酒店式公寓案例

目录前言——何谓酒店式公寓？ (2)第一篇※酒店式公寓的发展历程 (4)一、......................................................................................................................................... 国外情况4二、........................................................................................................................ 国内开发建设状况4第二篇※广州市酒店式公寓市场状况 (5)一、........................................................................................................... 酒店式服务公寓类型细分5二、........................................................................................................... 酒店式公寓的散布及特征5三、...................................................................................................... 代表性酒店式公寓列表分析7四、........................................................................................................... 酒店式公寓市场分析结论13第三篇※珠江新城计划前景分析 (14)一、........................................................................................................................ 珠江新城区域现状14二、................................................................................................................................. 未来计划建设16第四篇※珠江新城J2—7地块分析 (18)一、...................................................................................................................... J2—7地块综合情况18二、..................................................................................珠江新城J2—7地块开发条件分析列表20三、........................................................................ 地块作为酒店式公寓项目开发的分析结论：20第四篇※珠江新城J2—7地块项目定位与市场策略 (21)一、................................................................................................................................. 目标客户定位21二、................................................................................................................................. 市场定位分析22三、......................................................................................................................................... 项目命名25四、............................................................................................................................ 经营与物业管理26五、......................................................................................................................................... 租赁建议26六、................................................................................................................................. 经营推行重点26七、项目年经营收益 (27)策划方案总结论 (29)前言——何谓酒店式公寓？酒店式公寓，顾名思义，首先是公寓，公寓一般是用来出租的住宅物业，其室内空间距离及利用功能与住宅类似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服务的公寓类型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地域写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。

酒店式公寓本身拥有高级公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住户的日常起居、饮食、卫生等均有全面服务，生活超级舒适便利，星级服务品质更令客户兼有尊贵感。

同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

第一篇※酒店式公寓的发展历程一、国外情况酒店式公寓这种业态形式起源于欧洲19世纪，为那时旅游区内租给游客临时休息的“临时之家”，现已逐渐盛行于欧美，功能上早已是知足旅游、商务等多方面需求的公寓类型。

现时，国外的酒店式公寓一般散布在成熟的商务区和著名的风光旅游点，其房型类似酒店的标准间，配奢华商务套房，并提供家居生活所需的厨房、洗手间、家具等多种设施。

二、国内开发建设状况因酒店式公寓的集住宅功能的齐全及生活便利于一身，具有独特的优势，故其对于有必然流动性商务人士及高薪白领、外籍人士很有吸引力。

90年代初，国内最先的酒店式公寓出此刻深圳——改革开放的前沿阵地，以后这种类型的物业在北京、上海等地发展迅速。

相较北京、上海，广州的酒店式公寓一直波澜不惊，供给量不算大，这主要与其城市地位和经济外向度略逊有关。

可以说，酒店式公寓的发展在中国沿海外向型经济发达的多数市中已渐露眉目，不过整体上，酒店式公寓的在国内还只是处于起步阶段，估量至少还有5~7年的发展才进入繁荣期。

第二篇※广州市酒店式公寓市场状况一、酒店式服务公寓类型细分提供酒店式服务的公寓包括专业性的酒店式公寓、星级酒店附带的高级公寓、酒店式服务高级别墅等几大类型。

市面上有一些叫做“白领公寓”、“单身公寓”的物业也标榜提供“酒店式服务”，但其实所提供的服务素质和硬件配置距离真正的酒店式服务尚远，故不能算是酒店式服务公寓。

现时，广州市提供酒店式服务的公寓主要以上世纪80年代中至90年代中落成的几家四、五星级酒店附带的高级公寓和金亚花园、祈福华厦、富城花园、岭南会、中信公寓、新大厦等为主，其中，富城花园为第一个专为外籍人士服务的专业性酒店式公寓。

据悉，目前整个广州市所有已营业的酒店式公寓，加上星级酒店附带的高级公寓等，其总共的套房总数仅有2000套左右。

本方案所讨论的“酒店式公寓”物业，主要指类似祈福华厦、新大厦这样的专业性酒店式公寓。

二、酒店式公寓的散布及特征目前，专业性的酒店式公寓因其服务功能及对象的特点，其主要散布在市中心一些位置优越，交通便利的成熟商务写字楼区域，如环市东路写字楼区域，天河北中央商务写字楼区，五羊新城等，但总数不超过10个。

从功能上看，目前广州市比较有代表性的酒店式公寓如下：新大厦——国际性酒店式公寓，位于珠江新城祈福华夏——国际性酒店式公寓，位于五羊新城中信公寓——国际性酒店式公寓，为中信广场附楼富城花园——国际性酒店式公寓，位于五羊新城广东国际大厦B附——高级公寓，位于环市东路远洋明珠大厦——高级公寓，位于珠江新城位于环市东路区庄立交旁的远洋商务大厦，其曾经推出过产权发售的“商务公寓”，“商务公寓”商住两用，从其租赁客户及功能利用特征来讲，商务公寓并非严格意义的酒店式公寓；另外远洋商务大厦近期还推出“产权式酒店”，从其户型距离及“酒店”特征来讲，也不属于酒店式公寓。

酒店式公寓的特征：三、代表性酒店式公寓列表分析78910百度文库- 让每个人平等地提升自我2003年1—8月外商直接投资与去年同期递增比较2003年1—8月外资企业及合同外资金额与去年同期递增比较从以上图表中可以看到广州今年以来的外商投资趋势，也可间接预测了外资企业驻穗外籍人士的递增趋势。

1.CEPA《内地与香港更紧密经贸关系安排》的签署对广州房地产市场尤其是酒店式公寓物业的影响1)房地产开发在CEPA实施之前，进入内地开发的港资地产商或有港资背景的开发商已很多，香港地产商可以通过香港地域或其他国际性的商业银行完成项目贷款，这对港商来讲将是个优势。

CEPA签署后，香港第三产业行业进入内地的门坎降低，手续大大简化，显然，进入内地的香港地产商相应增多，且在内地投资开发的地域范围将扩大，投资额可望稳定增加，相对来讲酒店式公寓的开发也会相应增加。

2)置业投资或居住需求一直以来，港澳人士在内地尤其是珠三角置业的热潮不曾消减。

业内人士以为，CEPA实施后，来往香港和广州之间的专业人士、投资者、度假者等将大幅增加，长期在广州工作的港澳人士数量日趋增多，在本地置业的偏向仍将持续，中短时间居住的人士（包括来自香港的一些外籍人士）更多，对具有酒店式公寓功能的住宅需求潜力不小。

3)酒店的开发利用使酒店式公寓供给量有所增加CEPA签署后，使穗港两地旅游业走向良性合作发展，使内地酒店物业得以充分利用，因酒店式公寓物业客观上存在较好的利润增加空间，故广州、深圳等地新开发的酒店物业功能上也可能附带酒店式公寓，使供给量有必然程度增加。