参考。关键词:农村经济;土地改革；宅基地;使用权流转文章编号：1004-7026(2021) 11-0085-03 中国图书分类号:F321.1 文献标志码:A

随着中国城乡一体化发展进程逐渐加快,对农村

宅基地使用权流转问题的重视愈发突岀。农村宅基地

使用权制度的完善，对保障广大农民权利及提升农村

总体经济发展水平等产生重要影响。大部分农民对有

关土地和宅基地所有权的法律缺乏认知,同时缺乏必

要的维权意识，导致因宅基地使用权流转而引发的民

事纠纷屡见不鲜。

因此,在农村宅基地使用权流转中，需要在全面

认识问题的基础上,完善相关法律，逐步探索岀宅基

地使用权流转的有效路径，进一步提高对农民土地权

益的保护。

1新一轮农村土地制度改革过程中考虑的因素

1.1改革宅基地使用权制度的基本出发点

中国是一个传统的农业大国，土地是农业生产最

重要的物质基础与生产资料。土地的稳定性对社会发

展和经济平稳运行起着重要作用叫

随着城市发展不断加快，人多地少、建设用地不

断扩张等问题逐渐凸显,严重影响了中国农村建设与

发展的效率。基于农村土地改革制度的宅基地使用权制度改革，不但可以有效推动中国农村土地使用制度

的创新与改革，而且让土地增加了过去缺乏的商品属

宅基地确权法律纠纷案例(3篇)

第1篇

一、案件背景

在我国农村，宅基地确权是关系到农民切身利益的重要法律问题。随着城市化进程的加快，农村宅基地确权纠纷日益增多。本案涉及一起因宅基地确权引发的纠纷，以下是具体案情。

二、案情简介

原告张某，男，汉族，某市某镇人。被告李某，男，汉族，某市某镇人。两被告系同村村民，双方争议的宅基地位于某市某镇某村。

2010年，张某与李某签订了一份《房屋买卖合同》，约定张某将位于某村的一处宅基地及房屋出售给李某，成交价为人民币10万元。合同签订后，张某将房屋及宅基地交付给李某使用，李某也按约支付了房款。

2016年，某市开展农村宅基地确权登记工作。张某向某市国土资源局申请办理宅基地确权登记，经审查，张某获得了该处宅基地的产权证书。然而，李某却以张某未将其名字列入产权证书为由，拒绝承认张某对该处宅基地的产权。

2017年，张某将李某诉至法院，要求法院判决确认其对争议宅基地的产权。

三、争议焦点

本案争议焦点主要集中在以下几个方面：

1. 张某与李某签订的《房屋买卖合同》是否合法有效？

2. 张某是否享有争议宅基地的产权？

3. 法院应如何处理本案？

四、法院判决

某市人民法院受理本案后，依法组成合议庭进行审理。在审理过程中，法院依法调取了相关证据，包括《房屋买卖合同》、张某的身份证、户口簿、产权证书等。

1. 关于《房屋买卖合同》的效力问题。法院认为，张某与李某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。 2. 关于张某是否享有争议宅基地的产权问题。法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村宅基地管理办法》的规定，宅基地使用权人依法享有对该宅基地的占有、使用、收益和处分权利。本案中，张某与李某签订的《房屋买卖合同》合法有效，且张某已将房屋及宅基地交付给李某使用，李某也按约支付了房款。因此，张某依法享有争议宅基地的产权。

3. 关于本案的处理问题。法院认为，张某依法享有争议宅基地的产权，李某无权拒绝承认张某的产权。因此，法院判决李某承认张某对争议宅基地的产权，并协助张某办理产权证书。

法律宅基地纠纷案例(3篇)

第1篇

一、案情简介

某村位于我国中部地区，是一个典型的农村社区。近年来，随着城市化进程的加快，该村土地价值逐渐攀升，宅基地纠纷也随之增多。本案涉及的是一起因宅基地使用权引发的纠纷。

原告甲，男，45岁，某村村民，原与妻子乙共同居住在该村的宅基地上。乙因与甲感情不和，于2018年与甲离婚，离婚后，乙带着女儿丙搬离了原宅基地，并与甲协商将该宅基地的房产出售给被告乙。

被告乙，男，35岁，某市居民，在得知原告甲的妻子乙出售原宅基地房产的消息后，与乙协商购买该房产，并支付了相应的购房款。乙在收到购房款后，将该房产过户至自己名下。

原告甲得知此事后，认为被告乙购买原宅基地房产的行为侵犯了其宅基地使用权，遂向法院提起诉讼，请求法院判决被告乙返还宅基地使用权。

二、争议焦点

本案的争议焦点在于被告乙是否侵犯了原告甲的宅基地使用权。

三、法院审理过程

1. 原告甲的诉讼请求：原告甲请求法院判决被告乙返还宅基地使用权。

2. 被告乙的答辩：被告乙辩称，其购买原宅基地房产的行为合法，且已支付了相应的购房款，故不应返还宅基地使用权。

3. 法院调查取证：法院依法进行了调查取证，包括询问原告甲、被告乙及乙的女儿丙，查阅相关证据材料等。

4. 法院判决：经过审理，法院认为，原告甲与乙离婚后，乙将原宅基地房产出售给被告乙的行为侵犯了原告甲的宅基地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，法院判决被告乙返还宅基地使用权。

四、判决依据及理由

1. 《中华人民共和国土地管理法》第二十二条：宅基地使用权人依法享有宅基地使用权。宅基地使用权可以依法转让、出租、抵押、赠与。 2. 《中华人民共和国民法典》第三百五十六条：宅基地使用权人依法享有宅基地使用权，任何单位和个人不得侵犯。

3. 《最高人民法院关于审理宅基地使用权纠纷案件若干问题的规定》第六条：宅基地使用权人因离婚、分家等原因丧失宅基地使用权的，可以向原宅基地使用权人或者其他有宅基地使用权的人主张返还。

最高法公布：宅基地使用权纠纷典型案例

1 最高法公布：宅基地使用权纠纷典型案例 | 附裁判规则

2015-12-28 lgzlawyer 文章来源

裁判规则

收揽法院最新裁判标准，汇聚类案法律适用规则。

本期导读：农村集体组织成员能否将宅基地转让给城镇户口人员？根据现行法律规定及国家政策，宅基地等集体所有土地使用权带有很强的社会保障功能，只能在本集体经济组织成员内部享有和流转，否则，转让合同一律无效。但在实践中，违法流转却大量存在。本文以12月4日最高人民法院公布的合同纠纷典型案例——邹克友诉张守忠合同纠纷案为契机，整理了最高人民法院在审判实践中的相关观点和案例，供读者参阅。

最高法公布典型案例

1.楼基地转让给非本集体经济组织成员的，该转让协议无效，转让人应向受让人返还购买楼基地款——邹克友诉张守忠合同纠纷案

【本案要旨】楼基地所占土地性质系集体所有土地，且转让人取得该楼基地系基于原宅基地及房屋重新规划、拆迁后的补偿利益，其性质等同于宅基地。将该楼基地转让给非本集体经济组织成员，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，法院依法确认该转让协议无效，受让人不能取得涉案楼基地的使用权。因无效合同取得的财产应当予以返还，转让人应向受让人返还购买楼基地款。

转让人明知涉案楼基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让；作为日常生活大宗交易，受让人在未确认土地性质的情况下即购买涉案楼基地，双方对于合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。

来源：最高人民法院2015年12月4日发布合同纠纷典型案例

浅析农村土地使用权流转的现状、原因与对策

摘要：在2018年，党中央对外公布了中央一号文件，《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》，该文件为解决三农问题提出了全新的思路以及办法。本文通过总结了南昌市农村土地流转存在的问题和对策，提出了发展农村土地流转良好模式，为促进我国其他地区土地流转提供良好的借鉴。

关键词：农村经济；农村土地流转；规模化经营

一、绪论

为了增加土地使用，促进供给侧改革并实施大型项目，国家制定了一系列鼓励农村土地流转的政策和措施。从2015年至2017年，中央一号文件从各个角度强调农村土地流转必须按照规范程序妥善开展，并进行大规模农村土地承包。积极倡导高素质和专业的投资者进行。为了大力发展家庭经营的农场，可以采取农民合作社的形式，集中生产和经营，并探索新的耕作方法和主要形式。为了规范土地流转，中共中央总局，国务院总局发布了《关于完善管理权和土地承包权分离的措施的意见》。基于此背景下，全国各地农村土地流转都在快速发展，尽管说获得了一定的效果，不过与农业产业现代化的要求相差甚远。

二、农村土地流转相关概述

（一）农村土地流转的概念界定

本文认为，对土地的最广义解释是在我们的土地法律中规定的、农民将土地进行集中，如耕种地、树林、草皮、宅基地、其他类型的公共用地等。本篇论文中所提到的农村土地主要是指使用在农业生产中的集体所有的土地。以上提到的集体所有的土地指的是在我国，因为实行的是一种特殊的经济体制的土地所以制，土地既不是为国家所有，也不是属于个人所有，它是属于由个人组成的集体所有的。

农村家庭承包的土地必须使用合法和合规的方法来获得土地的合同权利。

这仅是土地管理权的转让。农村土地出让是农村经济发展的必然产物。通过土地搬迁，农业生产的商业模式变得更加灵活，从而实现了大规模，集约化和工业化的现代生产。土地转让实际上是指土地经营权的转让。土地管理权的转让主要是指有权分配和管理土地的农民将土地管理权转让给另一家公司，以及将土地管理权转让给保留活动。

农村宅基地使用权流转之法律研究

第５期　２００８年ｌ０月　湖南人文科技学院学报　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｈｕｎａｎ　Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ　ｏｆ　Ｈｕｍａｎｉｔｉｅｓ，Ｓｃｉｅｎｃｅ　ａｎｄ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　Ｎｏ．５　０ｃｔ．２００８　

农村宅基地使用权流转之法律研究　

林睿杰，袁锦秀　

（湖南人文科技学院，湖南娄底４１７００１）　

［摘要］土地权利和利益的合理配置是实现社会公正的一个重要方面。农村宅基地使用权流转在我国目前法律框　架下是不受肯定的，但是事实上存在的地下流转市场呈失控状态。出于土地资源的充分利用和农民合法利益的保护，流　转是十分必要的。因此，立法宜“改堵为疏”。应通过实践、配套政策、立法来完善这项制度，使之更符合我国市场经济的　需要，以维护农民的利益。　［关键词］农村宅基地；宅基地使用权；流转　［中图分类号】ＤＦ５２１　［文献标识码］Ａ　［文章编号】１６７３—０７１２（２００８）０５—０１５７—０４　

农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，　

是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有　

的土地上建造个人住宅及其附属设施的权利¨　。农村宅　

基地是农民从农村集体经济组织分配取得的一项重要财　

产，它关系着农民的切身利益，农民将其视为“命根子”。　

受现行法律约束，农村宅基地尚无法进行合法流转。但随　

着农村人口向城镇集中，导致大量农民进城买房，同时，也　

出现了少量城市居民下乡买房置地的现象。值得关注的　

是，随着有关禁止农村房屋买卖的政策不断出台，农村房屋　

买卖纠纷并没有因此减少，反而呈上升趋势。由此可见，农　

村宅基地使用权流转是宜疏不宜堵。土地权利和利益的合　

理配置是实现社会公正的一个重要方面，通过改革现行立　

法，解禁农村宅基地使用权流转，对于提高农村宅基地利用　

率，实现农民融资手段的创新，促进城乡人口流动，改变城　

乡二元结构，构建和谐社会具有十分重要的意义。　

一农村宅基地使用权流转的立法现状及存在的问题　

（一）农村宅基地使用权流转的立法现状　

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