论承租人优先购买权
论承租人优先购买权□王律【摘要】随着我国经济蓬勃发展，房地产市场的日益繁荣，关于房屋问题的纠纷也日益突显出来了，其中关于承租人优先购买权的问题越来越得到学界的广泛重视。
长久以来，虽然我国一直对优先购买权有所规定，并且是很早就确立的一项民事权利，但是内容十分的模糊，规定过于原则化，在司法实践中造成许多混乱和麻烦。
因此，我国最高人民法院于2009年7月30日公布，9月1日实施了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在其中对承租人优先购买权进行了进一步解释。
本文通过对承租人优先购买权概念、性质的界定，来对我国有关承租人优先购买权的法律规定提出构想。
【关键词】承租人；优先购买权；租赁房屋；房屋买卖合同；同等条件【作者简介】王律，河北大学2011级民商法学专业在读研究生一、承租人优先购买权的界定（一）承租人优先购买权的概念。
对于承租人优先购买权的定义在我国尚无统一的明确的法律规定，当今世界各国的说法也是不尽相同。
通说认为，承租人有优先购买权，是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。
如今，各国基本都确立了此项制度，并且日趋成熟，因此，承租人优先购买权的重要性以及必要性则不言而喻。
（二）承租人优先购买权的性质。
关于承租人优先购买权的性质，学界一直存在较大的争议，可以归纳为以下几种观点：1．物权说。
持该观点的学者认为，承租人的优先购买权是可以对抗第三人的权利，是一种绝对权。
承租人对标的房屋享有直接支配的权利，即对物享有占有和使用的权利。
因此，承租人对房屋的优先购买权以承租人对房屋的直接占有和支配为基础，体现了物权的效力。
我国现行立法虽然对先买权相知尚未明文规定，但是从各国的立法趋势来看，先买权物权说还是占主导地位的。
2．债权说。
主张先买权具有债权性质的学者认为，承租人优先购买权仅仅是出租人与承租人关于房屋买卖合同中的附随关系，不具有物权性质，而是属于债权。
就我国而言，我国最高人民法院颁布的《解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
”就此规定可以看出，出租人应当承担债权保护的损害赔偿责任，而不是主张买卖合同无效的物权性质的保护。
据此，我国通过法律直接确认了先买权的债权属性。
3．形成全说。
承租人的优先购买权在出租人出卖房屋时即法定赋予其优先购买权，依承租人单方意思表示即可成立，变更或者蔑视的权力，无须出租人的承诺。
各国学者对于先买权属于形成权基本保持一致同意。
同时，承租人先买权必须是在出租人将租赁房屋出卖给第三人时方可行使，因此，先买权又是附条件的形成权。
4．期待权说。
持此观点的学者认为，承租人的优先购买权是随着租赁关系的产生而一直存在的，只是在出租人出卖房屋给第三人时才实现的。
承租人的先买权需要以出租人出卖房屋为前提，因此是一种可能实现的权利。
当代大部分学者均持此观点，因此先买权的实现必须具备三个条件：一是承租人行使优先购买权必须在租赁合同合法有效的存续期间主张行使。
二是承租人须在合理期限内享有优先购买权。
三是承租人须在同等条件下行使优先购买权。
以上三个条件缺一不可，缺少一个条件先买权都不能实现，从行使条件也可以看出承租人的优先购买权是一种期待权。
5．请求权说。
请求权是指权利人得请求他人特定行为（作为、不作为）的权利。
认为承租人优先购买权为请求权的学者认为，承租人先买权是一种请求权，即承租人有权请求与出租人订立房屋买卖合同，承租人有优先购买的权利，而出租人有承诺出卖的义务。
综上所述，笔者认为承租人的优先购买权的性质应当从不同的角度，不同的阶段来进行确定，承租人的优先购买权是房屋买卖合同的一种附随权利，因此具有债权效力；承租人在出租人将房屋出卖给第三人时即实现先买权，承租人的优先购买权必须以出租人出卖房屋为前提，只有租赁合同合法有效，在合理期限内且承租人在同等条件下才可行使优先购买权，因此，在房屋出卖前，是一种期待权；在房屋出卖时，以承租人单方意思表示即可决定先买权的成立、变更与消灭，因此，先买权是附条件的形成权。
并且，承租人的优先购买权仅仅是承租人对于出租人订立买卖合同的一种请求权，·14·不直接作用于标的的房屋，不具有物权性质，而是在出租人不履行义务，损害承租人优先购买权的情况下承担损害赔偿责任的债权保护模式，具有债权属性。
就我国而言，因为我国物权法对于承租人优先购买权没有明确规定，因此，根据“物权法定原则”，承租人优先购买权不属于物权范畴，不具有排他性。
同时，根据《解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
”可以看出，我国法律间接肯定了《合同法》第二百三十条肯定了先买权的债权属性。
二、我国承租人优先购买权立法完善（一）明确“同等条件”的内容。
承租人享有由于第三人的优先购买权的前提是承租人需与第三人在同等条件下行使，“同等条件”是承租人优先购买权行使的实质条件，同时，也维护了承租人的合法权益。
然而“同等条件”的涵义，在我国现行法律中尚无明确规定。
那么“同等条件”到底指的是什么同等呢？《法国民法典》第815－14规定：“优先购买权人应以出卖人与第三人协商的“价格及条件”购买。
”《德国民法典》第505条第2款规定：“一经行使先买权时，先买权人与先卖义务人之间的买卖，按照先卖义务人与第三人约定的相同条款而成立。
”“相同条款”标准，实际上是要求先买权人必须为第三人向出卖人所为之相同承诺。
《日本民法典》相对比较灵活，该法第269条规定：“地上权人于其权利消灭时，可以回复土地原状，收去其工作物及竹木。
但是，土地所有人通知愿以时价买取时，地上权人无正当理由，不得拒绝。
”我国学者对于“同等条件”存在三种不同学说：一是绝对全说。
持此观点的学者认为，承租人行使优先购买权的条件应当与第三人完全的绝对的相同。
二是相对同等说。
该说认为承租人行使优先购买权的条件与第三人购买标的的房屋的条件大体相同即可。
三是同等价格说。
该学说学者认为承租人行使优先购买权的条件仅仅需要在价格上与第三人相同即可。
以上三个学说各有各的优点，但是笔者比较赞同王利明先生的观点：“一般认为“同等条件”是以出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条件。
”因此，“同等条件”首先，指的是购买租赁房屋的价款相同。
即承租人购买租赁房屋的价款应当与第三人所承诺的购买相同标的的所支付的价款相同。
其次，价款的支付方式相同。
在现实生活中，价款的支付形式种类多样，例如一次性付清或者分期付款，然而，价款支付的方式对已出租人来说也是影响其权益的因素，因此，承租人欲行使优先购买权其价款的支付方式也应当与第三人相同。
综上所述，对于“同等条件”含义的明确，在实践中有利于司法衡量，便于维护司法的公正。
（二）对于承租人行使优先购买权的期限加以明确规定。
承租人行使的优先购买权是受到一定期限限制的，不可能无期限的享有先买权，承租人须在合理期限内行使，否则视为放弃优先购买权。
对合理期限加以规定与明确是对出租人以及第三人合法权益的一种保障，这是十分必要的。
然而，就合理期限问题在我国《合同法》以及《解释》都没有加以具体规定，这是我国关于承租人优先购买权立法的一个漏洞。
因此，我们可以借鉴先进国家（地区）的已有相关立法。
例如：《德国民法典》第501条第2款规定：“对于土地，先买权只能在收到通知后两个月的期间届满前行使，对于其他标的物，先买权只能在收到通知后一周的期间届满前行使。
指定行驶期间的，指定期间取代法定期间。
”《瑞士民法典》第681条a第2款规定：“先买权人欲行使先买权的，须在知悉契约的缔结和内容之日起的三个月内行使该权利。
新所有人在不动产登记簿上的登记已逾两年的，先买权不得再行使。
”我国台湾地区的《土地法》第104条规定基地出卖时，地上权人、典权人或承租人先买权行使期限为接到通知后十日内，十日内不表示者，其先买权视为放弃。
”据此，笔者认为当今中国交易市场灵活多变，交易方式多种多样且交易时间快捷，不应当将合理期限规定的过于漫长，这不利于出租人抓住交易机会，丧失一定利益。
因此，不动产的优先购买权，在接到通知后的十五日内行使；由于动产的灵活性特点，动产的优先购买权应当在接到通知后的十日内行使。
这样，合理期限规定的较短的时间内，有利于出卖人摆脱束缚自由买卖。
（三）对损害赔偿责任的细化。
如上文所述，我国法律虽然对承租人优先购买权进行了进一步的解释，但是对于承租人因优先购买权而受到的损害，可以要求出租人承担的损害赔偿责任未作明确规定。
因此，笔者建议，对于由于非承租人过错而导致的承租人未能行使优先购买权，即导致承租人不能在同等条件下与第三人有同样的拥有标的房屋的机会，或者出租人未经承租人同意，与第三人签订买卖合同，并且在相关部门登记的。
在这种情况下，出租人应当承担损害赔偿责任，然而，对于损害赔偿的计算，应当在承租人因丧失购买房屋的机会而导致的搬家费用，购买其他房屋所需要费用的一定比例为限，作为损害赔偿的程度。
三、结语综上所述，我国对承租人优先购买权的规定尚需完善，这就需要立法与司法的相互补充，相互配合。
我国对承租人优先购买权这项民事权利的确定以及法律的相关规定，不仅有利于有关房屋租赁纠纷的解决，提高诉讼效率，保护了当事人的合法权益，维护了法律的尊严与权威，稳定了社会秩序，符合市场经济的本质要求，更加的有利与中国法治建设的进步与发展。
【参考文献】1．杨立新．最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释与运用［M］．北京：中国法制出版社，20092．臧洪跃．论承租人优先购买权［J］.法制与社会，20093．徐建平，吴东兴．承租人优先购买权制度研究［J］．法制与经济，20084．沈爱玲．物权和亲属权对承租人优先购买权的限制［J］.法制与经济，2010·24·。
论承租人优先购买权的权利属性
［ 作者简介］韩学平（ ９２一） 男 ， １６ ， 黑龙江哈尔滨人 ， 东北农业 大学法学 院院长 ， 士后 ， 士生导师 ； 博 博 研究方 向 ： 民商
法 学
第１ 期
韩 学 平 ： 承 租人 优 先 购 买 权 权 利 属 性 论
－０ １９・
权效力 ， 当在 物权法 中予 以规定 ， 应 承租人 优先于 他人享 有购买权 ， 而他人是 不特定 的多数人 ， 这显 然不是 债权所具 有的特征 ， 而是一种 对世权 ， 是一 种物权 。 第二 形成权说 或附条件形 成权说 。该说认 为 优先购买权 无论 法定 或 是 约定 ， 性质 上 皆属 形 成 权， 即优先 购买权仅 依一方 的意思表示 ， 形成 以义 务人和第 三人买 卖合 同同样 条 件为 内容 的合 同 ， 无 须义务人 （ 有权人 或 出卖 人 ） 所 的承 诺 ， 不过 此 项 权利 附停 止条 件 ， 待义 务人 出卖 标 的物 与第 三 人时， 才能行 使 。 第三期 待权 说。该 说认 为 ， 先 购买 权 是 一 优 种期 待 权 ， 的物 所 有 权 人 （ 标 即共 有 人 、 出租 人 等） 未将 标 的物 出卖 ， 优先 购 买 权 人 的权 利 尚 则 未 现实化 ， 只处 于期待 权状态 。根据该 观点 ， 租 承 人优先 购买权 并不是承 租人在 任何时候 都能享有 的一种 现实 的权利 ， 出租人 出卖 租赁物 之前 ， 在 承 租人 的优先购 买权 仅仅 表 现 为一 种 可能 ， 有 在 只 特定 的法律事 实出现 ， 即当 出租人 出卖租 赁物时 ，
性质 、 具体 的制度设 计 、 出租人 出卖租赁 物 时通知 义务 的履 行 方式等 主要 问题提 出 自己的见解 和观 点 ， 以期对 民法典 的制定贡献 自己的绵薄之 力。 ［ 关键 词 ］ 承租人 ； 优先购 买权 ； 利属 性 权 ［ 中图分 类号 ］ ９ ０ ５ Ｄ ２ ． ［ 文献标识 码 ］ Ａ ［ 文章编号 ］６ ２３ ０ （０ ０ ０ －１８０ １７ －８ ５ ２ １ ） １ ０ －３ ０
承租人优先购买权制度的性质和理论基础
承租人优先购买权制度的性质和理论基础摘要：承租人优先购买权，是承租人的一项重要权利，承租人优先购买制度有着悠久的历史，在世界范围内广为运用。
承租人的优先购买权，体现了立法者对房屋交易中出租人、承租人和第三方买受人的利益的权衡，具有存在的合理性。
承租人优先购买权是请求权，其存在的价值在于维护社会经济秩序的中稳定、效率和公平等价值。
关键词：承租人优先购买权；请求权；交易安全一、承租人优先购买权的概念承租人优先购买权，是指房屋承租人在房屋出租人出售房屋时，依法享有的以同等条件优先对房屋进行购买的权利。
对于此，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”二、承租人优先购买权的性质学界对于承租人优先购买权的性质有多种观点，包括从期待权、请求权、形成权、物权、债权乃至准物权、法定特权等观点。
以下简要对主要观点进行介绍。
1、期待权说期待权是指在未来有取得与实现的可能性的权利。
持该观点者认为，“在某项财产出卖以前，权利人不能向他人主张任何权利，该权利能否行使、何时才能行使是不确定的，故法律赋予某人先买权只是使其取得了某种期待利益。
”因此，必须是出租人有意要出卖房屋，或是发生了出租房屋将要转让的情况，承租人才可以期待得到同等条件下优先购买的权利。
2、形成权说承租人的优先购买权，表现在当卖出人有意将房屋卖给第三人时，承租人可以通过表示愿意以同等条件购买而导致其与卖出人之间形成一个买卖合同。
持这种学说的学者们认为，形成权的主要功能，在于权利人凭单方意思表示可以产生、变更、消灭民事权利义务关系。
承租人的优先购买权符合这些特征。
德国对承租人优先购买权的定义采用了形成权一说。
《德国民法典》中第四百六十四条规定：“（1）先买权的行使，以对义务人的意思表示为之。
该意思表示无须使用就买卖合同而定的形式。
（2）在先买权被行使时，权利人和义务人之间的买卖，依照义务人和第三人所约定的条款成立。
试论承租人优先购买权的行使及其限制
使用 租赁 物 ， 不 能 依 自己的 意思 直 接 行 使 优 先 并
关 于 优 先购 买 权 的性 质 ， 债权 说 和 物 权说 购买 权 ， 有 只有 当第 三人 意思 加入 ， 出租人 出卖 租 即
两 种争 议 。债权说 认 为优先 购买 权 附随 于租 赁关 赁物 ， 三 人 参 与 竞 买 时 ， 第 才可 以行 使 优 先 购 买 系， 本质 上仍 属 于 债 权 。我 国 台湾 地 区法 院 基 本 权 。最后 ， 权一 经 设 定 ， 法 定 原 因不 得 消 灭 物 非 采纳 债权 说 ， 为“ 地 法 ” 优 先 承买 权 ， 具 而 承租 人 优 先 购 买 权 实 际 上 是 一 种 不 确 定 的权 认 土 上 仅 债权效 力 ， 耕地 所有 权 已移转 于 他人 者 ， 故 不得 对 利。承 租人能 否 实 际 享 有这 一 权 利 ， 决 于 出租 取 承买耕 地之 他人 ， 张优先 承买 该 地 ， 主 仅能 对 出租 人 是否 处分标 的物 ， 先购 买 权 只是 给 了 承 租 人 优
承租人 优 先购买 权是 指 承租人 在 出租 人 出卖 人 请求 损害 赔 偿 。物 权 说 认 为 ， 先 购 买 权具 有 优
租 赁物 时 ， 同 等条 件 下 优 先 购 买 该 租 赁 物 的权 法定性 ， 在 发生 对抗第 三 人 的效力 ， 在物 权 法 中予 应
利 。 关 于承租 人 优先 购买 权 的规 定 散见 于 国务 以规定 。先 买 权 的核 心 是 优 先 于 他 人 ， 他 人是 而
收 稿 日期 ：０ ６— ３—０ ２０ ０ ３
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
作者简介： 舒胜 （９ ８一） 男， １６ ， 安徽铜陵人 ， 无锡市广播 电视大学讲师 ， 法律硕士一
论房屋承租人优先购买权的限制性保护
意义 。在过去 的计 划经济 时代及 改革开 放之初 ，房屋基本 上属 于公房 ，拥有 私房 的公 民一 般也 自住其 屋 ，很 少 出租 或 出售 ，国家为稳 定房屋 居住关 系 ，保 障承租人 及其家庭
的基本生活需求 ，赋予 承租 人优先 购买 承租房屋 特别是 所 承租 的公房 ，确实能 “ 在一定程 度上承认 既存 的社会关 系，
效。１９ １ １日起施行的 《 ９９年 Ｏ月 中华人民共和国合同法》 （ 以 下简称 《 合同法》 ）第二百三十条规定 ：出租人出卖租赁房屋
的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 ，承租人享有以 同等条件优先购买 的权利。上述法律规范虽然确立了房屋承租
易行 。“ 居者有其 屋” 的民法保障制度逐渐被廉租房、经适 房等社会保 障制度 所取 代 ，过去 承租人 优先购 买权所 追求 的生存 和安全价值 ，对基本社会秩序 的维护 已不复存在。
承租人优先购买权是世界各 国普遍确立的一项 民事法律 制度。所谓房屋 承租 人优先 购买权 ，是指 在房 屋租 赁关 系 中，承租人依照法律规定所享有 的，在出租人 出卖该 租赁房
买权者认为 ：先买权制 度赖 以存在 的秩序价 值和 效率价值
在 当今商 品经济迅速发 展和住 房制 度改革 的背景 下 已失去
一
、
房屋 承租 人优 先购 买权存 废之争
第一种观点就是 废弃论 ，认 为房 屋承租 人优先 购买权
制度 的存在 已无法 带来立 法者 预想 的积 极社会 效果 ，且 法 理依据不充分 ，实践 中也存 在不少 让人难 以理解 和把握 的 地方 ，实无立法强 制保 护的必要 。主张废弃 承租人 优先购
租人，承租 人 在同等条件下 ，享有优先购买权 ；出租 人未按此
《民通意见》118条承租人优先购买权条款废除原因及后果分析
《民通意见》118条承租人优先购买权条款废除原因及后果分析《民通意见》118条承租人优先购买权条款废除原因及后果分析最高人民法院于2008年12月8日作出了《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（下称《决定》），其中《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（下称《民通意见》）第118第也在废止之列。
《民通意见》第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
此条即在理论届颇有争议的承租人优先购买权条款。
按照一般观点，所谓承租人优先购买权即指“承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利”。
关于承租人优先购买权最早规定于1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》，该《条例》第十一条规定“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。
在同等条件下，承租人有优先购买权。
”《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日）第57条规定："房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。
"在最高院的《民通意见》颁后，1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》也对承租人优先购买权作了规定，该法第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”但是，承租人的优先购买权是一种什么性质的权利，在理论届引起了很大的争议。
当前国内主要存在期待权说、形成权说、请求权说、物权或准物权说等几种不同的观点。
期待权说认为，出租人在将租赁物出卖前，承租人的先买权尚未现实化，其性质只能取决于将来可能取得的权利的法律性质。
附条件的形成权说认为，只有当承租人条件成就时（义务人出卖标的物与第三人），才得以一方之意思，形成以与义务人将租赁物出卖给第三人的同样条件为内容的契约，而无须义务人的承诺。
共有人、承租人、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理
共有人和承租人的优先购买权哪个更优先？优先购买权是指法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。
但是该特定对象在不同的环境下是不同的，那么，近亲属、按份共有人的优先购买权和承租人的优先购买权哪个更优先呢？我们先了解一下相关法律及司法解释的规定：《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《中华人民共和国物权法》第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。
对此，《中华人民共和国民法典》第七百二十六条作出了明确规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
因家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人亦不得主张优先购买权。
共有人、承租人、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理
共有⼈、承租⼈、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理共有⼈和承租⼈的优先购买权哪个更优先？优先购买权是指法律赋予特定对象的先于其他权利⼈主张⾃⼰财产权利的权利。
但是该特定对象在不同的环境下是不同的，那么，近亲属、按份共有⼈的优先购买权和承租⼈的优先购买权哪个更优先呢？我们先了解⼀下相关法律及司法解释的规定：《中华⼈民共和国合同法》第⼆百三⼗条出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利。
《中华⼈民共和国物权法》第⼀百零⼀条按份共有⼈可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有⼈在同等条件下享有优先购买的权利。
《最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》法释[2009]11号第⼆⼗⼀条出租⼈出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租⼈或者存在其他侵害承租⼈优先购买权情形，承租⼈请求出租⼈承担赔偿责任的，⼈民法院应予⽀持。
但请求确认出租⼈与第三⼈签订的房屋买卖合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持。
第⼆⼗四条具有下列情形之⼀，承租⼈主张优先购买房屋的，⼈民法院不予⽀持：(⼀)房屋共有⼈⾏使优先购买权的;(⼆)出租⼈将房屋出卖给近亲属，包括配偶、⽗母、⼦⼥、兄弟姐妹、祖⽗母、外祖⽗母、孙⼦⼥、外孙⼦⼥的;(三)出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的;(四)第三⼈善意购买租赁房屋并已经办理登记⼿续的。
房屋共有⼈的优先购买权产⽣于共有⼈所有权关系之中，具有物权性质，⽽承租⼈优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有⼈的优先购买权要优于承租⼈的优先购买权。
对此，《中华⼈民共和国民法典》第七百⼆⼗六条作出了明确规定：出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。
因家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的⼈⾝⾊彩，与纯粹的买卖关系有很⼤区别，故本条确认出租⼈将租赁房屋出卖给近亲属的，承租⼈亦不得主张优先购买权。
承租人优先购买权异议
一
首 先， 高人 民法 院 司法解 释 中所谓 的 “ 知” 字过 于模 最 通 二
、
承租 人优 先购 买权 的性 质之 争
糊。 出租人 出卖 租赁 房屋 时 必须 以书 面方 式通 知承租 人 ， 是允 或 许 口头方 式 ， 或 是两 者 皆可 ， 亦 条文 中并没 有指 明该 以何种 方式
理念 的考 虑 ， 律赋 予 了承租 人 对于 租赁 物 的优先 购买 权 。 是 法 这
否因 承租 人要 求 重新 享有 优 先购 买权 而 肯定 无效 。这些 问题 急
因为在 出租 人 出卖 租赁 物之前 ， 租人 已经 实际 占有并 使用着 租 待 解 决 ， 高 院应 当明确 承租 人 优先 购买 权的属 性 ， 承 最 以便 司法实 赁物 ， 从而 形成 了对 租赁 物 的客 观需 要与 依赖 ， 出租 人与 承租 人 践和稳 定物 的所 有 权转 移 ， 进 房屋 买卖 ， 促 维护 好第三 人和 出租
房价 飞 涨， 随之 而来 有关 房屋 不 动产 买卖 的纠 纷 与 日俱 增 ， 中 其 以上有 关承 租人优 先购 买权 的规 定看 似合情合 理 ， 但在 具体
涉及 承租 人对其 租赁房 屋享 有 的优先购 买 权 问题 尤 为严重 ， 值得 实践 中漏 洞百 出 ， 我们 提 出 了新 的 问题 。 给
所 谓承 租人 的优 先购 买 权是 指 当 出租人 出卖 作 为租 赁物 的
房屋 时 ， 租人 在 同等 条件下 ， 承 依法 享 有 的优 于其他 人而 购 买该 通 知 为准 。如 果 承认 口头通 知 的效 力 ，那么 出租 人又 该如何 举 房屋 的权利 ， 属于 民法 上之优 先权 制度 ， 在大 陆法 系 ， 国 民法 典 德 对其 有 明文规 定 。我 国古代 也存 在 相关类 似 规定 ， 民国 时期 ， 至 证 ， 明 自己 已履 行过 通 知义 务？ 证 另外 通知 是否可 以不特 别钊‘ 对 承租人 而面 向整 个社会 公众 ， 例如 出租 人在 知名传媒 上刊登 出卖 信息 。 因此 最高 院应 当将 通 知 的方 式 细化 ， 以方便 地方 法 院的实
论房屋承租人优先购买权制度的不合时宜性
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等 制度 为一 些 国家 的立 法 者所 接 受 。但 只 有德 国 、 越 会 影 响到承租 人 的权益 。为 了保护 承租 人 的权益 ， 买 “ 南等 少数 国家规 定 了承 租 人优 先 购 买权 制 度 ， 余 国 卖 不破 租赁 ” 则 应得 到确 立 。如果 不 存在 承 租 人优 其 原 家大 都 没有此 项 规定 。《 国 民法 典》 ５ １ 明确 规 先购 买权制 度 ， 么房 屋 新 的所 有人 应 该继 续 履 行租 德 第 ７条 那 定 了买卖 不 破 租 赁 原 则 ，但 并 未 规 定 承租 人 的先 买 赁 合 同， 以保 证租 赁关 系 的稳 定 ， 进房 屋 的利用 。 促 此
的 费用 及承 租人 的租金 予 以补 助 等 ， 解 决房 屋 的租 通 知承 租方 ， 来 同等 条件 下承 租 方 享有 优 先购主 义 ” 思想 的影 响 ， 国家 于 出租 人 未完 全尽 到通 知 义 务 ， 租 人 可 以要 求 宣布 承
权 。后来 在 对 民法 典进 行 修 改时 ， 社 会 公寓 承 租人 过程 中承租 人 没有 受 到经 济损 失 ， 卖 和租 赁 关 系都 对 买 的住 房 先 买权作 了规 定 ， 确 立 了房 屋 承租 人 优 先购 按约 发 展 。 ？ 买制 度 。 同时 由政 府授 予 住宅 补 助 金 ， 对房 屋 所 有人 在 本案 件 中存 在承 租 人 的先 买权 ， 出租 方 要 书面
的权利 。由此 引发 了笔者 的思考 ， 这种 民法特权 的设立 基 于何 种法 理 ， 践 当中是 否公 平合 理 ？我 国确立 了承 租人 优 先购 买权 的法律 实
浅析承租人优先购买权的限制
人 合法 权益 角度 出发 有其 存在 的价 值 ， 应予 保 留 。 但从保 障 出租 租 房屋 ， 必须 于 ２ ０ ０ ７年 ｌ ０月 ３ １日前交 清 ｌ． ６ ５万元 购房款 ， 逾 人 有效 行使 自己权 利的 角度 出发 ，对现 行法 律相 关 规定 进 行修 期 交付 视 为放 弃购 房 。 日， 房产 公 司将 该通 知书送 给郑 某 同 某 改， 在一 定 范围 内对承 租人 优 先购 买权 进行 限制 也 是必 要的 。 之 妻签 收 ，但其 妻 对是 否购 房未 作 明确 表示 。２ ０ ０ ７年 ｌ ２ １月 Ｏ 虽然 优 先购 买权 利 的行 使可 以针 对 购买 房屋 的 不特 定第 三 日， 某 到某房 产 公司 去交 购房 款 ， 房产 公 司 以超 过通 知书 规 郑 某 人， 但优先 购买 权并非 是一 种物 权 ， 不是 形成权 ， 的行使 必然 定购 房 时间为 由拒 收 ， 也 它 并告 知该房 已于 ２ ０ ０７年 ｌ 月 ２日卖给 了 １
在 出租人 将 出租 房屋 整 体 出售时 ， 多个 承租 人谁 享有 优 先购 买
权 ？不仅如 此 ， 自 己未 承租 部分 房屋 ， 对 承租 人又 不 享有 优先 购
他人 ， 侵犯 了我 的合法 权利 。 法 院 经审 理后 判 决： 支持 某 房产 公司 的诉讼 请求 ， 定其与 认 郑某 间 的租赁 关 系 已终 止 ， 郑某 不享有 优 先购 买权 ； 责令 郑某 限 期搬 出 ， 并赔偿 某房 产 公司 因延 期交 房造 成 的损 失。 评析 ： 据 《 根 合同法》 的规 定 ， 租人在 承租 期 间， 承 出租人 要 出