城中村改造的政策及实施评价研究——以广州为例
基于土地信息系统的城中村用地评价研究——以广州市花地村为例
一� 花地村发展现状调查
( 一 ) 交通概况和新经济区位规划� 花 地街 位 于 芳 村 区 东 北 部 ， 东 起 下 市 涌， 与冲口 街 接壤 ， 西以 花 地 河 上 的 山 村 桥 中 央 为 界 ， 与石围塘 街 相邻 ， 南至 招村 十 八亩 ， 与茶 街 相 连， 北 倚珠 江 ，
与 荔湾 区� 海 珠区 隔江 相 望 �珠 江 隧 道与 辖 区 内东 西 走 向的 芳村 大 道 和 南 北 走 向 的 花 地 大 道 相 连 �20 0 5 年， 荔湾 区和 芳 村 区 合 并 后 ， 花地地区已经成为新荔 湾 区的 中心 地区 � 2 0 10年 6 月， �白 鹅潭 地区 控制 性 详细 规 新 出台 的 划� 将该地 区定 位为"广佛 之心� 国 际商 业中 心� 水秀 花 香幸福示范区" �其规划面积从 原本约 6. 9 6 平方公 里扩 大至 3 5. 14 平方公里 ， 包括花地在内 的 13 个 城中村也 被 纳入经济圈范围内� ( 二 ) 花地村的土地利用改造规划调查� 花地村在改造过 程中 拟将其 分为 三大块 : 村建设 用 地2 3. 91 公顷; 市政道路和其 他城市用 地 12. 74 公顷; 另 有 7. 75 公顷土地 将用 于拍卖 融资�花 地城 中村 改造 计 划分三期进行改 造， 为期 5 年� 一期 计划 2 0 0 9 年 完成，
“城中村”改造社会经济发展策略和政策研究
“城中村”改造社会经济发展策略和政策研究摘要：本文以珠江三角洲“城中村”改造模式分析为背景，探讨广州城中村改造的重点、难点、改造模式及思路，以广州白云区棠涌村改造规划为例着重分析社会经济发展策略和政策，展望“城中村”改造为广州城市发展带来的是机遇还是挑战。
关键词：城中村；改造；广州；发展策略；政策研究Abstract: Based on the background analyze of In-city village renovation in Zhujiang Delta, and discuss the emphases, difficulties, mode and route in Guangzhou In-city village renovation. On example of Tangxi-In-city village, analyze the society and economy development, prospect the renovation which it brings forward the assumption and conception.Key words:in-city village； renovation；Guang-zhou； developmental strategy;politic investigate中图分类号：TU984.17文献标识码：A文章编号：1008-0422（2008）09-0114-041概念理解“城中村”已经演化为“为城市流动人口提供廉租房的低收入社区”，是有序的、自组织的“类单位制”的社会经济运行系统，城中村不同于“贫民窟”。
2改造遇到的问题与难点2.1 形成原因①“城中村”保留了以家庭为单位、以宅基地为基础的居住用地，失去了耕地的村民利用耕地补偿金建造的高密度的、用于出租的“牵手楼”，适应了大量流动人口进城后对低租金住房的需求，同时亦增加了村民的经济收入。
广州城中村改造实例分析
广州城中村改造实例分析城中村是政府在快速城市化进程中先易后难的发展思路下的产物。
广州的城中村是一个矛盾的综合体。
对于村民来说，城中村是他们世代留存下来赖以生存的最后资产；对于外来人口来说，城中村是他们进入广州门槛最低的跳板；对于开发商来说，城中村是城市地价的洼地，是一块“诱人的奶酪”，但复杂的利益纠纷也使它成为一块“难啃的骨头”。
对于政府来说，城中村可能是城市的“毒瘤”，“脏乱差”的代言，但同时也是廉租房市场的摇篮，廉价人力资源“蓄水池”。
本文从城中村的改造类型及实例分析，透视当前广州城中村的发展状态，再结合政府政策思路解读及改造效果的反思，思考广州城中村发展的未来。
2、广州城中村改造类型及案例分析受诸多现状条件的制约，不同的城中村有不同的改造方式。
按改造手段分析，目前广州城中村改造大致可以分三种类型：2.1推倒重建式的改造这类型多为政府主导——开发商跟进——村民合作的模式。
这种相对彻底的改造被外界认为是“重建”模式，但并不是简单的全拆+新建，还必须考虑对历史建筑的处理。
从区位价值分析，许多城中村的存在是违反地理经济学规律的，面对那些建设强度不高且无太多历史建筑的城中村，推倒重建似乎是最好的选择。
然而，受到庞大的改造资金、复杂的利益分配及对历史人文的关注等因素的影响，这种经济利益最大化的改造模式在广州并没有得到广泛推广。
实例：广州猎德村改造猎德村改造是率先实现这种改造模式的一个典型例子，也是广州第一个正式启动的城中村改造项目。
猎德紧邻广州新的城市CBD珠江新城的核心位置，以开通猎德大桥为契机，并且得益于自身区位价值所带来的巨大商机以及妥善的安置补偿策略，猎德村的改造得以高效地推进。
关于资金，市、区两级政府不花一分钱，实际上是“以地换钱”，全部由村集体融资完成。
根据估算，整个猎德村改造需要30多亿，改造资金来自靠近珠江新城商用地块的拍卖款项，为拍得更多资金，容积率相应提高。
在开发顺序上，先进行拆迁复建，村民安置房建好后，再进行商用地块开发。
城中村改造实践评析广州猎德村方案
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展
2.1广州城市化进程的动力因素 猎德村自从珠江新城征地以后，村民不再务农，村经济非农化，而且大量外来人口租住 村里参与广州的城市发展建设。 1994 年珠江新城征地以后，猎德非常快速地变成了城中村。
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展 2.2珠江新城规划建设的推动因素
尽管经历“文革”破四旧和城市化推进的影响，旧猎德村继承发展了丰富的民间文化， 主要有：唱粤曲、赛龙舟、舞醒狮，还有菩萨行乡、清明祭祖、敬老宴等习俗。
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展
2.1广州城市化进程的动力因素 随着上世纪 90 年代以后广州城市用地的急剧扩展，大量本来是郊区的农村必然迅速被 纳入城市范围，猎德村就在其中。 城市化是城中村出现的动力因素。 描述城市化进程有 2 个重要指标，分别是建成区面积和城市化水平。
城中村改造实践评析
广州猎德村案例分析
目录
1.猎德村概况 2.猎德村历史演变回顾 3.猎德村改造方案 4.猎德改造实施评价 5.疑问
广州首个整体改造的城中村—猎德模式？
猎德村是城中村改造失败案例？
委员：“屏风楼”没个性、不宜居 政府部门：将尝试其他改造模式
建筑设计没变化； 容积率太高的改造不能算成功 专家：滨水建筑不应建太高
股份制企业
“改制先行”的准备工作 猎德城中村自发性瓦解转型的假设可能性
二、猎德村历史演变回顾
3.旧猎德村的社会发展水平——城中村的成熟和瓦解 3.3 猎德城中村发展阶段评价 • 旧猎德村具有非常典型的城中村特征： • 经济形态体现了经济非农化，经济活动转入第二、第三产业领域，以粗放型的低水平出
新发展阶段城中村改造困境及对策建议——以广州市为例
新发展阶段城中村改造困境及对策建议——以广州市为例摘要：城中村是改革开放以来快速城市化进程中形成的一种特殊地域现象，在促进经济发展、维系社会稳定方面发挥了一定的积极作用，但也逐渐成为城市治理的痛点和堵点，推进城中村改造势在必行。
本文以广州市为例，分析城中村现状情况、梳理改造历程及特征，并在此基础上剖析新发展阶段推进城中村改造面临的困境，提出对策建议。
关键词：城中村；改造历程；改造困境；对策建议；广州引言城中村是在快速城市化进程中，受城乡二元管理体制根本影响，原有农村聚落被城市建设用地包围的一种特殊地域现象。
城中村是城市承接流动人口的“过渡地带”和“蓄水池”，在促进经济多元发展、为低收入群体提供住房等方面发挥了积极作用，但也逐渐成为城市治理的痛点和堵点。
推进城中村改造，有利于精准扩大有效投资、全面提升城市品质和提升城市治理水平。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》首次提出城市更新行动，并将城中村改造作为其重要组成部分。
2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造成为超大特大城市的一项重点任务。
伴随着城中村改造的深入推进，全国各地城中村改造都取得了阶段性的成效，但受房地产市场下行、市场改造动力下降、拆迁安置困难等多方面因素影响，当前面临着不少改造困境。
广州作为超大城市之一，城中村数量多、分布广，近年来虽推进了一批城中村的改造，但目前剩下的都是制约因素比较明显的城中村。
一直以来，城中村受到学术界的广泛关注，尤其是城中村更新改造的空间环境[1]、产业经济[2]、社会文化[3]以及改造更新模式[4-7]等方面，但在如何破解新发展阶段城中村改造在改造动力、资金筹集、拆迁安置、改造标准等方面困境的研究尚有不足。
因此，本文将以广州市为例，在分析城中村现状、改造历程与特征的基础上，剖析新发展阶段改造面临的困境，提出解决思路和对策建议。
关于某广州市城中村改造地情况介绍与案例分析报告0907-最终
关于广州市城中村改造的情况介绍与案例分析广州市目前共有138条“城中村”，按照广州市委市政府的统一部署，已全面开展“城中村”控制性详细规划和部分村的修建性详细规划编制工作。
目前，共有110条村的控制性详细规划通过规划部门批准，并以槎龙、棠溪、三元里、文冲、沥窖、茶窖、石牌七条“城中村”作为试点，进一步深化城中村改造修建性详细规划。
近几年，广州市对广州市“城中村”的改造进行了大量工作，形成了自己的工作思路与办法，认为广州市“城中村”的改造应具有各村自身的特点：1、分批分期，因地制宜，一村一策，逐步改造；2、因时制宜，降低政府改造经济成本；3、实行先试点，后改造，再推广的政策。
一、位于城市中心区的城中村整合规划与改造：以白云区棠景村为例（一）棠景城中村形成原因棠景城中村包括棠溪村和远景村，位于广州市建成区西北部。
棠溪村总用地面积250.40公顷，共有常住人口6177人，其中农业人口2861人，非农业人口3316人。
远景村总用地面积123.38公顷，共有常住人口4815人，其中农业人口19141人，非农业人口3001人。
棠景城中村的形成原因如下：1、由于长期以来城乡土地管理二元机制的存在，加上经济发展，城市建设速度过快，对农村建设用地缺乏有效的管理控制，导致原农村居民点违法违章建设现象十分普遍，各种性质用地相互交错，布局混乱。
形成了建筑密度高、布局混乱、基础设施严重不足、人居环境恶劣的城中村。
2、经济发展吸纳了大量的流动人口（以白云区为例，全区常驻人口160万人，流动人口就占到一半），突出的如远景村，外来流动人口大大超过本地居民，这部分外来务工人口由于收入相对较低，加上政府尚不能提供大量的廉租房，只能选择价格较为低廉的村民屋，一方面解决了暂住问题，但另一方面为城中村的违法建设提供了市场，加快了城中村形成时间，加大了城中村的建设规模。
（二）政府改造工作重点1、改造工作，规划先行。
针对棠景街远景城中村建设无序、布局混乱、基础设施严重不足等问题，在过去几年，区政府组织编制了大量的规划，为城中村的改造工作提供了有力的依据：①路网调整规划。
“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究（5篇可选）
“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究（5篇可选）第一篇：“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究【摘要】本文以广州市“三旧改造”为背景，分析目前广州城中村的现状及存在问题，提出城中村“三旧改造”的原则，空间与政策相配合，照顾村民利益与城市发展，近期与远期相结合，并在此基础上对其改造策略进行研究。
城中村的改造与更新将改善居住环境，节约城市建设用地，拓展城市发展空间，对于城市的发展是十分必要的。
【关键词】三旧改造；城中村；改造更新策略1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。
从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。
“三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。
“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。
广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。
2、“三旧改造”的背景及政策解读（1）背景“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。
广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。
“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。
“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。
广州市城中村与三旧改造政策
广州市“城中村”与“三旧改造”政策“三旧”：旧城镇、旧村庄、旧厂房前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划指导思想：“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”一、三旧改造概述--主要政策依据⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号）(2)《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号）⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿）⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）1、以人为本、宜居为重努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质量。
2、综合改造，整体提升旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。
3、区别对待，因地制宜旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。
必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同的改造模式，因地制宜地解决特定问题。
4、统筹兼顾，切实可行旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维护基本利益格局，确保更新规划切实可行。
1、全市统筹，以区为主2、规划先行，政策配套3、市场运作，财政支持4、系统改造，新旧联动5、分区分类，一区一策一、三旧改造概述--主要6个政策突破⒈补办征收手续⒉补办农用地转用手续⒊补办供地手续⒋土地出让收益⒌农村集体建设用地改变为国有土地⒍边角地、插花地、夹心地的处理一、三旧改造概述--三旧改造范围1、广州市现划定适用三旧改造面积约54平方公里区域:包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道（鹤洞大桥）-同德涌以东的地区，建成时间超过30年的历史旧城。
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文章编 号 ：０ ９ ６ ０ （ １）３ ０ ５— ７ １０ － ０ ０ ２ ２０ — ０ ３ ０ ０ 中图分类号 ： ２３２ Ｆ９ ． 文献标 识码 ： Ｂ 作者 简介： 廖远涛 ， 广州市城市规 划勘测设计 研究院 ， 主任 规划师． 硕士． 高级工程 师 代欣召 ． 广州市城 市规划勘测设计 研究 院． 规划 师， 硕士， 助理 工程 师。
城 中村 改造 的政 策及 实施评 价研究
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以广州为例
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题 的理 解 ．总 结广 州 城 中村 的基
本 类型 ．系统 梳理 广州 “ 中村 改 城 造 的相 关政策 ．并 对其实施 效 果进行 客 观评价 ．对 广州 城 中村 ”改造 的 健 康推 进具有重要意义 。
ａ ｄ ｅ ｏ ｏ ｉ ａ ｋ ｒ ｕ ｄ ｏ ｈ ｏ ｍ ａｉ ｎ ａ ｄ ｄ ｖ ｌｐ ｅ ｔｏ ｅ ‘ ｒ ａ ｉ ａ ｅ ｎ Ｇｕ ｎ ｚ ｏ ｓ ｎ ｃ ｎ ｍ ｃ ｂ ｃ ｇ ｏ ｎ ｆｔ ｅ ｆ ｒ ｔ ｎ ｅ ｅｏ ｍ ｎ ｆｔ ‘ ｂ ｎ ｖ ｌ ｇ ”ｉ ａ ｇ ｈ ｕ ｗａ ｏ ｈ ｕ ｌ ａ ａｙ ｅ ｎ ｅｅ ｏ ｕ ｉｎ ａ ｄ ｂ ｓｃｔ ｐ ｓｏ Ｕ ｂ ｎ ｖ ｌ ｇ ”ｉ ａ ｇ ｈ ｕ ｗ ｅｅ ｒ — ｘ ｍｉ ｅ ． ｉｈ ｉ ｎ ｌ ｚ ｄ ａ ｄ ｔ ｖ ｌｔｏ ｎ ａ ｉ ｅ ｆ“ ｒ ａ ｉｌ ｅ ｎ Ｇｕ ｎ ｚ ｏ ｒ ｅ ｅ ａ ｎ ｄ ｗｈ ｃ Ｓ ｈ ｙ ａ ｔｅ ｂ ｓｓｏ ｅ ｃ ｍｐ ｅ ｅ ｓｏ ｆ Ｕ ｂ ｎ ｖ ｌ ｇ ”ｒ ｆ ｒ ｏ ｉｉｓ Ａｆｅ ｗａ ｄ ．ｈ “ ｒ ａ ｉ ａ ｅ ｅ ｏ ｍ ｈ ａ ｉ ｆｔ ｏ ｒ ｈ ｎ ｉｎ ｏ “ ｒ ａ ｉ ａ ｅ ｅｏ ｍ ｐ ｌ ｅ ． ｔｒ ｒ ｓ ｔ ｅ ｕ ｂ ｎ ｖ ｌ ｇ ”ｒ ｆ ｒ ｈ ｌ ｃ ｌ
“ 中 村 ” 演 变 历 程 ，反 思 对 关 键 问 城
“ 中村 这一典 型的地 域景观 现象 。 城
广 州市是 我国改 革开放 较早 ，经济水
平相对较高 的地 区 ， 也是 目前我 国 城
中村 现 象表现较 为突 出 的地 区。早
在２ Ｏ世 纪 ９ ０年 代 起 ， 相 关 部 门 及 不
ａ ｏ ｔ‘ ｒ ａ ｉｌｇ ” ｅｏ ｍ ｏｉ ｉｓ ｒ ｕ ｒ ｒ ． ｂ ｕ ‘ ｂ ｎｖ ｌａ ｅ ｒ ｆ ｒ ｐ ｌ ｅ ｅｐ ｔ ｏ ｗａ ｄ Ｕ ｃ ｗｅ ｆ Ｋｅ ｒ ｓ Ｇｕ ｎ ｚ ｏ ； ｒ ａ ｉ ａ ｅ ｒ ｖ ｅ ｔ ｐ ； ｒ ａ ｎ ｗａ； ｏｉｙ ｅ ａｕ ｔ ｎ ｙ ｗｏ ｄ ： ａ ｇ ｈ ｕ ｕ ｂ ｎ ｖ ｌ ｇ ； ｅ ｉｗ； ｙ ｅ ｕ ｂ ｎｒ ｅ ｌ ｐ ｌ ； ｖ ｌ ａｉ ｌ ｅ ｃ ｏ
改 革开 放 以来 ，我 国进入快 速城
镇 化 时 期 ．城 市 建 设 用 地 规 模 和 范 围 迅 速 扩 张 ，城 市 边 缘 区 土 地 被 大 量 征 用 ，原 有 农 村 聚 落 为 城 市 建 设 用 地 所 包 围 或 纳 入 城 建 用 地 范 围 ，从 而 形 成
研 究。２０ ０ ０年开始 ． 广州 的 ” 中村 ” 城
改 造实践 也在 摸 索中前进 。 目前 是广 州 城 中村 ”改造 的关键 时期 ．对关 键 问题 的认 知和相 关政策 的制定 决定 着 城 中村 ”改造 的成败 。在这 种背 景 下 ．从 回顾 的视 角 ．重新 Ｙｕ ｎ ａ ＤＡＩ ｎ－ｚ ａ ａ －ｔｏ Ｘｉ ｈ ｏ
摘要： 城 中村形成 ．发展的过程 ．是一种具有 中国特色的城镇化过程 ．是一种 城一 乡”相互融合的 渐进式演进过程。文章以回顾的视角 ． 分析了广州城 中村形成 、发展的社会经济背景 ． 重新审
视广州城中村的演进历程及基本类型．以此作为理解城中村改造政策的基础 ： 之后 ．系统梳理
了广州城中村改造政策 ， 并对其实施效果进行客观评价 ； 最后 ． 对城 中 村改造政策提出了相应
的建 议 。
关键词 ： 广州 ； 城中村 ｊ 改造 ： 政策 ； 实施评价
Ａ ｂ ｔ ａ ｔＴ ｅ ｆｒ ａｉ ｎ ａ ｄ ｄ ｖ ｌｐ ｎ ｆ“ ｒ ａ ｉｌｇ ”ｉ ｈ ｒ ｃ ｓ ｆＵ ｂ ｎ ｚ ｔ ｎ ｗｉ ｉ ｅ ｅ ｓｒ ｃ ． ｈ ０ ｍ ｔ ｎ ｅ ｅｏ ｍｅ ｔｏ ｕ ｂ ｎ ｖ ｌ ｅ Ｓｔ ｅｐ ｏ ｅ ｓｏ ｒ ａ ｉ ａｉ ｔ Ｃｂ ｎ ｓ ｏ ａ ｏ ｈ