控制性详细规划指标的确定
控制性详规的内容
控制性详规的内容控制性详规的内容：1、详细规定所规划范围内各类不同使用性质的用地界线，规定各类用地内适建和不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；2、规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定交通出入口方位、停车泊位，建筑后退距离，建筑间距等要求；3、提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求；4、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；5、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；·6、制定相应的土地使用与建筑管理规定。
控制性详规指标有以下八项：用地性质、建筑高度、建筑密度、容积率、绿化率、出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离。
其中，用地性质、建筑高度、建筑密度、容积率和绿化率五项是基本的核心内容。
控规- 控规概述控规是指控制性详细规划。
控规- 控规相关解释《城市规划编制办法》相关内容摘录：第四节详细规划第四十一条控制性详细规划应当包括下列内容：（一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
（二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
（三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；（四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。
规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。
（五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。
确定地下空间开发利用具体要求。
（六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。
第四十二条控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。
控规在城市建设中的作用：直接影响城市形态的规划层面。
城市道路的线型、地块性质的调整都会直接影响这一街区的形态。
浅议控制性详细规划中城市加油(加气)站主要控制指标的确定
浅议控制性详细规划中城市加油（加气）站主要控制指标的确定作者：罗远钊来源：《居业》2017年第01期[摘要]在当今我国汽车工业快速发展的背景下，汽车保有量逐年快速增长，与之配套的汽车加油加气站需求也同步提高。
在城市控制性详细规划层面，对加油加气站的相关控制也要求更加明确和合理。
针对重庆市黔江区中心城区新规划城市加油（加气）站的主要控制指标探讨，考虑到区域差异性，选择以黔江区中心城区6个现状城市加油（加气）站作为研究样本。
通过研究发现，对城市加油（加气）站防护绿地的权属、辅助用房的设置等都存在一定的差异性。
基于对重庆市黔江区中心城区现有加油站的分析，从城市控制性详细规划设计者的角度对城市加油（加气）站控制性详细规划主要控制指标进行研究，探寻城市加油（加气）站控制性详细规划主要控制指标的合理性。
[关键词]控制性详细规划；城市加油（加气）站；主要控制指标文章编号：2095-4085（2017）01-0046-02目前国内编制的控制性详细规划一般对城市加油（加气）站的控制指标不作强制性要求。
一方面，城市加油（加气）站的建设有相关国家标准和行业标准作为指导；另一方面，传统规划中城市加油（加气）站作为道路交通设施，占地面积一般较小，控规指标限定对加油站建设布局有一定限制；此外，《城市用地分类与规划建设用地标准GB50137-2011》将城市加油（加气）站用地纳入商业服务业设施用地中的小类用地（B41），属于经营性用地，具有一定的市场行为。
《黔江区新城（舟白、正阳组团）控制性详细规划》（表1）面积26k2，现状共有4处加油（加气）站，新规划11处加油（加气）站。
本文根据该控规实际项目规划加油（加气）站在符合消防安全、用地布局合理的基础上，在黔江区中心城区选取6处现状加油站作为采样，就加油（加气）的控规主要指标（用地面积指标除外），包括绿地率、建筑密度、容积率、建筑高度等进行初步探讨。
通过对现状加油（加气）站采样指标分析，分为加油（加气）站周边不含防护绿地和含防护绿地两种情况。
控制性详细规划
1.2控制性详细规划的实质
控制性详细规划实质是在微观层次上对城市土地资源合 理配置和对城市建设开发行为的控制与调节具体内容可归纳 为三个方面： 1城市土地资源配置的定性控制－－最终确定土地使用用途和兼 容的用途即确定用地使用性质； 2城市土地开发强度控制－－即制定定量控制要求； 3城市土地开发空间位置控制－－即制定定位控制要求
2规划区用地功能应具有相对完整性、典型性控制区的特点不同控制方 法、重点不同由于具有近似的功能和特点规划具有针对性对控制区容易 提出适合的控制方法以突出规划重点如规划范围为全部旧城区在编制规 划时容易将重点放在旧城改造一些特殊矛盾上对症下药从而提出更切合 旧城实际的用地调整、利用与建设控制方法
3根据城市建设的实际需要来确定城市在各个时期有不同建设重点新区 开发、旧城改造或由于土地批租需要进行用地规划控制来指导城市建设 行动规划范围往往根据以上需要确定
2.4.2 建筑密度控制
建筑密度是指地块内建筑基地面积与地块用地面积的比值百分比 它反映了用地上建筑的疏密关系建筑密度的控制应考虑一下方面： 1、用地性质要求用地性质不同建筑密度控制有较大差别居住用地与 工业用地建筑密度有区别居住用地中一类用地和二类用地有别普通住 宅建筑密度比别墅区高中心区比边缘区高住宅区比学校建筑密度高 2、容积率因素容积率过高建筑密度不宜过大即留出一部分空地供户 外活动例如高层建筑周围应留出空地 3、环境质量要求环境质量要求高的地段建筑密度不宜过大因此建筑 密度指标应根据不同项目的对环境要求来确定如医院、中小学、托幼 空地应多一些建筑密度低一些
2.4.5 开发强度的控制方法
4、环境、景观分析法； 依据美学和环境心里学的有关理论从地块与周围的自然地形地貌及
环境景观的关系来寻找一种分析方法 5、城市规划管理法建筑容积率奖励；
第二章控制性详细规划的编制内容与方法
第二节 控制性详细规划指 标的确定方法
控制性详细规划的核心内容是其各项控制指标，可以分为规定性控制指标和引导性控 制指标两大类，十三小项。 1用地性质：城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对具体用地所规定的用途。 2用地面积 3建筑密度：指一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例，可以反映出一 定范围内的空地率和建筑密集程度。 4容积率：指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，是表述地块开发强度和 评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标。
2）武汉市主城区用地建筑强度研究 宏观：确定城市总体建设目标及人口合理分布 中观：确定城市合理强度分布结构，形成强度分区体系，测算用地基准容积率
微观：分析用地强度的变化规律，制定出基准容积率在交通区位、用地规模、场地朝向等条 件发生变化的情况下用地建设强度的调整系数，并最终确定出格强度分区内的各类建设用地的强度 指标上限，作为控制性详细规划编制和用地建设管理的执行标准。 城市整体强度分区原则法从城市建筑总量确定到地区强度分配，再到具体地块强度分配，逐级 进行强度控制，系统结构清晰明了。较之传统从单个局部地块出发，就地块论地块制定容积率的做 法，城市整体强度分区法从全局出发，宏观控制规划地块开发总量，进而确定局部地块开发强度和 建筑密度，层层推进，为控制性详细规划指标确定提供参考与外部框架，更显其全局性与科学性的 特点，适用性较强。 二、人口指标推算法 通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和地块环境容量等来确定规划区的规划人口总 量，并以人口总量与人均用地指标的乘积来推算地块内的建筑总量，从而确定该地块的容积率的方 法。 1 环境容量推算法，基于环境容量的可行性来制定控制性指标，即根据建筑条件、道路交通设 施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出容纳的人 口规模及相应的容积率等各项指标。优点：计算比较简便，其结果较为准确；缺点：指标确定因素 较单一，综合适应性不强。 建设用地面积=现状或规划用水量/单位建设用地综合用水量
控制性详细规划控制方法与指标体系研究
控制性详细规划控制方法与指标体系研究摘要：控制性详细规划是一项重要的管理和规划工具，广泛应用于各种领域，包括项目管理、城市规划、供应链管理等。
在不同的应用领域，控制性详细规划需要采用不同的控制方法和建立相应的指标体系，以确保规划的有效实施和管理。
因此，对于控制性详细规划的控制方法和指标体系的研究具有重要的理论和实际意义。
通过深入研究控制性详细规划的控制方法和指标体系，本研究旨在为规划决策者和管理者提供更科学、可操作的工具和方法，从而实现规划目标的有效实现和管理。
关键词：控制性详细规划；控制方法；指标体系一、文献综述（一）控制性详细规划的概念控制性详细规划是一项涵盖多个领域的重要管理实践，它旨在确保规划项目、过程或资源的有序执行和有效管理。
这一概念的核心在于将高级规划和目标细化为可操作和可测量的步骤，以便更好地掌控规划的进展和最终结果。
在控制性详细规划中，首先要明确规划的总体目标和愿景，然后将其分解为具体的子目标和任务。
这些子目标和任务通常与时间表、资源分配、成本预算等细节相关联，以确保规划按计划进行。
此外，控制性详细规划还需要考虑风险管理、问题解决和决策制定，以应对潜在的挑战和变化。
同时，控制性详细规划强调了实施阶段的监督和调整，以确保规划的顺利进行，这意味着需要建立适当的监测和反馈机制，以及具有明确的责任分配，以便在需要时采取纠正措施。
综上所述，控制性详细规划不仅有助于规划的有序实施，还提供了决策者和管理者更多的信息和工具，以有效地应对挑战并最大程度地实现规划目标。
（二）控制方法的分类和重要性控制方法在控制性详细规划中起着至关重要的作用，它们帮助管理者和决策者有效地监督、管理和调整规划项目或过程，以确保它们按照预期目标顺利进行。
控制方法可以根据其性质和用途进行分类，并根据不同的规划需求进行选择和应用。
首先，控制方法可以根据其性质分类为定量和定性方法。
定量方法侧重于使用数学模型、数据分析和度量指标来量化规划进展和结果，例如成本控制、时间进度管理和质量管理，这些方法提供了客观、量化的信息，有助于准确评估规划的状态和效果。
控制性详细规划报告PPT课件
通常用于城市重要景观地带和历史保护地带，通过一些指导性综合设计要求和建 议，设置具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设计框架， 如建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群体空间组合方式、建筑轮廓线示 意等。
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1.3控制性详细规划主要内容
1.3.1.确定规定范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或 者有条件地允许建设的建筑类型；
2.5禁止开口路段 2.6地块配建停车位 2.7居住人口 2.8公共配套服务设施的配置
3.城市公共停车场
3.1城市公共停车场相关标准 3.2配建停车位相关标准
4.公共服务设施配套
4.1公共服务设施相关定义
4.2公共设施分类 4.3医疗卫生设施 4.4居住区医疗卫生设施
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1.什么是控制性详细规划
相关资料《重庆市控制性详细规划编织技术规定》2011年修订试行
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1.7图则必须表达的内容
1.地块的区位
2.各地块的界线、地块编号、用地性质代码
3.地块控制指标一览表
4.蓝线、绿线、紫线、黄线。
5.道路红线、建筑后退线，道路的交叉点和变坡点控制坐标、标高，坡度、坡向、 宽度及分幅、转弯半径、路缘石半径、公交站场、公交首末站、社会停车场、停 车港、限制开口路段、人行过街地道和天桥、桥梁和隧道、步行专用道和非机动 车专用道控制线。
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2.2建筑密度：建筑密度大,说明用地中房子盖得“满”,反之则说明房子盖得 “稀” 。反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
建筑控制高度指标表
相关标准《重庆市规划管理技术规定2012》
控制性详细规划重点整理
控制性详细规划重点整理第一章控制性详细规划概述城市用地分类共分为8大类，35中类，44小类。
1、框架2、控规的涵义：控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标，道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
3、定性、定量、定位、定界：针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位、定界的控制和引导。
4、控制性详细规划的作用：⑴承上启下，强调规划的延续性；⑵与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据⑶体现城市设计的构想⑷城市政策的载体第二章控制性详细规划的编制内容与方法1、控制性详细规划的编制程序：①项目准备阶段②现场踏勘与资料收集阶段③方案设计阶段④成果编制阶段⑤上报审批阶段2、控制性详细规划的编制内容：⑴确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
⑵确定各地块的建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
⑶提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则。
⑷根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。
规定各级道路红线、断面、交叉口形式及渠化措施，控制点坐标和标高。
⑸根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。
确定地下空间开发利用具体要求。
⑹制定相应的土地使用与建筑管理规定。
3、控制指标：用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、建筑高度/层数、绿地率、公建配套项目、建筑后退道路红线、建筑后退用地边界、社会停车场库、配件停车场库、地块出入口方位、数量和允许开口的路段、建筑形体、色彩、风格等城市设计内容。
主要控制指标：控制性详细规划指标中建筑密度、容积率、建筑高度/层数、绿地率适控制性详细规划的主要控制指标。
控制性详细规划指标体系建构和几个重要指标的引入
控制性详细规划指标体系建构和几个重要指标的引入控制性详细规划（以下简称控规）是《城市规划编制办法》中确定的规划层次之一，与修建性详细规划同属详细规划。
是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
如何实现控制，既实现政府的城市建设目标，引导城市建设发展，又不至于成为被动控制和消极控制，已经成为当前控规的一大难题。
从目前的实际情况看，控规仅仅是规划管理的一个参考，未能起到应有的控制与引导作用，大部分内容在管理审批实践中均有所调整。
在工作中甚至出现规划刚刚编制完成有关指标就面临更改的强烈要求。
而且，当前控规编制中的突出矛盾是控制有余引导不足。
过分强调控制作用，忽视了市场经济条件下投资主体多样化，市场和形势瞬息万变的实际，显得缺乏灵活性。
特别是在控规编制的核心——指标体系确定中存在很多问题。
1我国控制性详细规划的基本内容与存在问题1．1 规划控制指标体系任何城市建设活动，其构成内容包括土地使用、设施配套、建筑建造、行为活动四个方面。
1、土地使用（1）土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面作出规定。
其控制内容为土地使用性质、土地使用的相容性、用地边界、用地面积等。
（2）环境容量控制是为了保证城市良好的环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。
其控制内容为容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等。
2、设施配套设施配套是生产生活正常进行的保证，即对建设用地内公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。
公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗卫生设施和商业服务业等配置要求。
市政设施配套包括机动车、非机动车停车场(库)及市政公用设施容量规定，如给水量、排水量、用电量、通讯等。
设施配套控制应按照国家和地方规范（标准）作出规定。
3、建筑建造（1）建筑建造控制是对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定。
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关于《天台县城东、西区控制性详细规划》指标体系研究报告
3、具体控制指标
3.1用地性质
（1）按照总体规划确定
（2）城市规模、城市特征
（3）所处区位、土地开发性质
（4）现状用地性质
3.2用地边界
3.21建筑高度影响：建筑高度超过一定高度时，因结构及消防的要求相应的提高，每层建筑面积必须达到某个值时才经济的。
这就需要有相应大小的地块。
3.22道路网密度与地块划分
（1）按用地性质和功能结构做大的划分；
（2）再用道路网进行细的分割；
（3）综合考虑路网密度，干路保持一定间距。
3.23土地产权与地块划分
首先，通过对中心城区土地市场对不同地块大小的需求分析，对近5年主要两类公共设施用地和居住用地出让地的面积进行统计分析，利用spss软件算出平均值，再利用spss聚类分析算出公共设施用地以及居住用地大小的中心值。
其次，将地块大小的进行时间顺序分析，得出出让的商业办公地块，居住用地出让的大小的范围值。
最后，与国外不同土地资源城市类比，最终确定出让地块大小
（资料来源《CBD密路网模式地块划分研究——以琶洲-员村地区为例》）。
3.3容积率控制
3.31容积率的确定
（1）定性分析
a城市经济发展阶段：处于不同发展阶段的城市，其土地利用方式及强度存在较大的差异，通过类比方法加以确定。
b土地的使用性质：容积率的确定必须依据城市总体规划确定的土地性质来确定。
c区位条件：交通区位、城市区位、环境区位等综合考虑。
d人口容量：确定一个区的人口容量，估算平均的容积率。
e土地的基础设施条件及周围环境状况
f他规划控制指标相协调
g土地出让价格
（二）定量分析（主要针对老城区，考虑拆迁成本）
a．最低经济容积率
由于开发总投入×利润率=总产出-总投入。
因此，在利润率一定的情况下(通常以行业正常利润率为计算依据)，通过计算能得出该利润率下的“最低经济容积率”，即
FAR=(P1+P2+P3+P4+P5+P6)*(1+R)/[S-P4(1+R)]
其中：P1：土地出让基准低价；P2：土地征用费；P3：动迁安置成本；P4：建安成本；P5：基础设施费用；P6开发费用；R：法定利润；S：销售价格
b．拆建比
或者根据既定的地价、房屋重建价格等约束条件，计算单位面积上的投入、产出情况，从而得出单位面积上的拆建比，从而为既定地块的容积率确定提供技术支撑。
（资料来自《控制性详细规划中的经济分析初探》段兆广）
3.32容积率与建筑高度、建筑密度
（资料来自《容积率确定方法探讨》咸宝林，陈晓键）
3.33容积率与车位的关系
当一块用地的容积率初步确定后，我们可以通过测算车位数来确定容积率是否合理。
（1）首先我们先确定用地的定位，确定用地的停车方式，是地面停车或是地下停车，地下车库一层、二层或是更多，然后假设整个地块地下车库的面积以及利用情况，这里我们初步设定车库一层实用面积为地块面积的60%（数值可通过实际情况进行调整），一个车位面积为30m²（数值可通过实际情况进行调整），就可以得到最大车位数。
（2）对比《浙江省城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准》或其他相关规定的车位数据，可以得出容积率的设定是否合理。
3.34日照约束容积率
城市房地产开发中考那个容积率和基地周边建筑日照标准经常发生矛盾，按容积率上限开发会出现周边建筑（主要是住宅）的日照到不到国家标准。
应估算日照约束下的容积率，估算方法主要有三种：
（1）相似基地参照法：选择若干情况相近、已开发的基地，对容积率、日照、建筑布局进行评价，获得经验性的结论，作为新基地规划设计条件的参照。
（2）设计方案试做法。
试做基地的建筑布局方案，对日照、容积率检验，得出可行的容积率指标。
（3）最大容积率估算法。
在满足标准、规范的条件下，估算最大容积率，再根据经验进行调整。
（资料来自《日照标准约束下的建筑容积率估算方法探讨》宋小冬孙澄宇）
3.4建筑密度控制
（1）建筑密度与绿化绿及停车：建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
（2）建筑密度与建筑高度关系：
（3）建筑密度与容积率
（资料来自《对我国住宅合理密度的初探》杨松筠陈伟）
3.5 建筑高度
对于建筑高度的确定，国内各种研究提出过不同的方法，归结起来就是选取山体水体、公园广场等公共空间、文物古迹、历史街区、机场、微波通道等因子绘制图纸并定量分析，加权整合生成允许高层建筑建设区域，得出建筑高度控制模型。
一共分为三步：
（1）建立模型，明确高度控制要求。
（2）分区分控，提出分级控制类型。
（3）分级控制，规划管理刚柔并济。
（资料来自《控规建筑高度弹性控制方法探讨》杨新海平茜）
3.6建筑间距
影响建筑间距的主要因素有：
⑴日照影响的因素：⑵消防安全的因素：⑶卫生防疫的因素：⑷施工安全的因素：⑸空间关系的因素：⑹其他方面因素：如通道的安排、工程管线的布置也会影响建筑间距。
（具体参照《天台市乡规划管理技术规定》）
3.7建筑后退
如果规划部门没有对相邻地块作出性质确定，则按本地块确定，本地块为高层住宅，那相邻地块也当成是高层住宅进行考虑。
本地块为多层住宅，那相邻地块也按多层住宅考虑。
（具体参照《天台市乡规划管理技术规定》）。