房地产未来发展趋势

房地产未来发展趋势

第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。

如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。

从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。

这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，

原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

房地产市场发展的特点首先是和房地产特性相关联，最大的特性是位置固定性、异质性、弱流动性。房子的价格最大的特点就是位置的好坏.

房地产市场是一个地区性的市场，房地产市场虽然在全球性的条件下每个市场都不是本地的市场了，杭州至少是长三角的一个市场，北京是全中国的市场，甚至是全世界的市场。但是支撑这个市场稳定发展的还是当地的力量，还是本地的需求，流动的需求就像游牧民族，每个地方草长的好就往哪里去，那里机会多就往哪里去，所以我们说我们的房地产市场发展更多的是要关注本地乐观市场，这个是非常重要的。

本地的市场和外来的市场向来是两个市场，大家都知道，很多的国际性大市场顾问构思研究的通常都是针对国际商的投资者的市场范畴。这是一个主要的特征，北京有36%的房子卖给了外地人，杭州也估计也有百分之几十是周边的人群购买的。

再有就是市场有信息不对称、搜索成本高，交易过程复杂、交易成本高。这个市场容易本一中趋势或者是潮流所左右行为，最典型的就是涨的时候大家都去买，跌的时候大家都不去买。我们现在说的平均价格涨了，平均价格落了也不完全一致，这是房地产市场的特点，我们要具体到一个地方去看涨了还是降了。

长期和短期主要是围绕价格的问题，大家在杂志上可以看到很多有意思的图片，价格是房地产的核心问题，当房价上升的时候有人说它好，这个节是03年的时候经济学家杂志上的一篇文章的，讲居民拿房子在银行做抵押然后来消费，所以他们把住房当做一个提款机，但是，房价高涨的同时很多人有了财富的同时另外一些人又不高兴了，我们国内叫做“房努”也会加重新进入市场人的负担。

实际上我们买房子的人都是眼光比较高的人，想买的房子肯定是要在比较好的学区、这些地区的房价变化比较小，另外、在美国，存在的一些所谓的居住隔离问题，有些地方为了阻止别人进来吧房价提的很高，即使买了房子，税率也提的很高。

市场房子的价格取决于城市的生活质量，城市生活质量取决于所在城市有多少发展前途，提供了多少发展可能性，还有就是公共服务的质量。道路、交通、医院、学校这些基础设施支撑了房价，所以有一种观点认为房价越高的地方吸引力就高。

城市的价格是有房子的价值决定的。

房地产的发展趋势有长期趋势和短期波动，长期趋势实际上反映了房地产价格和宏观经济之间的关系，房价的高低和经济基本面的因素是密切相关的，住房的基本价格取决于未来收益的折现，住房的基本价格和城市、经济、社会人口等宏观因素引发的。

现实的住房市场中，由于住房供给调整的滞后性和市场参与者预期的影响，住房实际价格并不唯一决定于住房基本价值。实际上住房的价格不是准确地反映住房的基本价格，而是围绕住房的基本价值上下波动，这是我们之最早的时候学习经济学的时候就的的定义。你排出不了围绕这种价值的短期波动，由于市场供应的弹性、市场参与者的预期等等的影响。

我们过去再讲和预测的时候更多的是从长期的趋势来讲，杭州很多的旧房子已经拆除了，市政也建设好了，房价也随着涨了起来，从长期趋势看，房地产的价值始终是会向上走的。但是我们说它会有短期的波动，这主要表现为市场价格发散过程，还有一个是均值回归的现象。这是一个泡沫生产的过程，07年、06年我们可以看出来这个市长的特点。

美国从04年、05年发放的刺激贷款在07年开始大规模爆发，那些低收入家庭开始付不起钱，我们国家现在七折优惠的利率也有一些担心，因为我们的利率不是固定利率，等到房地产市场又起来了，又要打压泡沫的时候会把利率提高，把优惠拿掉，还款罚负担就会增加。

影响市场的均值回归主要是住房供给的弹性，再有一个是住房市场传递的效益，我们在过去的研究过程当中发现，城市的土地管制越严格，住房价格短期波动就越激烈，跟城市土地规划、管制密切相关。我们将来要减少市场的波动，土地的供应政策调整也是一个相应的必须事情。我们对全国35个城市做了一个研究，看这些城市住房的基本价值和实际价格之间偏离的变化关系。大家可以看得出来，北京、上海、杭州、宁波的曲线图，杭州还是处于一个比较稳定的状况，偏离的程度比较低。

最典型的是深圳，所以它的调整也是最早出现，调整的幅度也最大。我们看一个城市房地产发展的过程更多地要关注这个城市本身的发展状况。

影响市场短期波动规律的城市属性，这里面包括了城市住房投资活动的强度，再有就是住房市场参与者的理性程度。

我们发现住房价格的短期波动存在着城市之间的梯级结构，在这个过程当中有一些程城市再影响这个波动，我们做了一个分析，不同的房地产市场的变化影响的范围都超过了1500公里。所以我们发现城市的整个市场存在着明星城市，这些城市的变化会领先于其他诚实的变化，而且这种变化会逐级扩散到其他的城市，在我们学术上叫做波纹效应，就像拿石子往水面丢那样的效果。