关于地铁口模式及其商业开发模式综合案例研究 - 副本共47页文档
城市地铁商业开发模式研究及借鉴
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Economic & TradE UpdaTE经济观察
一、研究背景及研究意义随着城市化的发展，交通运输压力也越来越大，地铁在改善城市交通、加大城市空间利用率方面发挥越来越大的作用。据数据显示 ，截至２０１７年６月，中国大陆建成投运地铁的城市已达２９个，未来十年，中国轨道交通市场将建７３９５公里地铁线，到２０２０年，中国将有３３个城市配有１７７条地铁线。然而地铁的成本远远高于收入，导致无法供其维护和扩建。为解决该矛盾，吸引更多投资者，地铁商业的概念出现，许多城市已经出现地铁生态圈、地铁＋物业、地铁综合体等多种地铁开发模式，将城市轨道交通和商业规划结合在一起，已经成为了轨道交通发展的主要模式。对城市轨道交通资源充分利用，能够加速地铁、经济、城市发展，减轻财政压力、拓宽投资渠道，因此地铁商业开发模式非常值得研究。然而目前大部分城市对商业资源开发未深入，许多地铁资源的商机和经济价值未充分发掘，能够实现盈利的地铁线路只有四条，还有很大的发展空间。本文将通过分析文献，研究其他城市地铁商业开发案例，结合武汉市目前轨道交通和沿线商业发展现状提出参考性建议。二、地铁商业模式研究现状地铁商业是指交通带来的大量人流，带动其商业客流量，实现地铁和商业的共同发展。随着我国地铁建设的快速发展，地铁商业模式开发正处于飞速发展阶段，许多城市例如香港、北京、广东、深圳都出现了地铁和商业结合开发的模式。目前我国许多学者也在地铁投融资、地铁商业运营模式、地铁对周围商业发展的影响等方面展开研究、发表观点。杨帆在《城市轨道交通“地铁＋物业”商业开发模式研究》（２０１８）中指出“地铁＋物业”模式能够有效将ＴＯＤ理念应用于轨道交通开发中，提出采用“域”状轨道交通开发模式，将周边土地的商业开发和地铁、城市规划相结合；《地铁上盖物业商业综合体实例研究》（２０１３）中王茜茜提出地铁沿线上盖商业综合体，能够促进地铁建设和城市发展；张丽丹在《福州市“地铁生态圈”开发模式研究》（２０１７）对典型城市地铁开发模式进行分析，提出＂地铁生态圈＂模式，并分析其理论基础、优缺点及盈利模式。城市地铁商业开发模式研究及借鉴费 璇 【摘 要】随着城市轨道交通迅速发展，需求量也越来越高，各个城市都在加快地铁建设，优化地铁设施，以缓解交通压力，优化城市格局。地铁建设不仅促进交通的发展，也带动商业的迅速扩张，和商业开发建立了不可分离的关系，为保证地铁和城市商业经济的可持续发展，地铁商业资源开发逐渐被政府、有关机构和各大商家关注。本文将参考许多文献以及其他城市地铁商业开发模式展开研究，结合武汉市地铁交通展开分析，希望可以给武汉市地铁投资方以及各商家提供参考，从而提升地铁资源开发能力，实现城市轨道交通良性可持续发展的目的。【关键词】地铁商业； 商业模式； 轨道交通；资源开发三、地铁商业模式研究分析（一）“地铁+物业”开发模式地铁＋物业模式即“Ｒ＋Ｐ”模式，在发展轨道交通的站点盖物业，地下商业街、停车场以及其他服务措施，对站点周边进行立体规划开发，充分利用空间资源、实现城市公共交通运营商业化。轨道交通，目前国内唯一可以盈利的，充分结合了沿线地产开发、物业开发，地下商业开发，与城市规划结合，实现多种交通无缝衔接的一体化设计。深圳轨道交通。深圳地铁公司展开的“地铁前海湾车辆段上盖物业项目”，主要在车辆段上发展包括居住、办公、商业等物业功能的大型综合项目。（二）ppp开发模式ｐｐｐ模式指政府、市场、金融机构相结合的投资融资模式，通过地方政府与民营企业与城市交通建设、公共服务产品建立长期合作，实现资金最佳价值、提升轨道交通服务水平。北京地铁四号线项目由政府和ｐｐｐ公司合作，项目成长期资产租赁给ｐｐｐ公司，结束后ｐｐｐ公司无偿将资产移交政府。深圳地铁四号线建设经营期内由港铁公司自主经营，营运期满无偿转交深圳政府。（三）地铁综合体模式地铁综合体指与地铁紧密相连和临近地铁出入口的商业综合体。广州太古10
地铁商业研究报告(一)2024
地铁商业研究报告（一）2024
地铁商业研究报告（一）
引言概述：
地铁商业是指在地铁车站及周边区域开展商业活动的一种商业模式。随着城市发展和人口增长，地铁商业已成为城市经济发展的重要组成部分。本篇报告将从地铁商业的现状、市场规模、商业模式、运营策略和发展趋势等五个大点进行详细阐述，旨在为相关行业提供参考和指导。
正文：
一、地铁商业的现状
1. 地铁商业在国内外的发展概况
2. 地铁商业的特点和优势
3. 地铁商业所涉及的行业和商家类型
4. 地铁商业的运营模式和盈利模式
5. 地铁商业的主要挑战和问题二、地铁商业的市场规模
1. 地铁商业的市场潜力和需求
2. 地铁商业市场的分布情况和竞争状况
3. 地铁商业市场的规模和增长趋势
4. 地铁商业市场的消费者群体和消费行为
5. 地铁商业市场的地域差异和发展前景三、地铁商业的商业模式地铁商业研究报告（一）2024
1. 地铁商业的主要商业模式概述
2. 地铁商业的商业模式的特点和优势
3. 地铁商业的商业模式的案例分析
4. 地铁商业的商业模式创新和发展趋势
5. 地铁商业的商业模式对城市经济的影响四、地铁商业的运营策略
1. 地铁商业的运营目标和定位策略
2. 地铁商业的租赁和招商策略
3. 地铁商业的品牌推广和营销策略
4. 地铁商业的服务质量和管理策略
5. 地铁商业的投资与风险管理策略五、地铁商业的发展趋势
1. 地铁商业的市场需求和发展趋势
2. 地铁商业的技术创新和数字化趋势
3. 地铁商业的环保和可持续发展趋势
4. 地铁商业的国际化和跨界合作趋势
5. 地铁商业的未来发展方向和挑战总结：
通过对地铁商业的现状、市场规模、商业模式、运营策略和发展趋势进行分析，我们可以看到地铁商业在城市经济发展中具有巨大的潜力和机遇。然而，地铁商业仍面临一些挑战和问题，需要相地铁商业研究报告（一）2024
关行业和政府部门共同努力寻找解决方案。未来，地铁商业将继续呈现出市场需求增长、技术创新、环保可持续发展和国际化合作等趋势。对于相关行业和企业来说，应积极适应市场变化，合理调整经营策略，不断创新发展，以迎接地铁商业的未来挑战和机遇。
地铁上盖经典案例解析-以公共交通为导向的开发案例研究
地铁上盖经典案例解析-以公共交通为导向的开发案例研究
一、啥是地铁上盖呀。
地铁上盖呢，就是在地铁站上面盖房子或者搞开发。这可真是个超聪明的点子。你想啊，每天坐地铁的人那么多，要是能直接在地铁口就有商场、写字楼或者住宅，多方便呀。比如说，你早上起来迷迷糊糊的，要是住的地方就在地铁上盖，你都不用在冷风或者大太阳底下走老远才能到地铁站，直接坐电梯就下去了，这就跟你家客厅直接连着地铁站似的。对于上班族来说，简直就是福音，能多睡几分钟呢。
二、为啥要以公共交通为导向开发。
这里面的学问可大了去了。咱们都知道现在城市里车越来越多，交通堵得呀，就跟一锅粥似的。要是大家都能住在地铁附近或者工作的地方就在地铁旁边，那很多人就不用开车了，这对缓解交通压力那是相当有帮助。而且，这样还环保呢，少了好多汽车尾气。从城市发展的角度看，这就像是把城市的各个功能区像拼图一样，围绕着地铁这个中心来拼。比如说有商业区，人们下班了出了地铁就能逛街买东西；有住宅区，上班坐地铁也方便；还有办公区，大家来来往往都靠地铁，整个城市就像一个高效运转的大机器。
三、经典案例来喽。
1. 香港的九龙站。
香港那地方可是寸土寸金啊。九龙站这个地铁上盖开发就特别厉害。那里有超级豪华的住宅，从窗户往外看，那景色美极了。还有大型的购物中心，各种国际大牌、当地特色小店都有。写字楼里呢，都是一些很厉害的公司。住在那里的人可幸福了，下了楼就是地铁站，想去哪就去哪。而且，整个区域的规划特别合理，人走在里面不会觉得乱哄哄的，公共空间也很宽敞，绿化也做得不错。在九龙站周围，你能感受到那种现代化大都市的活力和便捷。
2. 日本东京的涩谷站。 涩谷那可是年轻人的天堂啊。涩谷站的地铁上盖开发就很符合年轻人的需求。周边有很多潮流的小店，卖的都是最时尚的衣服、饰品啥的。还有好多好吃的，从传统的日本料理到新奇的创意美食，应有尽有。这里的写字楼也很有特色，很多新兴的创意公司都在这儿。而且，涩谷站的地铁和周边建筑的连接非常巧妙，你从地铁出来，很自然地就融入到周边的环境里了，不会有那种突然从地下冒出来的感觉。这里晚上灯火通明，到处都是年轻人的欢声笑语，充满了生机。
地铁商业成功案例_优秀地铁商业案例
地铁商业成功案例—优秀地铁商业案例
蒙特利尔地下商城
把地铁商业和地下街建设，规划到城市建设一体化当中。像蒙特利尔地下商城就连接 了
10个地铁站，2个公共汽车终点站，1200个办公点，3个大型展览楼和其他娱乐场所。 此外，奥林匹克公园，贝尔中心，蒙特利尔火车站，艺术广场等也都位于这块区域。融入 市政规划当中，让蒙特利尔地下商城成为人们日常生活当中不可或缺的一部分。
新加坡 City Link Mall
塑造体验感，也是地铁商业的一大特色。新加坡City Link Mall地下街链接City Hall HRT站，每年约有1200万人次进出。时尚新颖的设计，制造独特视觉效果，带领顾 客进入一个超现代的感官世界，使前來购物的顾客流连忘返。
郑州・锦荣悦汇城
这些地铁商业成功案例，也为业界人士注入一剂强心针。而位于目前港区唯一成熟商 圈的锦荣悦汇城，紧邻地铁2号线，是港区首个集30万方奇幻商业、智能酒店式公寓于 一体的地铁商业综合体。以空港多元化生活为起点，未來项目将打造为多元化的商业休闲 综合体，为港区引入风靡全球的"Lifestyle Shopping
Center"，成为港区时尚板块，打造集文化、艺术、餐饮、购物、休闲、娱乐为一 体的情景式购物中心。
香港APM商场
对市场研究透彻，定位清晰，是香港地铁商业的关键所在。APM Mall位于香港九龙观
塘，连接观塘等多个地铁站，加上其是香港首个开创潮流概念的商场，为顾客提供购物休
闲、潮流的时尚新体验，使其成功成为国内游客及香港年轻人的消费娱乐热点之一。
大阪梅m地下街
在日本大部分行人习惯于在地下空间行走，这是地铁商业发达的主要因素。以日本大 阪的梅川地下街例，每夭的客流量约40万人次，这相当于该地区80%-90%的行人选择地下 街行走。地下街商店出售名种商品，从日常生活用品到高级装饰品，从现代电器到名贵古 董等，凡是地上有的地下大体俱全。如此庞大的客流量和应有尽有的商品，让梅m地下街 得以长盛不衰。
地铁商业成功案例_优秀地铁商业案例 2
地铁商业成功案例_优秀地铁商业案例
无论在香港、东京，还是北京、上海，地铁以穿针引线的方式，串联起各大商圈，改变了人们的出行和工作、生活方式。以下是店铺为大家整理的关于地铁商业成功案例，欢迎阅读!
地铁商业成功案例篇1
蒙特利尔地下商城
把地铁商业和地下街建设，规划到城市建设一体化当中。像蒙特利尔地下商城就连接了10个地铁站，2个公共汽车终点站，1200个办公点，3个大型展览楼和其他娱乐场所。此外，奥林匹克公园，贝尔中心，蒙特利尔火车站，艺术广场等也都位于这块区域。融入市政规划当中，让蒙特利尔地下商城成为人们日常生活当中不可或缺的一部分。
新加坡City Link Mall
塑造体验感，也是地铁商业的一大特色。新加坡City Link Mall地下街链接City Hall MRT站，每年约有1200万人次进出。时尚新颖的设计，制造独特视觉效果，带领顾客进入一个超现代的感官世界，使前来购物的顾客流连忘返。
郑州·锦荣悦汇城
这些地铁商业成功案例，也为业界人士注入一剂强心针。而位于目前港区唯一成熟商圈的锦荣悦汇城，紧邻地铁2号线，是港区首个集30万方奇幻商业、智能酒店式公寓于一体的地铁商业综合体。以空港多元化生活为起点，未来项目将打造为多元化的商业休闲综合体，为港区引入风靡全球的“Lifestyle Shopping Center”，成为港区时尚板块，打造集文化、艺术、餐饮、购物、休闲、娱乐为一体的情景式购物中心。
香港APM 商场
对市场研究透彻，定位清晰，是香港地铁商业的关键所在。APM
Mall位于香港九龙观塘，连接观塘等多个地铁站，加上其是香港首个开创潮流概念的商场，为顾客提供购物休闲、潮流的时尚新体验，使其成功成为国内游客及香港年轻人的消费娱乐热点之一。
大阪梅田地下街
在日本大部分行人习惯于在地下空间行走，这是地铁商业发达的主要因素。以日本大阪的梅田地下街例，每天的客流量约40万人次，这相当于该地区80%-90%的行人选择地下街行走。地下街商店出售名种商品，从日常生活用品到高级装饰品，从现代电器到名贵古董等，凡是地上有的地下大体俱全。如此庞大的客流量和应有尽有的商品，让梅田地下街得以长盛不衰。
地铁商业发展现状及经营模式研究
地铁商业发展现状及经营模式研究
一、地铁商业发展现状
地铁商业在过去几年中取得了快速发展，主要体现在以下几个方面：
1.商业空间扩充：随着地铁线路的不断延伸和地铁站点的增加，地铁商业空间得到了大幅扩充。传统的商业中心和购物中心也纷纷将目光投向地铁站，通过与地铁站合作，实现商业空间的延伸和扩展。
2.商业形态多样化：地铁商业形式多样，除了传统的购物中心、超市等，还出现了各种特色商业形态，如文化展览馆、咖啡店、书店、艺术品展示等。这些特色商业形态不仅为乘客提供了便利的生活服务，还丰富了地铁旅途的文化内涵。
3.租金收入增加：地铁商业对于城市经济的贡献不仅体现在商业税收上，还通过租金收入为地铁公司带来了可观的经济效益。地铁公司通过租赁商业空间，获得了稳定的租金收入，并进一步巩固了地铁运营的可持续发展。
1.合作开发模式：地铁公司与商业开发商进行合作，将地铁站的商业空间交由商业开发商进行开发和经营。这种模式可以有效地利用商业资源，实现双方的互利共赢。
2.地产+商业模式：地铁公司将地铁站配套的商业空间与房地产开发结合起来，通过自身的地产公司进行商业空间的租赁和经营。这种模式可以充分利用地铁站的地价优势，实现商业与房地产的双重效益。 3.自主经营模式：地铁公司通过自身的经营团队进行商业空间的经营，直接租赁给商户，并通过投资商业项目实现收益。这种模式可以提升地铁公司的经营能力和商业竞争力，增加商业收入。
4.地铁+互联网模式：地铁公司与互联网公司进行合作，在地铁站提供无线网络服务，并通过互联网平台推广与地铁站相关的商业活动和服务。这种模式可以满足乘客的生活需求和商业购物需求，提升地铁站的服务品质和商业吸引力。
三、地铁商业发展趋势和潜力
1.个性化服务：地铁商业将进一步关注个性化服务，在满足基本商业需求的同时，还将提供多种生活服务，如便利店、洗衣店、干洗店等。通过个性化服务，地铁商业能够更好地满足乘客的多元化需求。
地铁站点的商业开发模式探讨
地铁站点的商业开发模式探讨
随着城市化的发展，地铁站点已经成为了城市交通的重要组成部分。然而，除了作为交通枢纽外，地铁站点的商业开发潜力也引起了人们的关注。这是因为地铁站点的人流量大，有很大的商业开发空间。本文将探讨地铁站点的商业开发模式，以期能够为相关方面的决策提供一些参考。
首先，地铁站点的商业开发需要结合当地的市场需求和消费习惯。不同地区的消费者需求和购物习惯有所不同，因此商业的开发应根据当地情况进行针对性的调整。比如，在商业发达地区，可以引入高档时尚品牌和精品店，以满足消费者对个性化和高品质购物的需求；而在居民区周边的地铁站点，则可以开设一些生活服务类的商店，如超市、快餐店、洗衣店等，方便居民的日常生活。
其次，地铁站点的商业开发应该考虑到对周边环境的影响。地铁站点往往会给周边环境带来更多的人流和交通压力，因此商业开发时要注意合理利用周边空间，避免过度商业化导致交通拥堵和环境破坏。同时，商业开发还应提供多样化的服务功能，如设立休闲娱乐场所、文化艺术空间等，为居民和乘客提供更多的选择和便利。
第三，地铁站点的商业开发可以考虑与地铁公司合作。地铁公司在商业开发中可以发挥重要作用，如提供商业运营管理经验、引入合适的商业合作伙伴、制定商业规划等。同时，与地铁公司合作还可以通过共享收益的方式，增加地铁公司的利润，提升地铁运营效益。
最后，地铁站点的商业开发需要借助现代科技手段，提供智能化的商业服务。比如，可以通过物联网技术实现地铁站点商业设施的智能化管理和监控，提供更好的服务体验；可以通过手机app或扫码支付等方式，实现便捷快速的支付购物体验。
总之，地铁站点的商业开发需要充分考虑当地的市场需求和消费习惯，合理规划商业空间，注重与周边环境的协调，与地铁公司合作，借助科技手段提供智能化服务。只有这样，地铁站点的商业开发才能够真正满足人们的需求，并为城市的可持续发展做出贡献。
城市轨道交通商业资源经营模式研究
城市轨道交通商业资源经营模式研究
一、城市轨道交通商业资源的种类
城市轨道交通商业资源可以分为以下几种类型：车站商业、车辆广告、车厢广告、车站广告、地下商场、车站周边物业租赁等。车站商业主要指在地铁车站内开设的商店和服务设施，如便利店、咖啡馆、快餐店、书店等；车辆广告是指在地铁列车外部或内部设置的广告牌，对外宣传各种产品和服务；车站广告是指在地铁车站内外设置的广告牌，也是为了对外宣传各种产品和服务；地下商场是指在地铁车站附近或地铁站地下空间内部设立的商场和商业综合体；车站周边物业租赁则是指地铁站周边土地和空间的租赁和开发。
1. 商业综合体开发模式
商业综合体开发模式是指在地铁站周边开发商业综合体，将地铁站周边的土地和空间进行全面开发，包括商业、餐饮、娱乐、办公等多种功能。这种模式可以充分利用地铁站的客流优势，吸引更多的人流进入商业综合体，从而增加商业及其他相关收入。
北京地铁4号线玉泉路站周边的明天新城商业综合体就是一个很好的例子。明天新城商业综合体位于玉泉路地铁站旁，占地面积近10万平方米，集合了大型购物中心、酒店、写字楼等多种业态，成为了城市轨道交通商业资源的经营典范。
2. 车站商业租赁模式
车站商业租赁模式是指将地铁站内的商业空间租赁给商家，由商家自行经营，支付一定的租金和业务税等费用。这种模式可以丰富地铁站内的服务设施，提高地铁站的商业化水平，增加地铁站的收入来源。
上海地铁1号线上海火车站站就采用了这种模式，其车站内设有多家便利店、快餐店、咖啡馆等，为乘客提供了多样化的服务。通过车站商业租赁模式，上海地铁1号线上海火车站站不仅提高了乘客的满意度，还增加了地铁站的商业收入。
3. 车辆广告合作模式
车辆广告合作模式是指地铁公司与广告商合作，在地铁列车内外设置广告牌，对外宣传各种产品和服务，并通过广告费的收取来增加地铁公司的收入。
地铁商业案例分析上海南站94094469
地铁商业案例调研
克而瑞（中国）信息技术有限公司
上海机构
2008年01月
交通枢纽站点：
地铁商业调研案例分析
克而瑞信息技术有限公司 广延路140号 邮编：200072 电话：56388686
©2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 第 2 页 共 8 页 上海南站地铁商业调研
一、选择标准
站点类型——交通枢纽站点：多种交通方式汇集，人流量大，针对流动换乘客户
该站点为轨道交通、火车站、长途汽车站、公交线等主要陆路交通的汇聚点，拥有便捷的短中长客运运输功能，客流量为上海最多的一个站点之一，交通枢纽功能是其最大的优势。
二、区位环境分析——陆路交通枢纽
1、区位概况
上海南站位于上海市徐汇区，是上海客流量最大的火车站之一，也是轨道交通1、3号线的汇聚点，区位优势明显。上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态，该区域由于有强大的人流保障，商业潜力巨大。
地铁商业调研案例分析
克而瑞信息技术有限公司 广延路140号 邮编：200072 电话：56388686 ©2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 第 3 页 共 8 页 2、交通环境
区域内交通十分便利，南站规划北起沪闵路、龙华港，南至石龙路、罗城路、老沪闵路，东西分别以龙吴路和桂林南路为界，铁路、轨道交通、高架、长途客运、公交五线聚合，构成高密度、枢纽型、网络化陆上客运换乘体系。
地铁上盖物业商业综合体开发研究
2016年11月科学经济地铁上盖物业商业综合体开发研究闵营乌鲁木齐市城市规划设计研究院摘要：地铁上盖物业商业综合体，顾名思义是地铁上盖物业与商业综合体的结合。地铁沿线的商业混合开发模式是当今一种新生模式，通过轨道交通与区域经济结合的方式来发展建设，地铁上盖物业商业综合体开发就是运用这种模式，很好地融合了城市轨道交通与商业建筑的空间，因此它很有可能成为未来城市商业经营方式的主流发展趋势。关键词：地铁上盖物业商业综合体；地铁商业一、国内外发展现状1.国外发展状况1）伦敦地铁至今已有145年的历史，是全世界通车最早的地铁。伦敦市立体化的成熟交通网络系统并非一蹴而就，也是在其漫长城市发展过程中逐渐形成的。伦敦所有著名的时装街都和各种各样的地铁线、交通线紧密相连，这就极大方便了人们的出行。无论是住在市中心的人，还是住在郊区的人，从不会为了交通不便而苦恼，便捷的交通、成熟的地铁使伦敦时装街的繁荣永存。举例来说，牛津街地处伦敦西区的购物中心，有超过300家的世界大型商场坐落于这条长1.25英里的街道上，它作为英国最受欢迎的购物街，全球每年有3000万游客慕名来此购物观光。牛津街的重要之处不仅在于其繁华，更重要的是，牛津街还是伦敦中心的一条极其重要的交通干线，它同时和4个地铁站、5条地下地铁线路连通，平均每小时就有50辆公交车行驶在牛津街上。不得不说，商业繁荣的前提就是地铁和公交等交通系统的发达。2）亚洲城市的第一条地铁线于1927年12月在日本东京开通，从此日本进入了地铁运输时代，同时也宣布亚洲城市开启了地铁时代。截止到目前，日本的地铁站覆盖密度已经非常高，而且东京几乎是世界上地铁上盖商业综合体建设密度最大的城市。在东京我们几乎可以在每个地铁的入口处找到有乐町、银座、日比谷这样的大型和综合商场，它们紧邻地铁或矗立在地铁正上方。和伦敦一样，成熟有效的地铁交通也促进了城市商业的繁荣。在东京市中心的黄金地带上，在一条地铁环线上我们就可以找到就接近70间的商业项目。2.国内地铁的发展现状1）中国最早建设地铁的城市是香港，香港地铁公司的运营效率高，盈利情况理想，正是因为其地铁建设与城市规划息息相关，这种成功的运营模式是其成功的关键。直到1979年，香港才出现第一座名副其实的购物中心城市，即海港城。当时的香港发展可想而知。以1979年为契机，地铁逐渐在香港开通，地铁上盖物业商业综合体的发展也迈出新的一步，此后，香港开始发生很大变化。这些变化主要有两方面的表现。一方面，沿线站点有了很到升值空间，周边物业和土地也有了巨大的升值空间；另一方面，大量客流开始涌入，地铁的运营效益获得显著提升。2）在中国内地，北京算是最早出现地铁的城市，而且客流量也非常大、十分繁忙。到现在，北京地铁系统共有15条运营线路，它们覆盖了北京市11个市辖区和218座运营车站，总长372公里，对北京人作出了功不可没的贡献。北京的地铁线路虽然在不断增加，其便捷性和通达性也在不断提高，但地铁上盖商业综合体的整体开发并非健全。比如说，东直门、西直门以及北京南站的交通可以称的上便捷，其快速疏导人流的功能也比较强大，但是，区域的商业配套则不完善，因为其辐射到的周围居住人群的休闲娱乐等活动并不能得到满足。二、我国地铁上盖物业商业综合体开发存在的主要问题1.开发政策存在问题近几年来，我国才开始真正意义上的地铁建设，原因是各开发部门间彼此不够协调，地铁没能起到对地区的推动作用，而这些又和政府的开发政策、经济和管理机制有关。所以，地铁的设计与地铁上盖商业综合体的设计，二者是相互分离的，同时又欠缺了沟通，从地铁出入口和通道设计上就可以看出这些问题。2.土地政策产生影响有偿出让用地和行政划拨用地隶属我国两种不同性质的土地划分。政府工程有一部分就是地铁建设，所以地铁建设也算作市政基础设施，那么，地铁相关的地铁出入口、集散厅、风亭自然也是行政划拨用地。与其它建设项目作对比可知，地铁建设的手续远没有我们想象的那样复杂，因为只要土地完成拆迁，就可以施工，并且一旦同意开始施工，项目则需要在计划时间内完成。地铁建设虽是行政划拨用地，可是地铁上盖物业用地却相反是有偿出让用地，这就必须严格遵守国家土地政策，实施程序是复杂的招拍挂，这就使得其在征地上会面临一些困难。3.前期规划不够全面如果要在一个地铁站点周边的区域内开发建设地铁上盖物业商业综合体项目，就需要考虑项目的整体布局、市场水平和未来前景，还要注意周边有没有同类项目，以及这些项目的定位，特点。在建设过程中，切忌重规模轻规划，项目的开发要有自己的特点，商业综合体的体制不可频繁调整，努力避免与同类型的商业综合体重复，发展自身特色。若想做到如此，开发之前对该地区的整体市场进行系统化、整体化、深度化的了解。三、成功的设计经验1.项目选址时，距离地铁站点越近越好，与站点无缝连接最好。2.通过协调不同商业形式，考虑城市交通情况，建设地铁商业综合体。3.从传统商业综合体向地铁上盖物业商业综合体转变时，如何改变经营方式是关键，优化内部业态布局和优化外部入口也至关重要。4.地铁上盖物业商业综合体一定会面对地铁带来的大量人流，如何运用多种经营方式吸引更多的消费者也尤为重要。5.对于地铁上盖物业商业综合体经营时间和地铁出入口开放时间不一致的问题，可以使用协商的方法在地铁通道设置接驳口，进而为乘客与消费提供便利。目前，我国对地铁上盖物业商业综合体开发方面的研究还甚少，这项工作可以简单解释为总结当前城市地铁交通和展望未来发展。这些研究可以为地铁上盖物业商业综合体开发新兴城市提供参考，也为相关建筑设计师提供了理论依据。随着人民物质生活的提高，大家工作节奏也变快，人们对生活与学习追求开始转变为高效便捷。人们在享受现代交通带来快捷的同时，还追求在生活与工作上的更多便捷来节省时间。因此，地铁上盖物业是集商业、酒店、办公和公寓于一身的综合业态，具有极大发展前景。参考文献：[1]李林.商业综合体与城市空间的有机融合[D].湖南:湖南大学,2007.[2]赖志敏.轨道交通车站地域的集中开发[J].轨道交通研究,2005(2).[3]郑明远.轨道交通时代的城市开发[J].北京:中国铁道出版社,2006.--93