工业用地基准地价修正系数标准
土地评估说明
五、土地使用权评估说明(一)土地评估范围纳入本次评估范围的是华北制药金坦生物技术股份有限公司的1宗出让土地。
(二)土地使用权概况介绍1. 土地登记状况纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共1项，总面积为26747.6平方米，宗地位置、用途、面积、土地证书号、地号、图号等详见《土地登记状况表》(1)土地登记状况(二)土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清楚。
待估宗地没有设定他项权利。
(三)土地利用状况根据委托方提供资料及现场勘察，本次评估宗地面积26747.6平方米，宗地内主要建筑为质检办公楼、仓储及动力中心、动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等，主要为框架及砖混结构，至估价基准日由华药集团金坦生物技术开发有限公司使用。
2.土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地来源合法，产权清楚。
待估宗地没有设有他项权利（详见表《土地登记状况表》）。
3.利用状况根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地具体利用情况见下表：待估宗地利用状况表建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
（三）地价定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表：待估宗地地价定义表备注：七通指通水、通路、通电、通讯、排水、通暖、通气；一平指宗地内场地平整。
考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。
本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和法定剩余年期条件下，于评估基准日2008年6月30日的土地使用权价格。
各类用地补缴地价计算方法-＋江门国土资源局＋
附件3各类用地补缴地价计算方法根据本次基准地价调整结果及有关政策规定，结合我市实际，对各类原已批准使用的行政划拨用地、划拨地上已建成房屋上市交易、建筑物改变用途引起土地用途改变、调整容积率等用地情况，如符合补办协议出让的有关规定，经批准需要补缴地价的，按以下原则确定补缴标准：一、划拨土地补缴地价（一）划拨土地以宗地为单位整体补缴地价根据国土资源部公布的《协议出让国有土地使用权规范》（试行）有关规定，划拨地补缴地价按以下公式计算：应补缴地价=出让土地价格—划拨土地权益（二）划拨土地上已建成房屋补缴地价标准：1.商业商业用地补缴地价标准，按宗地所在不同地段的区段价或路线价的15%计收。
属《商业路线价表》内所列路段，在标准深度（路边首重建筑物边线起计10米进深范围）内的面积按路线价的15%计收；超出标准深度范围外的面积按所属区段价的15%计收；若以道路为界划分区段、而该道路未设置路线价的，则道路两侧首重建筑物边线起计10米进深范围土地，按标准高一侧的区段价的15%计收。
[表三-1] 商业用地按区段补缴地价标准同一级别不同区段编号。
2.表中价格为首层楼面地价，其他楼层价格进行楼层修正后补缴。
3.补缴地价金额取整数位。
[表三-2] 商业用地按路线价补缴地价标准2.住宅普通住宅（包括经济适用房）用地补缴地价标准按所在地段区段价的15%计收，别墅按同级普通住宅地标准的2倍补缴。
普通住宅补缴标准详见[表三-3]。
[表三-3] 住宅用地按区段补缴地价标准注：1.区段编号中首写字母为级别标识符（A、B、C、D、E分别代表一、二、三、四、五级），其后数字为同一级别不同区段编号。
2.表中金额为平均楼面地价。
3.补缴地价金额取整数位。
3.工业已建成的工业厂房补缴地价标准按宗地所在级别对应的标准补缴地价，具体详见[表三-4]。
[表三-4] 工业用地补缴地价标准注：1.表中金额为单位面积地价；2.工业地补缴地价标准参照上述第一大点第（一）条款对应的办法计算得到；3.补缴地价金额取整数位。
房地产估价第七章基准地价系数修正法
3、划分基准地价评估区域的步骤 （1）选择划分区域的因素 （2）确定区域划分标准 （3）调查有关资料 （4）初步划分区域 （5）实地校核调整 （6）确定区域边界
1、制定资料调查计划 2、编制调查表格 3、人员培训 4、划分调查区 5、确定调查方法 6、资料调查的一般要求 7、资料调查的途径 8、调查资料校核
其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别 确定
1、宏观调控土地市场的依据 2、国家征收土地使用税的依据 3、调节土地利用 4、进一步评估宗地地价的基础 5、促进房地产市场的竞争
1、基准地价评估的理论依据是预期收益原理 2、不同用途的土地基准地价不同 3、各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律 4、基准地价具有相对稳定性和动态性
或单元 分值
2、样本总体分布类型检验 χ2检验
3、剔除异常样本数据 t 检验、均值－方差检验
1、利用样点地价资料评估基准地价 （1）算术平均数模型
n
Xi
Y i 1 n
（2）指数模型
Yn=A(1+r)Xn
2、利用用地效益资料评估基准地价 （1）常用模型 ①指数模型
Yn A(1 r) X1n
第七章 基准地价系数修正法 §7.1 基准地价评估
一、基准地价概述 （一）基准地价的概念和特点 （二）基准地价的作用 （三）基准地价的评估原理 （四）基准地价评估的原则 二、建设用地基准地价评估 （一）基准地价评估区域的确定 （二）基准地价评估资料的调查 （三）资料的整理 （四）样点数据检验 （五）基准地价评估 （六）基准地价的确定与公布
3．住宅类：供居住的各种房屋用地，包括普通住宅、公寓、别墅用地。 4．工业类：包括工业用地（含工矿企业的生产车间、库房、露天作业
基准地价修正系数表
2 0.934 3.6 0.617
2.2 0.879 4 0.579
较劣（%） 0~-6 0~-4 0~-3 ~-2
劣（%） （-6~-11） （-4~-8） （-3~-6） （-2~-4）
工业用地其他个别因素修正系数表 优劣度 影响因素 好 较好 一般 较劣 劣
形状
规则，利于成 形 较规则
——
形状较不规 则，对布局影 形状不规则， 响不大 较难布局
住宅用地区区域因素修正系数表 区域因素 繁华程度 交通条件 基础设施状况 环境状况 规划前景 住宅集聚度 权重值 整体修正幅度 （%） 优（%） 0.112 5~-6 5~3 0.14 6~-7 6~3 0.295 0.201 0.079 0.172 12~-13 8~-9 3~-4 7~-8 12~6 8~4 3~1.5 7~4 较优（%） 3~0 3~0 6~0 4~0 1.5~0 4~0 一般（%） 较劣（%） 0 0~-3 0 0~-4 0 0 0 0 0~-7 0~-5 0~-2 0~-4 劣（%） （-6~-6） （-4~-7） （-7~-13） （-5~-9） （-2~-4） （-4~-8）
地形 地质 修正系数 （%）
地势平坦 地质条件好 110~105
地势较平坦， 地势较平坦， 地势不太平 地势很不平 坡度<2%，对 坡度<5%，对 坦，需考虑坡 坦，需经过平 建筑无影响 建筑影响较小 度的影响 整才能使用 地质条件较好 —— 105~100 地质条件较劣 地质条件恶劣 100 100~95 95~90
<=0.5 2.1678 2.4 0.829 4.5 0.54
1 1.4019 2.6 0.785 5 0.509
区域因环境状况 0.196 规划前景 0.121
成都市基准地价修正体系(商业、住宅)
成都市基准地价及修正体系)基准地价成果成都市国土资源局2007年5月16日发布的关于应用新的《成都市中心城区土地级别与基准地价有关问题的通知》，2007年最新的基准地价于2007年6月1日起施行。
本次基准地价成果，是在城市土地分类定级的基础上，对土地出让、转让、房地产开发等交易类型的样点，采用市场比较法、收益复原法、成本逼近法、剩余法等方法进行测评、检验，统计与建模，并结合城市地价动态监测体系进行适时调整，分别测评出商服、住宅、工业三类用地不同级别的平均价格。
各类用地基准地价详见《成都市中心城区各类用地基准地价表》。
商业用地基准地价标准如下：成都市中心城区各类用地基准地价一览表⑴基准地价内涵基准地价：是一个级别内同一类别土地的平均价格。
基准地价构成：包括土地取得费、土地开发费和土地所有权收益〔政府土地纯收益〕三部分。
⑵基准地价设定条件〔商业用地〕①设定使用年限：40年。
②基准日期：2006年3月31日。
③开发程度：“六通一平”即宗地红线外通上水、通下水、通路、通电、通气、通讯及红线内场地平整。
④容积率：平均容积率为4.0。
⑤复原利率：表3-2 商业用地复原利率表表3-3 商业用地容积率修正系数表商业一级用地修正因素指标说明表表3-5 商业一级用地修正系数表二级商业用地修正因素指标说明表表3-5 二级商业用地修正系数表商业三级用地修正因素指标说明表表3-5 商业三级用地修正系数表四级商业用地修正因素指标说明表表3-5 四级商业用地修正系数表表3-1 四级住宅基准地价标准表住宅用地复原利率表表3-3 住宅用地容积率修正系数表三级住宅用地宗地地价因素说明表三级住宅用地宗地地价因素修正系数表四级住宅用地修正因素指标说明表表3-5 四级住宅用地修正系数表。
基准地价系数修正法范例
☆基准地价系数修正法范例1、基准地价成果介绍与应用⑴基准地价成果介绍及内涵《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施，其基准地价内涵为××市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年），容积率为各用途平均容积率，商业容积率，住宅容积率。
不同用途基准地价参照表3-1-1。
3-1-1 /所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。
依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508－2001）《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）和《×××区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3 ×K4×K5×（1＋∑K）＋K6式中：K1——期日修正系数K2——土地使用年期修正系数K3——土地形状修正系数K4——容积率修正系数K5——其它修正K6——开发程度修正∑K——影响地价区域因素与个别因素之和2、确定估价对象的土地级别与基准地价估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。
3、确定期日修正系数依据《××市区土地定级估价更新报告》可知，××市区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，××市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数K1＝102/100＝。
工业用地评估操作指南
For personal use only in study and research; not for commercial use工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。
一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。
2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。
出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。
拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。
基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。
第七章基准地价系数修正法
2.基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操 作程序。 3.应用案例。
基准地价系数修正法是宗地价格的一种 评估方法。它是利用基准地价评估成果，在 将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其 所在区域的平均条件进行比较的基础上，确 定相应的修正系数，用此修正系数对基准地
价进行修正，从而求取估价对象宗地估价期
六、城镇基准地价评估程序
1、基准地价评估范围确定 2、基准地价区域划分 3、基准地价评估资料调查 4、基准地价内涵界定 5、样本地价计算 6、样本地价的修正 7、样本地价整理 8、样本数据检验
9、基准地价评估
10、基准地价的确定与公布
六、城镇基准地价评估程序
1、基准地价评估范围确定 2、基准地价区域划分 3、基准地价评估资料调查 4、基准地价内涵界定 5、样本地价计算 6、样本地价的修正 7、样本地价整理 8、样本数据检验
第七章
基准地价系数修正法
教学基本要求：
1. 了解掌握基准地价的概念、特点、作用及其评估原理、 原则。
2. 了解掌握城镇土地基准地价评估及其更新的步骤和方
法。 3. 重点掌握基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操 作程序。
第七章
基准地价系数修正法
教学内容
1.基准地价的概念、特点、作用及其评估原理、 原则，以 及评估、更新步骤方法。
社会经济的发展和土地市场的变化，过去合理的土地利用格 局，现在不一定合理，这就需要对不合理的土地利用格局进
行调整，从而使基准地价发生变化。因此，基准地价主要是
现实上地利用效益的体现，并将随着土地利用的变化而变化。
四、基准地价评估原则
1. 以现实土地用途为主，适当考虑规划 2. 各类用地分别评估，多种方法综合运用 3. 与社会经济水平相适应、相协调 4. 选择合适的评估技术路线
武汉2014新基准地价修正体系
附件:武汉市2014 年城镇土地级别与基准地价更新一、基准地价说明 (10)（一）基准地价内涵 (10)（二）更新范围 (10)（三）基准日 (11)（四）土地用途分类 (12)（五）表示形式 (12)（六）级别平均容积率 (12)二、基准地价表 (13)（一）级别基准地价表 (13)（二）区片基准地价表 (14)三、基准地价修正体系 (20)（一）用途修正系数 (21)（二）区域修正系数 (25)（三）容积率修正系数 (39)（四）商业楼层修正系数 (45)（五）使用年期修正系数 (45)（六）交易期日修正系数 (47)（七）宗地面积修正系数 (47)（八）宗地形状修正系数 (49)（九）临街修正系数 (49)-可编辑修改-（十）开发程度修正值 (49)(十一)地下空间修正系数 (50)(十二)产业导向修正系数 (50)(十三)生态控制修正系数 (51)四、应用基准地价测算宗地价格方法 (51)（一）宗地价格的计算公式 (51)（二）宗地价格测算中有关参数的选取 (51)一、基准地价说明本轮基准地价采用级别基准地价、区片基准地价予以表示，并以级别基准地价表、区片基准地价表、土地级别与基准地价图和基准地价修正系数予以表示。
（一）基准地价内涵级别基准地价是在正常市场条件下各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗地内平整（简称“六通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。
区片基准地价是在正常市场条件下各土地区片内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗地内平整（简称“六通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。
广州市基准地价修正体系(不含从化增城)
1.30
6-9
1.04
10-15
0.94
16-20
0.85
21-25
0.80
26-30
0.77
30层以上
0.73
注：1、总体楼层修正是对建设项目整体楼层的修正，而非对某一层的修正。
2、已建成项目宜采用楼层修正。
2、临江修正
临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口）、白沙河、西华海等河道两岸的临江宗地，其临江宗地红线以内50米部分，在原网格点基准地价基础上上调30%。
住宅、综合（办公）用地容积率修正系数表
容积率
≤1.0别墅
≤1.0低密度住宅
1＜r＜7
≥7.0
修正系数
3.0
(2.7/r )1/3
(2.7/r )1/3
0.73
注：1、容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业、公建配套等的综合容积率。
2、待开发项目评估宜采用容积率修正。
住宅用地楼层修正系数表
总体楼层
修正系数
形状基本规则、地形地质及环境状况适宜
形状不规则、地形地质及环境状况较差
形状极不规则、地形地质及环境状况差
修正系数
1.10-1.05
1.05-1.0
1.0
1.0-0.95
0.95-0.90
5、使用年限修正
使用计算公式修正
6、开发程度修正（同商业用地）
四、工业用地
1、容积率修正
使用公式：n1/3进行修正（n为估价对象容积率）
2、临江修正
临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口）、白沙河、西华海等河道两岸的临江宗地，其临江宗地红线以内50米部分，在原网格点基准地价基础上上调30%。
3、商业集聚度修正
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工业用地基准地价修正系数标准
优劣程度及修正幅度 影响因素 优 20% 较优 10% 一般 0% 较劣 -10% 劣
-20%
区
域
因 素 产业聚集度 高 2% 较高 1% 一般 0% 较低 -1% 低 -2% 交通条件 公交便捷度 通畅 1.6% 较通畅 0.8% 一般 0% 较难 -0.8% 不通 -1.6% 道路通达度 临主干道 1.6% 临次干道 0.8% 临支道 0% 临街巷 -0.8% 不临 -1.6% 道路宽（米） >=30 0.8% (16,30] 0.4% (8,16] 0% (5,8] -0.4% <=5 -0.8% 车流量 多 1.6% 较多 0.8% 一般 0% 较少 -0.8% 少 -1.6% 距火车站距离KM <=2 0.6% (2,5] 0.3% >5 0% 距港口距离KM <=2 0.4% (2,5] 0.2% >5 0% 距机场距离KM <=2 0.4% (2,5] 0.2% >5 0%
基础
设施
基础设施状况
(1-5级)*
七通以上，完备度高 2% 七通以上，比较完
备
1%
七通一平 0% 五、六通一平 -1% 五通一平以下
-2%
保
证率 供水保证率 100% 1% 99% 0.5% 95% 0% 90% -0.5% <90% -1% 供电保证
率
100% 1% 99% 0.5% 95% 0% 90% -0.5% <90%
-1%
排水保证
率
100% 1% 99% 0.5% 95% 0% 90% -0.5% <90%
-1%
环境
质量
环境质量（污染程
度）
环境优美 1.6% 环境较好 0.8% 轻度污染 0% 中度污染 -0.8% 严重污染
-1.6%
周围土地利用类
型
工业、仓储、
交通
1.4%
市政、共用建筑 0.7% 住宅、办公 0% 商业 -0.7% 特殊用地
-1.4%
个
别
因
素
宗地形状
规则 1% 较规则 0.5% 一般 0% 较不规则 -0.5% 极不规则
-1%
地基承载力
好 1% 较好 0.5% 一般 0% 较差 -0.5% 差
-1%
宗地面积
最佳，益于土地利用 1% 较好，比较益于土地利用 0.5% 一般 0％ 太小或太大，影响土地利用 -0.5% 太小或太大，严
重影响土地利用
-1%
1、 上表数据区（非黑体字）中上下两行内容分别表示因素条件和对应的修正系数。2、产业聚集度的优劣从评估对象所在区域
工厂的数量、规模和产品种类数量三个方面考虑，工厂的数量越多，规模越大，产品种类越多，则产业聚集度越高。
3、*6级以下的土地取毛地价，不进行基础设施状况修正(即此项修正系数取0)，在基准地价修正完毕后，进行土地开发状况系数
修正。修正方法为：
土地开发状况系数＝1＋土地开发费/基准地价×100％