2016年中级会计职称《中级会计实务》知识点：投资性房地产的定义(11.05)
中级会计实务第四章 投资性房地产
中级会计实务第四章投资性房地产在中级会计实务中，第四章投资性房地产是一个重要的知识点板块。
对于想要在会计领域深入发展的朋友们来说，理解和掌握这部分内容至关重要。
首先，咱们来聊聊什么是投资性房地产。
简单来说，投资性房地产就是企业为了赚取租金、资本增值或者两者兼而有之而持有的房地产。
这包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。
比如说，一家企业拥有一处写字楼，将其出租给其他公司使用，这处写字楼就属于投资性房地产；或者企业拥有一块土地，打算过段时间等价格上涨了再卖出去，这块土地也是投资性房地产。
接下来，咱们看看投资性房地产的确认和初始计量。
要确认为投资性房地产，需要同时满足两个条件：一是与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
在初始计量时，投资性房地产应当按照成本进行计量。
如果是外购的投资性房地产，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；如果是自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
再说说投资性房地产的后续计量。
这主要有两种模式，成本模式和公允价值模式。
成本模式下，企业要对投资性房地产计提折旧或进行摊销。
就像咱们使用的固定资产要计提折旧一样，投资性房地产也需要通过折旧或摊销来反映其价值的逐渐减少。
同时，如果发生减值，还得计提减值准备。
而公允价值模式呢，只有在存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才能采用。
在公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
这里要注意，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
然后是投资性房地产的转换。
这包括从非投资性房地产转换为投资性房地产，以及从投资性房地产转换为非投资性房地产。
第四章 投资性房地产1——投资性房地产的定义、特征及范围
第四章投资性房地产
第一节投资性房地产的定义、特征及范围
一、投资性房地产的定义：
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产具有以下特征：
1.投资性房地产是一种经营活动。
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上是一种让渡资产使用权行为。
2. 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
二、投资性房地产的范围：
不属于投资性房地产的项目：
（1）自用房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。
例如：
①企业出租给本企业职工居住的房屋；
②企业拥有并自行经营的旅馆饭店；
③企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
（2）作为存货的房地产。
作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分自用（即用于生产商品、提供劳务或经营管理），能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；
不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产，应当确认为固定资产或无形资产。
当前第1页，共1页，2016版《中级会计实务》。
中级会计职称《中级会计实务》知识点投资性房地产的定义
20XX年中级会计职称《中级会计实务》知识点：投资性房地产的定义（11.05）
投资性房地产的定义
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
（一）属于投资性房地产的项目：
1、已出租的建筑物
（1）以经营方式出租
（2）企业对该建筑物拥有产权
（3）已经出租（已经签订了租赁协议，通常从租赁开始日起）
2、已出租的土地使用权
（1）通过出租或者转让方式取得
（2）以经营方式出租
3、持有并准备增值后转让的土地使用权（不包括国家有关规定认定的闲置土地）
（二）不属于投资性房地产的情形：
1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权等。
2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
3.某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
第八章 投资性房地产 《中级财务会计》PPT课件
• 初始计量：以取得时的实际成本入账。
• 采用不同后续计量模式，在初始入账时，主要明 细科目不同：
–采用成本模式的，在购入时借记“投资性房地产”科 目。
–采用公允价值模式的，在购入时，借记“投资性房地 产——成本”科目。
持续可靠取得的，可采用公允价值模式对投资性 房地产进行后续计量。
同一家企业只能采用一种模式对所有 投资性房地产进行后续计量，不得同 时采用两种计量模式，且一经确定，
不得随意变更。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
• 一、投资性房地产的确认和初始计量
• 确认：
– 同时满足下列条件（1）与该投资性房地产有关的经济 利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能 够可靠地计量。
–1．资本化的后续支出
• 与固定资产、无形资产后续支出原理类似。
–2．费用化的后续支出
• 在发生时直接计入当期损益，计入“其他业务成本”等科目。
第四节 投资性房地产的相互转换与处置
• 一、房地产的转换形式
图8-2 房地产的转换形式
二、非投资性房地产与投资性房地产（成本 模式）之间的转换
• （一）非投资性房地产转换为投资性房地产（成 本模式）
–1.自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产
• 主要是不同会计科目（固定资产/无形资产→投资性 房地产）之间的转换。
–2. 作为存货的房地产转换为成本模式计量的投资性房 地产
按转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原 已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其 账面余额贷记“开发产品”等科目。
• 初始计量：
中级会计实务辅导——第四章 投资性房地产
第四章投资性房地产本章考情分析本章内容在考试中所占分值不多，一般以单选题、多选题、判断题等客观题进行考核；作为会计要素核算的基础性内容，本章内容也可能在计算题或综合题中出现。
除2014年考核过计算题外，本章分值一般2分左右。
第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的定义与特征1.定义投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产2.特征①投资性房地产是一种经营性活动；②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产二、投资性房地产的范围主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
（一）属于投资性房地产的项目范围相关内容1.已出租的土地使用权（经营租赁方式）（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的土地使用权不属于投资性房地产2.持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地，不属于投资性房地产3.已出租的建筑物（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的建筑物不属于投资性房地产；（3）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产；（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产【补充例题•判断题】（2016年）企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。
（）【正确答案】√【答案解析】企业以经营租赁方式租入的土地使用权，不属于企业的自有资产，转租后不能作为投资性房地产核算。
【例4－1】20×9年5月10日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自20×9年6月1日起，甲公司以年租金8 000 000元租赁使用乙公司拥有的一块400 000平方米的场地，租赁期为8年。
中级会计实务第四章投资性房地产
中级会计实务第四章投资性房地产投资性房地产，顾名思义，是指企业投资购买的房地产并非用于自身办公或生产等业务活动，而是用于长期持有、出租、出售或资本增值等目的的房地产。
在会计处理方面，投资性房地产与自用房地产有着显著的区别。
自用房地产主要用于企业的日常办公、生产等业务活动，其计量基础为成本，按照成本减值法进行资产减值测试；而投资性房地产一般为获取经济利益而购买，其计量基础为公允价值，按照公允价值变动计入损益。
下面将从三个方面来谈谈中级会计实务第四章投资性房地产的处理。
一、公允价值的定义和计算公允价值是指在交易参与双方都明确知晓该资产或负债的市场条件下，它是可以在存在市场的常规和寻常的交易中取得的价格，是指资产或负债在特定市场上的双方协商下的价格。
公允价值的计算需要参考市场实时数据，比如最近交易记录、市场报价等等，并按照市场行情及金融市场变动情况进行及时更新。
二、投资性房地产的会计处理1. 初始确认企业在购买投资性房地产时，应将其初始确认时的成本作为账面价值，并将获得的所有成本（包括购置成本、相关税费等支出、利息支出等）进行资本化处理。
2.公允价值计量在企业报表编制过程中，需要对投资性房地产按公允价值进行计量，并将计量结果计入当前损益中。
一般采用专业估价、市场报价等方式来计算公允价值。
3.变动处理在资产确认期间，若投资性房地产的公允价值发生变动，应及时调整其账面价值，并将价值变动计入公允价值变动净收益中。
三、附注中的披露要求在企业的财务报表中，附注是针对会计处理中难以准确反映出的重要情况和特殊状况等内容的说明，对于投资性房地产的附注披露尤为重要。
一般来说，企业的附注应注明投资性房地产的重要事项，例如公允价值计量依据、估值方法和主要前提假设、预测市场趋势或财务状况等等。
另外，企业还需披露未纳入公允价值计量范围之内的投资性房地产情况、折旧和摊销情况、销售或减值情况等。
总之，投资性房地产的会计处理是企业财务报表编制中的重要组成部分，它的正确处理不仅对于资产与负债的准确计量，更能反映企业内外部经济环境与经营状况的真实情况，因此需要加强企业内部培训和人员管理，加强对相关法律法规的认识，规范企业业务活动，创立可持续管理计划，保证企业的健康运转。
中级会计课件投资性房地产
企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于 投资性房地产。
将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且 出租的部分能够单独计量和出售的，出租 的部分可确认为投资性房地产。
三、投资性房地产的后续计量
企业投资性房地产采用成本计量模式改为公允价 值计量模式，其公允价值高于或你于其账面价值 的差额调整留存收益。
某企业投资性房地产采用成本计量，原账面成本 1000万元，累计已提折旧100万元。现改为公允价 值计量，其公允价值为1200万元。
借：投资性房地产
1200
投资性房地产累计折旧 100
贷：投资性房地产
1000
未分配利润
300
公允价值模式下的会计处理
不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基础, 公允价值与原账面价值的差额计入当期损 益. 借:投资性房地产(公允价值变动)
贷:公允价值变动损益
某企业采用公允价值计量投资性房地产,入 账价值为5000万元,期末的公允价值为5500 万元。
期末调账的会计处理为：
已出租的投资性房地产租赁期届满，因 暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性 房地产
3、持有并准备增值后转让的土地使用权
（三）下列项目，不属于投资性房地产
1、自用房地产 出租给本企业职工居住的宿舍
2、作为存货的房地产
（四）下列房地产，是否属于投资性房地 产，要根据具体情况判断
一项房地产，部分用于赚取租金或资本增 值，部分用于生产商品、提供劳务或经 营管理，用于赚取租金或资本增值的部 分，如果能够分别计量和出售的，可以 确认为投资性房地产，否则不可。
的投资性房地产，自用房地产的账面余额
中级财务会计课件-投资性房地产
投资性房地产的取得方式
02 披露投资性房地产是通过购买、建造、交换等方式取
得的。
投资性房地产的计量模式
03
披露投资性房地产的计量模式是成本模式还是公允价
值模式。
披露的要求
披露投资性房地产的折旧或摊销
根据会计准则，投资性房地产应按照其使用寿命计提折旧或摊销， 并在财务报表中披露相关信息。
披露投资性房地产的减值
03
投资性房地产的后续计量
Chapter
成本模式
概述
成本模式是指以历史成本为计量 基础，对投资性房地产进行后续 计量的一种方法。
特点
采用成本模式进行后续计量的投 资性房地产，需要按照固定资产 或无形资产的相关规定计提折旧 或摊销，并在期末进行减值测试 。
适用范围
成本模式适用于市场条件不成熟 、无法取得可靠公允价值的投资 性房地产。
2
公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人 自愿进行资产交换或债务清偿的金额。
3
如果投资性房地产的公允价值发生变动，应将变 动金额计入当期损益或所有者权益。
06
投资性房地产的披露
Chapter
披露的内容
投资性房地产的种类、特征和用途
01
披露投资性房地产的种类，如住宅、商业地产等，以
及其特征和具体用途。
投资性房地产的主要目的不是自用，而是出租或出售。
特征
01
投资性房地产具有高收益性，通常能够为投资者带 来稳定的租金收入或资本增值。
02
投资性房地产通常需要较大的初始投资，并且流动 性相对较低，不易在短期内出售。
03
投资性房地产的价值受市场供求关系、经济环境、 地理位置等因素影响较大。
与自用房地产和存货的区分
中级会计职称中级会计实务第四章投资性房地产
成本结转
根据税法规定，计算并缴纳与处置投资性房地产相关的税费，如增值税、所得税等。
税费处理
06
投资性房地产的披露
投资性房地产的种类、金额
企业应披露投资性房地产的种类、账面余额、公允价值等信息，以便了解企业投资性房地产的构成和规模。
投资性房地产的计量模式
企业应披露投资性房地产的计量模式，是采用成本模式还是公允价值模式。
准确性
企业应确保披露的信息准确无误，避免误导投资者。
完整性
企业应全面披露投资性房地产的相关信息，不得遗漏或隐瞒。
规范性
企业应按照会计准则和证券法规的要求，采用规范的语言和格式披露信息，以便投资者理解和比较。
THANKS
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公允价值模式
按照转换当日的公允价值作为投资性房地产的入账价值，同时将非投资性房地产的账面价值结转到投资性房地产科目，公允价值与账面价值的差额计入资本公积。
成本模式
05
投资性房地产的处置
将投资性房地产转换为其他资产，通过销售获取现金或等价物。
出售
交换
报废
租赁终止
将投资性房地产与另一项非货币性资产交换，以获取另一项投资性房地产或非投资性房地产。
投资性房地产的后续支出的内容
对于日常维护支出，应直接计入当期损益；对于改扩建支出，应将其资本化，计入投资性房地产的成本，并在以后期间进行折旧或摊销。如果改扩建后能增加未来经济利益流入企业且符合资产确认条件的，应将改扩建支出予以资本化。
投资性房地产的后续支出的会计处理
03
投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量采用成本模式时，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销。
投资性房地产的概念,范围是什么
投资性房地产的概念,范围是什么投资性房地产，是指为赚取租⾦或资本增值(房地产买卖的差价)，或两者兼有⽽持有的房地产。
投资性房地产的概念和范围是什么？下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
投资性房地产的概念,范围是什么⼀、投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租⾦或资本增值，或者两者兼有⽽持有的房地产。
新会计准则颁布以前，在企业会计业务上没有单独划分为投资性房地产。
房地产开发企业⾃⾏开发的房地产⽤于对外出租的，按存货进⾏处理，在“出租开发产品”这⼀科⽬进⾏核算；企业⽤⾃有的固定资产对外出租的，按固定资产核算；企业对外出租⾃⽤的⼟地使⽤权，按⽆形资产进⾏核算。
⽽新会计准则对出租性房地产进⾏了统⼀规范，将对外出租的房产、对外出租的⼟地使⽤权以及持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权，统⼀划分为投资性房地产，在“投资性房地产”科⽬进⾏核算。
从⽽将投资性房地产与企业⾃⽤的⼚房、办公楼等固定资产以及房地产开发企业作为存货⽽准备对外出售的房地产区分开来。
⼆、投资性房地产的范围企业应划⼊投资性房地产进⾏核算的包括了以下范围：(⼀)已出租的⼟地使⽤权已出租的⼟地使⽤权是指企业将⾃有的⼟地使⽤权，以经营租赁的⽅式对外进⾏了出租。
但以下两种情况不属于投资性房地产：1.计划⽤于出租⽽尚未出租的⼟地使⽤权2.将租⼊的⼟地使⽤权⼜对外出租(⼆)持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权企业持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权，是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的⼟地使⽤权。
因为这类⼟地使⽤权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义，所以应划分为投资性房地产。
但按国家有关规定认定的闲置⼟地不属于投资性房地产。
(三)已出租的建筑物已出租建筑物，是指企业将拥有产权的建筑物以经营租赁的⽅式对外进⾏了出租。
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2016年中级会计职称《中级会计实务》知识点：投资性房地产的定义（11.05）
投资性房地产的定义
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
（一）属于投资性房地产的项目：
1、已出租的建筑物
（1）以经营方式出租
（2）企业对该建筑物拥有产权
（3）已经出租（已经签订了租赁协议，通常从租赁开始日起）
2、已出租的土地使用权
（1）通过出租或者转让方式取得
（2）以经营方式出租
3、持有并准备增值后转让的土地使用权（不包括国家有关规定认定的闲置土地）
（二）不属于投资性房地产的情形：
1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权等。
2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
3.某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。