试论房地产权分离转让——兼论其对解决农村小产权房合法化问题的意义
产权论视域下的小产权房问题探究
产权论视域下的小产权房问题探究随着我国城镇化进程的加速和居民居住需求的不断增加，小产权房问题逐渐引起了社会各界的广泛关注。
小产权房，是指未经国家有关部门审批，未取得商品房预售许可证，就擅自进行开发、出售的房屋，其房屋所有权证明依靠农村土地承包经营权证，属于非法建设房屋。
小产权房的出现既给城市化进程带来了很大的过度压力，也给房地产市场带来了很大的不确定性。
如何合理解决小产权房问题，维护合法权益，防止社会不稳定因素的产生，成为了亟待解决的一个重大社会问题。
一、小产权房产权现状和存在问题1、小产权房的产权现状小产权房作为一种非法建造的房屋，其产权现状比较复杂。
小产权房的产权来源是农村土地承包经营权证，但是土地承包经营权证并不等同于房屋所有权证明。
因此，小产权房属于非法建设房屋，无法通过正常途径获取房屋所有权证明。
同时，其土地使用权的法律效力也存在不确定的因素，无法用作贷款抵押物，并且可能被领导限制使用，导致其市场价值受到影响。
2、小产权房的存在问题小产权房主要存在以下几个问题：（1）开发模式不规范。
小产权房的开发模式主要是个别农民和房地产商对当地领导监管不严造成的。
他们在未获得国家有关部门的批准或未获得房产证的情况下，依靠农村土地承包经营权证，擅自进行房屋开发和建设，违反了国家的法律规定。
（2）土地资源不合理利用。
小产权房大都建立在不合理利用的土地上。
农村土地的本质是国有土地，其使用应当按照国家土地利用规划和相关法律法规的规定，通过合法程序确定用途，并依法处置。
（3）产权不合法。
小产权房的产权来源是农村土地承包经营权证，虽然符合一般民间交易的逻辑和规律，但其并未得到国家有关工商部门事先的质量审查、价格监管和规划管理等多种审批程序的严格监管，造成了产权不合法的现象。
二、小产权房问题的影响1、对城镇化进程的影响小产权房的存在给城镇化进程带来了很大的压力。
在我国城市化进程中，尤其是在快速城市化的城市中，小产权房时有发生。
课题论文：且论中国小产权房问题
经济法论文且论中国小产权房问题【摘要】在不违反国家规划的地区，对小产权房在实行补交土地出让金的相关手续后，按经济适用房的相关规定确权发证，但不允许直接在市场上交易。
已建好或出售的小产权房只要不是在耕地上建设的，可以让开买房人或发商补交土地出让金或相关土地价款，完成征地程序后可发给相关产权证。
【关键词】小产权房；原因；现状；解决。
1993 年来自河北的画家李某心怀对艺术和梦想的追求来到北京，想找一个宁静的地方，从事专业绘画。
经人推荐，她来到了小有名气的“画家村”宋庄。
恰巧宋庄辛店村村民马某有一套闲置的老房子要出售，李某便立即买下并于2002 年7 月1 日与马某签订了房屋买卖合同，以45000 元买下了马某的正房、厢房和院落，马某还将集体土地建设用地使用证也交给了李某。
在该房屋买卖合同上，有买卖双方的签字和辛店村大队的盖章，见证人是村副书记郭某和康某。
在宋庄辛店村有将近 50 个和李某有相同买房经历的艺术家。
但是 2006 年 10 月，这样宁静的生活出现了危机。
一个自称是马某的朋友的人来到李某家，并说是代表马某来向李某要回其卖出的房屋，并说他们的房屋买卖合同无效。
但是李某立即回绝了此人。
见李某不同意，马某的妻子便前去与李某协商，并说可以给李某 70000 元作为补偿，李某仍然拒绝了她。
于是马某于 2006 年 10 月向法院起诉状告李某，要求确认法院他与李某之间的房屋买卖协议无效，并要求李某返还其房屋。
2007 年 7 月一审法院判决如下：李某是外来人，按照我国法律规定不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李某和该集体组织村民马某签订的房屋买卖合同无效，并责令李某一家在法院判决生效 90 天内腾退房屋，与此同时，马某要付给李某夫妇 93808 元的补偿款。
我国小产权房问题由来已久，上案中画家村事件更是小产权房案件的典型代表。
随着我国新农村建设，土地经营权流转和城市化进程的快速发展，越来越多的农村居民涌入城市，使得城市房价步步高升，商品房价格更是久升不降。
宅基地“三权分置”改革分析及对策建议
宅基地“三权分置”改革分析及对策建议随着我国城市化水平的不断提升，大量的农村人口向城市流动，农村劳动力不足，导致一部分宅基地被闲置、浪费是广大农村客观严峻的现实，这项改革是应对农村土地产权变化的积极举措。
宅基地作为数量占比大、社会影响大的不动产类型之一，必须要对其进行“三权分置”的改革，唤醒“沉睡”的宅基地，以赋予农民更加充分的、可自主掌控的财产权利，并进一步推动农村的发展，助力我国乡村振兴战略的实现。
1宅基地“三权分置”改革是重要的制度创新1.1“三权分置”改革背景早在2018年1月的全国国土资源会议上，原国土资源部部长姜大明就明确提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。
2018年2月，党中央、国务院印发《关于实施乡村振兴战略的意见》，进一步明确要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。
2020年1月，党中央、国务院印发《关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》，明确提出以探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”为重点，进一步深化农村宅基地制度改革试点。
国家一系列安排部署，为宅基地“三权分置”改革指明了方向[1-3]。
1.2“三权分置”改革的重大意义诞生于计划经济时代的宅基地制度大致经历了由“单一产权、自由流转”到“两权分离、限制流转”再到现如今“三权分置、限制流转”的演变。
具体地说，原先的“两权分离”是指宅基地所有权及使用权的分离，在这一背景下，宅基地的流转受到了严格的限制。
但正如前文所述，伴随着经济社会的发展，这种制度面临的问题日益突出，推进“三权分置”改革势在必行[4-5]。
现阶段宅基地“三权分置”改革，其背后蕴含着深层含义，一方面，宅基地“三权分置”改革使得宅基地不再局限于农民自用，而是可以在更大的范围内实现有偿、有限期的流转，不仅可以减少闲置、浪费的宅基地数量，提高宅基地的利用率，而且加强了城乡间的资源协调与配置，在促进城市资本和资源向农村转移的同时，推动农村的劳动力向城市流动。
论小产权房的流转———农村土地行政规制与权利保障的应然选择
论小产权房的流转———农村土地行政规制与权利保障的应然选择摘要：近年来小产权房的供需两旺，将其推到了风口浪尖。
其后，政府主动出击叫停小产权房的交易，学界纷纷写文著述，其中反对小产权房流转的学者言之凿凿。
毫无疑问，在现行的法律制度下，小产权房流转行为确属无效。
但小产权房问题背后牵涉的利益和涉及的制度问题极为复杂，不可对小产权房采取一刀切的方式全盘否定。
关键词：小产权房；土地行政规制；权利保障。
小产权房从出现到现在已经十余年，准确时间无从考证，据记载，北京早在 1994 年，香堂村就开始出售 200 平方米大小的村建别墅，售价仅为 5 万元一套。
到 2005 年，小产权房交易问题愈演愈热，引起了社会各界的广泛关注。
笔者认为，就现行的法律法规，小产权房流转行为的确无效，但从国家对集体土地进行规制的最终目的和对农民的权利的保障方面来说，不可一刀切。
认识小产权房流转问题，应该从问题的根源开始，采取全面分析、谨慎的态度进行处理。
一、小产权房的内涵及类型。
小产权房非一个严谨法律上的概念，因此有必要对小产权房的内涵作一个界定。
小产权房是特指卖给城市居民的，村集体在农村建设用地上建造的房屋，或者农民在宅基地上建造的房屋。
小产权房概念的由来，与大产权房有一定的渊源和联系。
大产权房，就是国家颁发房屋产权证并建设在国有土地之上的房屋。
大产权房一般是由开发商办理合法的房屋开发立项手续、办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和相关的税费后，由国家发给开发商土地使用证和房屋预售许可证。
取得该种房屋的所有权人对房屋的流转和房屋占用范围内的土地使用权享有处分权。
小产权房并没有国家房地产行政管理部门颁发的权属证明；产权人对小产权房只拥有限制的处分权。
目前，小产权房主要有以下类型：农民建设在宅基地上的住宅；乡镇企业在农村建设用地上的房屋；由乡（镇）政府或村委会单独或联合房地产企业开发建设并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书或者没有房屋权属证书的房屋；占用农业用地建设的房屋。
论法律视域下小产权房产生的原因及解决对策
论法律视域下小产权房产生的原因及解决对策【摘要】本文主要围绕小产权房产在法律视域下产生的原因及解决对策展开研究。
在阐述了小产权房产的定义、法律视域下存在的问题以及本文研究的意义。
在分析了小产权房产生成的原因、存在的法律问题并提出了法律视角下的解决对策，同时介绍了相关法律法规和政策，并通过案例分析加深理解。
在总结了小产权房的合法性、制度完善的重要性以及未来发展趋势。
通过对小产权房产在法律视域下的探讨，可以更好地了解其合法性和发展方向，为相关法律法规的完善提供参考。
【关键词】小产权房产、法律视域、原因、解决对策、法律问题、法律视角、法律法规、政策、案例分析、合法性、制度完善、发展趋势。
1. 引言1.1 小产权房产的定义小产权房产，是指在我国土地制度下，属于小规模个别土地使用权出让的商品住房。
小产权房产是指由农村土地流转而来的商品房，在农村土地上建起，且无法取得国有土地使用证的住房。
在我国，小产权房产的出现主要是因为农村土地流转以及政府土地政策的调整所导致。
由于土地使用权的流转以及政府对土地使用权的管理不严格，导致了小产权房产的产生。
小产权房产的特点是土地使用权不明确、权属不明、证明难以取得、交易不便等问题存在，在法律视域下带来了种种法律问题。
对小产权房产的研究具有重要的意义。
1.2 法律视域下小产权房产的问题在法律视域下，小产权房产存在诸多问题。
小产权房的产权性质不清晰，容易导致权属纠纷和法律难题。
小产权房在转让和继承过程中存在法律风险，可能违反相关规定导致产权无法清晰转移。
小产权房的规划建设与城市规划不符，可能存在违建等问题，严重影响城市规划和城市管理秩序。
由于小产权房在购买、使用、赠与等方面存在法律空白，容易被不法分子利用进行违法活动，给社会治安和秩序带来不利影响。
解决小产权房在法律视域下存在的问题，需要从法律制度和政策层面进行调整和完善，以确保小产权房的合法性和规范性，推动城市规划和房地产市场有序健康发展。
“小产权”房及其买卖的法律困境与解决(一)
“小产权”房及其买卖的法律困境与解决(一)关键词:“小产权”房合同效力宅基地使用权集体建设用地使用权内容提要:现行法律和政策对“小产权”房基本持否定态度。
“小产权”房买卖过程中，涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体，通过利益分析可知“小产权”房买卖对于利益主体各方是利大于弊的，故对“小产权”房买卖合同不宜一概认定无效，而是应当将“小产权”房进行分类，并结合当前我国实际情况和国家关于“小产权”房的最新政策来讨论买卖合同的效力。
在一定期限前没有获得相关补正手续，或者不能满足可以认定合同有效情形的，“小产权”房买卖合同无效。
通过建立法定租赁权制度，可解决“小产权”房买卖不能办理物权登记的障碍。
从根本上解决“小产权”房买卖问题，需要建立完备的农村土地流转机制。
随着近年来城镇住房房价高涨，“小产权”房由于价格低廉，备受市场青睐。
然而，政府部门却“叫停”“小产权”房屋；法院也统一司法标尺，在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效。
甚至在某些地区，“小产权”房屋被强制拆除。
“小产权”房及其买卖问题一时成为社会焦点。
法律应如何看待，值得深入探讨。
一、“小产权”房的法律框定与划分“小产权”房，并不是一个法律概念，其内涵与外延也不十分清晰。
笼统谈及“小产权”房，实际上是相对于在城镇开发的、权属清晰、能办理权属登记并能给购房者颁发物权证书的住宅房屋而言的。
它是指在农村宅基地、集体建设用地，（集体建设用地有广义和狭义之分。
广义的集体建设用地包含宅基地，而狭义的集体建设用地则是指不包括宅基地在内的其他集体所有的用于非农建设的土地。
本文使用狭义的集体建设用地概念。
）甚至农业用地上开发建造的用于居住的房屋。
现行政策所指的“小产权”房包括两大类。
(一)建房行为不合法的“小产权”房这类“小产权”房是因违反土地管理法规，不符合土地和建设规划，未履行合法审批程序，在集体土地上建造的用于居住的房屋。
其特点是：第一，建造行为不合法，没有获得建房用地规划、审批等手续，房屋本身系违法建筑；第二，建造者不能因建造行为而原始取得房屋所有权；第三，不能办理物权登记，取得房屋所有权证书。
试论小产权房的所有权归属
试论小产权房的所有权归属 【摘要】 小产权房是指供应建设城市住房的房屋的所有权属于非国有单位或个人的住房。该种房屋在政策上受到限制，因此在所有权归属、转让和继承等方面存在较多问题。小产权房的所有权归属问题尚未完全明确，有待制定相关法律规定。目前，小产权房的法律规定主要包括《房屋拆迁管理条例》等法律文件。为了保障小产权房的所有者权益，应加强监管和规范管理。在转让和继承方面，应明确相关政策，规范操作。未来，小产权房的发展趋势可能会受到政策调整和市场需求的影响。小产权房的所有权归属问题仍有待进一步完善，发展应该依法规范，以促进房地产市场的稳定和健康发展。
【关键词】 小产权房、所有权、归属、法律规定、权益保障、转让、继承、发展趋势、完善、规范。
1. 引言 1.1 小产权房的概念 小产权房是指在城市建设用地使用权出让过程中，因各种原因而未能取得商品住房所有权证书，但依法可以取得使用权证书或者已经取得使用权证书的住房。小产权房是一种特殊的住房形式，其产权归属存在一定的争议和法律规定。小产权房通常是由政府或者相关单位出让的，购买者可以取得一定的使用权，但并非完全所有权。小产权房的出现主要是因为城市建设过程中存在一些历史遗留问题，导致部分住房无法取得完整的产权证书。小产权房的概念在我国的城市化进程中比较常见，对于购房者来说，选择小产权房需要慎重考虑其产权归属和权益保障情况，以避免日后发生纠纷。小产权房的发展与城市规划、土地出让政策等密切相关，是城市住房体系中一个重要的组成部分。近年来，随着城市化进程的加快，小产权房的概念和问题也越来越受到社会的关注和讨论。
1.2 小产权房的产生背景 小产权房的产生背景可以追溯到我国改革开放以来的城市房地产体制改革。在原有计划经济体制下，房地产资源严重短缺，房屋分配主要通过单位分配和政府供应。随着城市化进程的加快和经济发展的需要，对住房需求的供给严重不足，特别是中低收入群体的居住问题日益突出。为了解决这一问题，一些地方政府采取了小产权房的政策措施，即利用城市建设用地上存在的一些违建或闲置面积，通过一定方式向个人或集体出售，从而解决中低收入群体的住房问题。这一政策在一定程度上推动了住房市场的发展，满足了一部分购房需求，但同时也引发了一系列的争议和问题。对小产权房的所有权归属问题进行进一步探讨和规范显得尤为重要。
小产权房形成的博弈分析及对农村宅基地产权制度改革的启示
地方政府（ ｐ ）
禁止
（ Ｕｌ ， ｕ ２ ） ｌ １
不禁 止
（ Ｕ １ ， ｕ ２ ） １ ２
巨额投资都由政府垫付。政府 出资建造安置社 区、 建设 公 寓 ，对 农 民进行 安置 ，然 后将 结余 土地 复垦
后作 为建 设用 地指 标 ，征 为 国有 并异 地统 筹安 排至
所有 的产权都将 带来收益 ，模糊 产权也 不例外 。笔者将模糊产 权带来的收益称为潜
在收益 ，其独特 之处 在于权利本身主体 的模
糊性直接导致收益 主体 的模糊性 。在社会经 济活动 中，不 同的利益相关 方对模糊 的潜在 收益将不断进行竞争 与博 弈 ，并通过博弈行 为来明确潜在收益 的归属。
置换 而对 宅基 地发 展权 的 占有 、利用 与处 分 。
四 、小产 权 房形成 的博弈分 析
（ 一 博 弈模 型 的构 建
产权 所带来 的收益 ，产 权就 不能够 被界定 。 这 些 不 能被 界 定 的 权 利 称 为 “ 公 共 领 域 内 的
产权” 。罗 必 良对 此 定 义进 行 了延 伸 ，认 为公
共领域 内的产权 可以称为模糊产权 。在现 实
中 ，模 糊 产 权 将 在 两 种 情 况 下 出现 ：一 是 新 权利 的无 主状 态 ，即随着社会经济发展 出现
的新型权利 ，因法 律滞后 而 尚未确立权利主
体时 ，权利将 被置于公 共领域 ，形成模糊产 权 ；二是 旧权 利的被限状态 ，即法律 已确立 了权利 主体 ，而 由于权利 主体行 为能力不完
小 产权 房 出 现 的原 因 ，得 出 当前 小 产 权 房 现
发展权是 随着经 济发展而 出现 的产权束 中一种 具有高价值 、能够为权利 主体 带来 高 收益 的权 利 。 当前 宅基 地 发 展权 主要 表 现 为 ： 在单个 宅基地上直接进行开发建设或 者通过 宅基 地 整 理 置 换 后 进 行 开 发 建 设 。 因 宅基 地 本身的分散性 ，后者 因可 以成 片 、规 模利用
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言小产权房，作为我国房地产市场中的一种特殊存在，其存在不仅涉及到广大中低收入群体的住房问题，也关系到社会稳定和经济发展。
然而，由于政策、法律、管理等多方面的原因，小产权房在发展过程中出现了一系列问题，这些问题亟待解决。
本文将就小产权房的问题进行深入研究，并提出相应的对策。
二、小产权房现状及问题1. 产权不明晰小产权房的产权往往不够明晰，容易导致产权纠纷。
一些小产权房的开发商在开发过程中存在违规操作，导致房屋的产权归属不明确，给购房者带来很大的风险。
2. 政策法规不健全目前，我国关于小产权房的政策法规还不够健全，缺乏有效的监管和规范。
这使得小产权房在开发、销售、使用等环节存在诸多问题，如乱建、乱占、乱卖等。
3. 配套设施不完善很多小产权房项目在规划时并未考虑到配套设施的完善，导致购房者在入住后发现生活不便。
同时，由于缺乏有效的物业管理，小区的环境卫生、安全等问题也难以得到保障。
4. 金融支持不足由于小产权房的产权问题及政策风险，金融机构往往对小产权房的贷款支持不足，这使得购房者在购买小产权房时面临较大的经济压力。
三、对策研究1. 明确产权归属为解决小产权房的产权问题，应明确房屋的产权归属。
政府应加强对开发商的监管，规范开发行为，确保购房者的合法权益。
同时，应加快小产权房的确权工作，为购房者提供明确的产权证明。
2. 完善政策法规政府应加强小产权房的政策法规建设，建立健全的监管机制。
通过制定更加严格的政策法规，规范小产权房的开发、销售、使用等环节，保障购房者的合法权益。
3. 加强配套设施建设在规划小产权房项目时，应充分考虑配套设施的完善。
政府应加大对小产权房项目的支持力度，推动开发商完善小区的配套设施，提高购房者的生活质量。
同时，应加强物业管理，确保小区的环境卫生、安全等问题得到保障。
4. 增加金融支持为缓解购房者的经济压力，金融机构应加大对小产权房的贷款支持力度。
“小产权”房合法化问题研究的开题报告
“小产权”房合法化问题研究的开题报告一、研究背景和目的“小产权”房是指在城市农村建设用地上擅自建造的房屋，未经法律程序审批和登记，属于非法建筑。
但是由于历史原因和情况特殊，这些房屋在一定程度上满足了人们住房的需求。
然而，这些房屋的产权问题一直存在争议，并且这种争议在当前房地产市场的发展背景下更加尖锐。
目的：本研究旨在分析“小产权”房的合法化问题，探讨产权赋权与城市发展的关系，提出合理解决途径。
二、研究内容和方法1.研究内容（1）“小产权”房的基本情况：概括“小产权”房的类型、数量、分布等情况，以及历史进程和政策法规背景。
（2）产权赋权与城市发展的关系：探讨“小产权”房的产权赋权与城市发展的关系，并对“小产权”房在城市发展中的作用进行深入分析。
（3）“小产权”房合法化的问题：结合国内外相关法律法规，对“小产权”房合法化的现状与问题进行深入研究。
（4）“小产权”房合法化的途径：综合考虑国内外相关案例及经验，探讨“小产权”房合法化的可行性和具体解决途径，并对其风险与挑战作出预测。
2.研究方法（1）文献资料法：查阅相关法律法规、政策文件及案例等，针对“小产权”房的合法化问题进行收集、整理和分析。
（2）实证研究法：结合政策、市场和社会等方面的实际情况，开展问卷调查、个案深度访谈等，从不同维度深入分析“小产权”房合法化问题。
（3）比较研究法：借鉴国内外“小产权”房合法化的相关经验，在对我国“小产权”房进行探讨的基础上，结合案例与实践，横向比较，透彻分析、总结出可行经验。
三、预期结果和意义（1）得出合理、客观的“小产权”房合法化解决方案，解决“小产权”房所带来的所有产权问题，为“小产权”房交易市场的正常发展提供法律依据和制度保障。
（2）揭示产权赋权与城市发展的必然关系，为进一步制定城市发展战略和城市产权制度提供理论和实践基础。
（3）为农村城市化的发展提供研究思路和政策建议，推动我国城市化的可持续发展，促进国家经济和社会进步。
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性， 他 们 主要通 过借 鉴外 国的“ 一 元 主义 ” 和“ 二 元 主义 ” 经 验 模 式加 以论 证 ， 却并 未 结合 我 国法 律体 系背 景 ， 厘 清 我 国房屋 和土 地 以及房 屋所 有权 和 土地使 用 权 的法 律 关 系 ， 论 证 角 度单 一 且研 究 层 面 没有 深 入 到 引入 国外 法律 制度 后与 我 国法律 体 系梳 理融 合 问题 。 ①一 些 观 点 甚 至 没有 区别 大 陆法 系 的地上 权 和 我 国土地 使
权利 吸附说 、 主 从 关 系说 、 效率价值说均不 能支持房地一体 原则 的全 面执行 ， 而 自 由价 值 和 效 率 价 值 的 双 重 实 现 要 求 允 许 房 地 产 权 分 离 转 让 。通 过 引 入 法 定 租 赁 权 和优 先 承 买 权 ， 房 地产权分离转让规则 切实可行 ， 为 解 决 农 村 小 产 权 房 合 法 化 问题 提
占用 面积 ， 同时在不 危及 农 民住 房保 障前 提下 ， 利 用 多余 的小产 权 房获 得 出售 利 润空 间 ， 增 加农 村 收入 ， 解 决
农 村 城镇 化 内部资 金 不足 问题 。重 庆九 龙坡 城 乡统筹 即是 采 取这种 形 式 ， 优 化 土地 利用结 构 ， 改 善农村 生 活
用 权 的异 同及 相互 排 斥 性 ， 即 借 鉴 地 上 权 作 为 房 地 分 离 转 让 的权 源 基 础 ， 使 房 地 分 离 转 让 欠缺 理 论 可 行
性。 ⑦
近年 来颇 具争 议 的农村 小产 权房 问题 反 映 了房地 一 体 原则 的不合 理 限制 。实 际 上 ， 农 村 小 产 权 房代 表 了新农 村 经济 发展 模式 改革 的诉 求 。尽 管近年 来 三农 税 收优 惠 、 农 作物 最低 保护 价等 政策 提高 了农 民收入 ，
但 分 散低 效 的农 业 模式 难 以根本 改善 农 民 的经济 地位 ， 农 村城 镇化 依然 面 临 内源发展 动力 不 足 、 土地尤 其是
建设用 地 资源 结构 利用 低效 以及 法律 政 策 限制 下 的外 部 投 资 资金 引入 不足 等 问题 。为解 决 这 些 问题 ， 农 村 内部 自觉 产生 了从 农业 收益 转 向土 地收 益 的利益 诉求 ， 并 以农 村小 产权 房 为其 合理表 现 形式 。一 方 面 ， 小 产
权房所 占用 的土地 仅仅 是农 村建 设用 地 部分 ， 属 于农村 建 设用 地有 限 资源 内部 的结构 性 调整 利用 ， 并未 改 变
土地用 途 或侵 占耕 地 。另一 方 面 ， 小 产权 房实 践形 式 之一 的农 村住 宅楼 ， 通 过商 品房 的建 筑模 式改 变 以往 农 村住 房建 设城 市化 程度 低 、 土地 利用 率不 高 的问题 ， 有 效利 用 了地 上空 间 、 提高 土地 利用 率 、 节 约 宅基 地平 面
供 新 思路 。
关键词 ： 房 地 分 离转 让 ； 法 定租 赁权 ； 农 村 小 产权 房
中图分类号 ： Ｄ Ｆ ５ ２ １ 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ７ —７ ８ ８ Ｘ（ ２ Ｏ １ ３ ） ０ ２ — ０ ０ ８ ７ — ０ ７
一
、
农 村 小 产 权 房 合 法 化 问题 对 传 统 房地 一 体 原 则 的挑 战
收稿 日期 ： ２ ０ １ ２ —０ ６ —２ ９
作者 简介 ： 赵克祥 （ １ ９ ７ ０ 一） ， 男， 山 东枣 庄 人 ， 暨南 大学 法学 院 副 教 授 ， 法学博士 ， 主要 研 究 方 向 为 民商 法 学 。 ① 参见孙宪忠 ： 《 论物权法 》 ， 法 律 出版 社 ２ ０ ０ １ 年版 ， 第３ ２ ６ —３ ２ ８页 ； 关涛 ： 《 我 国不 动 产 法 律 问 题 专 论 》 ， 人 民 法 院 出版 社 ２ ０ ０ ４ 年版 ， 第 １ ５ ２ —１ ６ ４页 ； 陈廷 ： 《 论 土地 权 利 和 建 筑 物 权 利 的关 系 》 ， 载《 法制与社会发展 》 ， １ ９ ９ ８年 第 ６期 。
总第１ ２ ７期
２ ０ １ ３年 ３ 月
甘 肃 政 法 学 院 学 报
Ｊ ｏ ｕ ｒ ｎａ ｌ ｏｆ Ｇａ ｎ ｓ ｕ Ｉ ｎｓ ｔ ｉ ｔ ｕ ｔ ｅ ｏ ｆ Ｐｏ ｌ ｉ ｔ ｉ ｃ ａ ｌ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ ａ ｎ ｄ Ｌａ ｗ
Ｇｅ ｎ ｅ ｒ ａ ｌ Ｎ ｏ． １ ２７
Ｍａ ｒ ．， ２转 让
兼论 其 对解 决农村 小产权 房合 法化 问题 的 意 义
赵克祥 ， 张春 宁
（ 暨南 大学 法 学 院 ， 广 东 广州 ５ １ ０ ６ ３ ２ ）
摘 要： 房屋所有权 和土地使用权能够发生分 离转让 。其理论 基础 在于 ， 房屋 和土地互 为独 立物且 不构成 主从物 关系 ；
房 地 一体 原则 ， 又称 为“ 地 随房走 ” 、 “ 房 随地走 ” 原则 ， 是关 于房 屋所 有 权 和土 地 使 用权 在 相 同主体 之 间 同时 同方 向地 出租 、 出让 、 转 让 和抵押 的一致 处分 原则 ， 在 我 国房地 产交 易规 则体 系 中处 于重要 地 位 对 提 高 房 地 交易 效率 、 方便 行 政管理 和 司法 纠纷 解决 有重 要 的指 导 作 用 。该 原则 直 接产 生 于 房 地产 经 济 高 速发 展