房地产业六大环节30个涉税风险
房地产业六大环节30个涉税风险
房地产行业六大环节30个涉税风险点的分析连续12年被税务机关列为专项检查对象。一个行业涉及10项税收。在整个流程的六个主要环节中，隐藏着多达30个涉税风险点。房地产行业一直被业界称为涉税高风险行业。对于房地产企业来说，如何在项目前期做好足够的税收工作，以避免可能的涉税风险，最大限度地降低涉税成本，是行业面临的一个突出问题。涉税风险成为房地产行业的“第七大风险”。房地产行业在税收问题上面临“三个多”。一是税务检查较多，房地产业连续12年被税务机关列为年度税收专项检查的重点检查领域。第二，涉及到许多税收，包括10项房地产税。涉税风险很多，每个环节都有涉税风险。因此，对于房地产企业来说，如何规避税收风险是摆在我们面前的一个突出问题。
年6月8日，在北京举办的“XXXX年中国房地产老板如何管理税收”沙龙上，主办方中国房地产税收筹划网总裁、深圳智慧源企业管理咨询有限公司总经理李明军表示:“房地产项目开发周期长，业务环节多，税收风险高，但只要在决策前做好足够的税收筹划作业，不仅可以有效规避企业的税收风险，还可以合理合法地降低企业的税收成本。”“
据统计，XXXX全国房地产企业上缴税收1.3万亿元，其中契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，企业所得税。从XXXX到XXXX的12年中，房地产行业是唯一连续12年被列为年度专项检查的行业。在这些文件中，一些年度房地产税被列为强制性检查项目，一些年度税被列为指导性检查项目。有些年份要求专注于房地产销售，而其他年份则要求专注于建筑和安装。有些年份侧重于检查房地产行业的营业税或所得税等个别税种，而其他年份则将房地产行业涉及的所有税种列为检查对象。为什么税务机关对房地产行业如此关注？李明军说，这一行业的税收确实存在许多违规行为。每年都有很多问题。如果没有检查，将会有更多的问题。他说，根据国家税务总局的要求，直辖市地方税务局对全市房地产行业进行了专项检查。检查发现，被检查的58家企业中有96%存在问题。“房地产行业在涉税问题上被视为高风险行业，这可能是国家税务总局连续12年将房地产行业列为专项检查对象的原因”他说房地产行业的税收风险是什么？它藏在哪里？一般来说，房地产项目在时间流程上主要包括六个环节:征地、规划设计、融资、建设、房屋预售、项目清算。“在每一个环节，房地产企业都会或多或少地存在这样那样的税收问题和风险，只是程度不同而已”李明军说
李明军表示，根据他们多年的行业服务经验，房地产企业在上述六个环节中至少涉及以下30个风险点
在征地过程中有四个风险点:
1。佣金和其他费用未取得正式合法发票，导致利润虚增和税负加重；2.签订土地房屋权属转移合同后10日内未申报契税的；
3。虚增安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；
4。通过股权收购取得的土地使用权，溢价部分不能计入土地成本。规划设计过程中有三个风险点:
5。总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；6.骗取规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的；7.境外规划设计费未代扣代缴融资过程中有六个风险点:
8。纳入非金融机构(包括企业和个人)的高利息资金的利息支出不能正式开具发票，从而导致利息支出不记入账户。9.信托或基金公司以“知名股票和真实债务”形式支付的利息往往无法获得合法入账的证据。10.小金库中的现金通常不足以支付利息或其他费用；11.支付的利息可能涉及代扣代缴税款，但未兑现；
12。由于与股东和其他关联方的资本交易未支付利息，存在逃税问题；
13。对于借给自然人股东超过一年的贷款，确定被视为分红派息并需要支付XXXX年销售额的类似房地产的平均价格；(2)由主管税务机关参照当地房地产市场价格或当年评估值
在这种情况下，如果退还的3000万元相当于被拆迁房屋土地增值税认定的收入，房地产开发企业应按3000万元的售房收入缴纳土地增值税。
家企业缴纳1万元土地出让金，全部计入开发成本中的征地拆迁补偿金额。(二)返还金额大于返还房屋土地增值税认定收入的部分
土地出让金返还协议如果约定返还金额大于被拆迁房屋土地增值税认定的收入部分，并用于其他事项，可根据实际情况确定土地增值税。
土地出让金返还协议如无具体用途，返还金额大于返还房屋土地增值税确认收入的部分，应冲抵房地产开发成本中的征地拆迁补偿金额。(三)返还金额少于返还土地增值税认定的收入部分
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条:“条例第二条所称收入包括转让房地产的总价款及相关经济利益。”
如果退还的3000万元少于被拆迁房屋的土地增值税，房地产开发企业应计算并缴纳全部退还的3000万元土地增值税。
，根据国税发〔2006〕187号《土地增值税暂行条例》第九条的规定，属于房地产销售的土地增值税收入的确认方法和顺序。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格征收: (三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，且无正当理由的
和《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条:《条例》第九条所称房地产评估价格，是指由政府批准的房地产评估机构对同一地段、类似房地产进行综合评估的价格。
在这种情况下，开发商收到了3000万元的土地出让金退款。如果低于被拆迁房屋土地增值税认定的收入部分，将计算征收土地增值税。
199企业缴纳的1亿元土地出让金全部计入开发成本中的征地拆迁补偿金额。4.契税根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条的契税义务发生时，为纳税人签订土地和房屋所有权转移合同的当天，或纳税人取得其他与土地和房屋所有权转移合同同一天的性质证明
因此:企业缴纳土地出让金时，将按1亿元的计税基数缴纳契税。此外，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条，“本条例所称成交价格，是指土地和房屋所有权转移合同中确定的价格。”包括金钱、实物、无形资产或接受者应该提供的其他经济利益。”
土地出让金返还低于被拆迁房屋契税成交价格的，按照规定缴纳契税作为契税的计税依据。5 .会计处理
土地出让金返还用于建设安置房，企业应做如下会计处理收到退款后:
贷款:银行存款3000贷款:预付款3000贷款:营业税和附加165贷款:
房地产企业100个涉税风险点
房地产企业100个涉税风险点
1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是
否与土地出让（转让）合同的金额一致；
2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让
金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税；
3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、
安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿
费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税；
4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房
或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将
支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计
税依据计算缴纳契税；
5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全
部价款和适用税率计算缴纳了契税；
6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按
照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是
否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契
税计税依据。
7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按
照规定计税并贴花。
8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税
额是否正确； 9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间
是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。
10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾
问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额
。11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作
合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等
是否按规定缴纳了印花税；
12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税
；13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及
时代扣所得税及增值税；
14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入
契税计税依据及时足额缴纳契税
15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，
项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（
占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否
合理；
16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本
；17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照
配比原则计入产品成本；
18.公共配套设施建造费用分摊是否合理；
房地产业税收风险分析.doc
1 房地产业税收风险分析
房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。
一、在土地取得环节存在的主要风险点
1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。
2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员 2 与拆迁户联手造假，非法套取国家巨额资金。辽宁省多家法院近日审理的沈阳拆迁腐败窝案揭开了套取国家征地补偿款黑幕。记者调查发现，沈阳在征地拆迁过程中，共计3亿余元征地补偿款被非法套取。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施
一、税务风险分析
1. 法律法规变化风险
房地产行业受到国家政策的直接影响，税法的变化会直接影响到企业的税务成本和税务安排。政策的变化可能导致企业原有的税务安排不再符合法律规定，从而产生税务风险。
2. 审计风险
房地产公司的商业模式复杂，涉及多方面的税务核算和申报工作。一旦企业的税务核算出现失误或者涉嫌违法，就有可能面临税务机关的审计和追溯风险。
3. 财务报表风险
房地产公司通常拥有大量的固定资产和土地资源，财务报表的披露和核算需要满足一定的税务法规要求。如果企业财务报表的披露存在瑕疵或违反法规，就有可能面临税务风险和处罚。
4. 企业重组风险
随着市场的变化和企业经营发展，房地产公司可能面临重组或者合并的情况。这样的重组行为往往会触发税务方面的风险，包括资产重组所需支付的税费以及重组后的税务安排等问题。
5. 跨区域经营风险
随着企业的发展，房地产公司可能会在多个地区展开经营，这就需要面对不同地区税务政策的风险。不同地区的税务政策不同，企业需要对不同地区的税务政策进行充分了解，避免因为税务政策的差异而导致税务风险。
二、税务风险控制措施
1. 加强法律法规的监测和分析
房地产公司需要建立起完善的法律法规监测和分析机制，关注国家税务政策的变化和趋势，以便及时调整企业的税务筹划和安排。
2. 建立健全的税务管理体系 房地产公司需要建立健全的税务管理体系，包括明确税务管理的责任部门和责任人，建立税务合规流程和制度，确保税务管理的规范和有效。
3. 加强内部控制和风险管理
房地产公司需要建立起完善的内部控制和风险管理机制，确保税务申报和核算的准确性和及时性，避免因为内部控制不力而导致的税务风险。
4. 定期进行税务合规检查
试论房地产公司的涉税风险及应对策略
试论房地产公司的涉税风险及应对策略
房地产公司的涉税风险主要体现在以下几个方面：
1. 税收政策变化风险：税收政策的不确定性是房地产公司所面临的风险之一。政府对于房地产业的监管力度和政策变化的频率较大，房地产公司需要密切关注税收政策的变化，及时调整经营策略。
2. 税收遵从风险：房地产公司需要按照税法规定的纳税义务进行纳税申报和缴纳税款，如漏报、少报、错报等都会导致税务风险。对于合理的税收优惠政策的利用也需要房地产公司具备专业的税务知识。
3. 高额资产增值税纳税风险：房地产公司通过房地产的买卖以及租赁等业务进行运作，这些交易往往涉及到大额资产的转移，从而产生巨额的增值税纳税义务。
4. 跨区域经营风险：房地产公司跨地区经营往往导致涉税事项的复杂化。各地区之间的税收政策差异较大，房地产公司需要根据不同地区的税收政策要求进行合理规划和操作，避免因为不当申报而引发的纠纷。
1. 积极关注税收政策：房地产公司应积极关注税收政策的变化，及时了解相关政策的调整和新政策的出台，以便及时调整经营策略。
2. 加强税务管理：房地产公司应加强内部税务管理，确保按照法律法规的要求进行纳税申报和缴款。建立健全的会计核算和税务报告制度，确保税收的正确申报和缴纳。
3. 合理利用税收优惠政策：房地产公司应充分了解并合理利用税收优惠政策，通过合理的税务筹划降低纳税风险。但同时应遵守法律法规，避免利用漏洞进行违规操作。
4. 做好区域税务管理工作：房地产公司在跨区域经营时，应做好区域税务管理工作。了解不同地区税收政策的差异，合理规划业务布局，避免产生涉税纠纷。
房地产公司的涉税风险不可忽视。通过积极关注税收政策、加强税务管理、合理利用税收优惠政策以及做好区域税务管理工作，房地产公司可以有效降低涉税风险，确保纳税合规，提高经营稳定性和可持续发展能力。
房地产行业12个涉税风险-税局发布提示！
房地产行业12个涉税风险-税局发布提示！
今天让我们梳理一下房地产行业涉税阶段的主要风险。请不要进入“雷区”
01 违规列支预提费用
案例：B房地产企业共开发了两个房地产项目。项目竣工结转开发产品时，企业对部分未取得发票的应付项目资金进行了预提。。预提的费用包括土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费及公共配套设施费，2个项目合计预提金额约4亿元，对应合同总金额约40亿元。
具体分析：这个案例中我们需要关注的风险点主要有二，分别是超限额列支预提费用和超范围列支预提费用。房地产企业应注意税收法规规定的预提比例上限，对于出包工程而言，发票不足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%；
02 甲供工程业务重复扣除“甲供材料”
案例：B房开企业与建筑企业签订了“甲供材”建筑施工合同，规定：合同金额为2000万元（含B企业购买提供给施工企业施工材料），增值税金额为90万元。工程竣工，决算价为2090万元，“甲供材”金额为200万元。另外，B企业向材料供应商采购材料200万元，收到13%的增值税进项发票，B企业计入“开发成本”科目的成本金额是2200万元。
具体分析：企业采取的是“包工不包料”进行发包工程，在材料商提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，重复列支开发成本。所以，在含“甲供材”金额签订合同的情况下，房地产企业与施工企业在工程结算时，建议尽可能采用“差额结算法”，即将甲供材金额不计入工程结算价和施工企业的销售额中，从而避免重复列支开发成本的税务风险。
03 缺失合法有效的税前扣除凭证
案例：C房地产企业委托某房地产经纪有限公司，开展商品房销售代理及现场手续办理等业务，双方约定根据委托代办完成进度计算代理费。当年，C房地产企业计提委托销售代理费390万元，计入“销售费用”科目，并在企业所得税前全额扣除。但该笔款项当年并未实际支付，也未取得任何合法有效凭证，产生了违规税前扣除的涉税风险。
新时期房地产公司主要涉税风险点及应对措施探讨
新时期房地产公司主要涉税风险点及应对措施探讨
在新时期，房地产公司面临着各种税收风险。本文将讨论主要的涉税风险点以及房地产公司应对这些风险的措施。
首先，房地产公司可能面临的一个重要涉税风险是逃税或避税行为。逃税是指企业通过不合法途径，通过偷漏税款等手段从而减少纳税金额。避税是指企业通过合法途径，通过推迟纳税时间、利用税收优惠政策等手段从而减少纳税金额。为了应对这些风险，房地产公司应该遵守相关法律法规，确保按时足额地缴纳税款，避免出现逃税和避税行为。同时，房地产公司应加强内部控制，建立和完善财务管理制度，加强对涉税问题的监督和管理，及时发现和纠正可能存在的问题。
其次，房地产公司可能面临的另一个重要涉税风险是应税所得认定和计算错误。应税所得是指企业的实际收入减去允许扣除的费用后的金额，根据该金额计算所得税。如果企业在认定和计算应税所得时存在错误，可能会导致纳税错误和税款偏差。为了应对这个风险，房地产公司应开展合规风险的自查工作，定期对企业的财务报表、税务申报等进行审核和核对，确保所得额的准确和合法。
再次，房地产公司还可能面临的重要涉税风险是资金流向不清晰。房地产公司通常涉及大量的资金流动和交易，如果公司的资金流向不清晰，可能会引发税务问题。例如，公司可能存在虚假合同、假发票等行为，以掩盖资金流向。为了应对这个风险，房地产公司应建立健全内部审计和风险管理机制，加强对公司内部资金流向的监控和审计，及时发现和纠正问题，确保合法使用和交税。 此外，房地产公司还可能面临的另一个涉税风险是税收政策变化带来的风险。税收政策的变化可能会对房地产公司的税负和税务处理方式产生影响。例如，政府可能会调整房地产税率、减免税费等。为了应对这个风险，房地产公司应密切关注税收政策的变化，积极了解和研究相关政策，及时调整企业税务筹划方案，避免因新的税收政策而导致的涉税风险。
综上所述，房地产公司在新时期面临着各种税收风险，包括逃税或避税行为、应税所得计算错误、资金流向不清晰以及税收政策变化等。为了应对这些风险，房地产公司应加强合规管理，遵守法律法规，加强内部控制和审计，及时发现和纠正问题，确保合法使用和交税。此外，房地产公司还应密切关注税收政策的变化，并及时调整企业税务筹划方案，避免因新的税收政策而导致的涉税风险。只有做好涉税风险的预防和应对工作，房地产公司才能够稳定健康地发展。
房地产企业土地增值税税收风险及筹划
房地产企业土地增值税税收风险及筹划
一、土地增值税税收风险
1.政策风险
我国土地增值税政策不断调整，对房地产企业造成了不小的影响。政策的变化可能导致税率、计税基础、税收优惠等方面的调整，使得企业在税收方面面临不确定性。
2.审计风险
土地增值税是一个涉及资金较大、税收风险较高的税种，因此容易引起税务部门的审计关注。一旦企业的土地增值税申报不准确或存在问题，可能面临巨额的税收风险和罚款。
3.操作风险
房地产企业在土地购置、开发和转让过程中，涉及土地增值税的操作环节多、复杂，容易出现操作失误或者不当处理，导致税收风险的发生。
4.市场环境风险
随着房地产市场行情的波动，土地开发的收益可能受到很大的影响，从而导致土地增值税税收风险的变化。
1.加强政策研究
房地产企业应密切关注土地增值税政策的发展动向，定期研究税收政策变化对企业经营的影响，并及时调整筹划方案。
2.规范操作行为
房地产企业应建立健全内部税收管理制度，规范土地增值税申报、缴纳等操作流程，提高操作的规范性和准确性。
3.加强风险防范
房地产企业应建立风险评估制度，对土地增值税税收风险进行全面评估和防范，减少税收风险的发生。
4.合规经营
房地产企业应积极配合税务部门的税收核查和审计工作，确保企业的税收申报合规合法。 1.合理开发利用土地
房地产企业在开发利用土地时，可以通过合理规划和布局，实现土地资源的最大化利用，减少土地增值税税收压力。
2.谨慎选择项目
房地产企业在选择土地开发项目时，应对项目进行充分的市场调研和成本评估，避免投资过大、回报过低的项目，从而减少土地增值税税收风险。
3.灵活运用税收政策
房地产企业可以利用税收政策的灵活性，选择适合自身发展的税收优惠政策，减少土地增值税税收负担。
房产税39个税收风险点
- 1 - 房产税39个税收风险点
自用房产
1.审核属于房产税征税区域的企业全部产权的房产除符合免税外，是否按税法规定申报缴纳房产税。
2.审核企业承典的房产除免税规定外，是否按税法规定申报缴纳房产税。
3.审核企业代管或使用的产权全部人不在房产所在地的房产，除免税外是否按税法规定缴纳房产税。
4.审核企业代管或使用的产权未确定及租典纠纷未解决的房产，除免税外是否按税法规定申报缴纳房产税
5.审核企业无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，除免税外是否按规定申报缴纳房产税。
6.审核企业全部、使用的在房产税征税范围内有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、消遣、居住或贮存物资的房产，除独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐、加油站罩棚等外，是否按税法规定申报缴纳房产税。
7.审核企业全部、使用的在房产税征税范围内具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等（如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋 - 2 - 视为一个整体，根据地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税），除免税外是否按税法规定申报缴纳房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、消遣、居住或贮存物资的场所。
8.审核企业是否在房产改造、扩建等更新改造过程中，房产价值是否发生变化，企业是否根据按增加的房产原值计算缴纳房产税。
9.审核企业是否把房屋资产与其他资产混淆，未纳房产税。
10.审核企业取得的土地使用权后，转变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，是否将其转为投资性房地产，并按税法规定计算申报缴纳房产税。
房地产业税收风险分析
1 房地产业税收风险分析
房地产业税收是地方财政收入的主要来源.2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4％,房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大.究其原因,与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张，为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说,一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节,笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。
一、在土地取得环节存在的主要风险点
1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认,交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易.因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本,而不能将溢价支出计入土地成本.也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本,就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险.
2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险.拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费,虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道,某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋,“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中,一些基层领导干部、公职人员与拆迁户联手造假，非法套取国家巨额资金.辽宁省多家法 2 院近日审理的沈阳拆迁腐败窝案揭开了套取国家征地补偿款黑幕。记者调查发现，沈阳在征地拆迁过程中，共计3亿余元征地补偿款被非法套取。
房地产企业主要涉税风险点提示
少年易学老难成，一寸光阴不可轻 - 百度文库
1 房地产企业主要涉税风险点提示
房地产企业开发经营过程中主要涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税等，存在的主要税务风险点总结如下：
营业税
（1）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，少计收入。
①在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）没有全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；将预售收入计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；
②将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况；
③总机构没有将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；
④私改规划，增加销售面积的收入未按规定入账；
⑤销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入没有按规定入账；
⑥拆迁补偿收入未按规定确认收入，没有按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；
⑦与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入；
⑧收取的定金、违约金、诚意金等，未按规定确认收入；
⑨向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，未按规定确认收入。
（2）开发项目完工后，将收入挂在“预收账款”等科目，长期不结转收入。
（3）按分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款未及时申报纳税。 少年易学老难成，一寸光阴不可轻 - 百度文库
2 （4）采取委托销售方式销售开发产品，不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入。
（5）以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按规定计税；将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。