物业管理投标的条件、程序与策略技巧全
物业管理的招标投标
一、物业管理市场化基本概念
2．市场经济具有的功能
1）能够合理有效地配臵资源，使各种生产要素实行最 佳组合，充分提高资源利用率。 2）能够自动有效地调节供求关系使之趋于平衡。 3）通过市场客观评价企业效益和产业发展前景。 4）通过平等的经济竞争，实现优胜劣汰，调整产业结 构，提高经济效益。
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一、物业管理市场化基本概念
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一、物业管理市场化基本概念
2）市场运作环境趋于成熟 物业管理市场运作环境是指为规范物业管理运作而制定 的相关法律政策，法制。其主要有： （1）国家围绕着市场经济发展，而颁布了一些专门法律 法规。 如：宪法，民法，经济合同法，规划法，招标投标法， 合同法等。 （2）颁布了一些房地产及物业管理行业的法规政策 如：城市房地产管理法；城市新建住宅小区管理办法，城 市住宅小区物业管理服务收费暂行办法等。
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一、物业管理市场化基本概念
协调主体——是指政府行政主管部门和物业管理协会 a）随着物业管理企业诞生和发展，1994年3月建设部 颁发了33号法令《城市新建住宅小区管理办法》 b ）为了推动物业管理健康发展建设部门专门成立了 “物业管理处”各地政府也相应地成立了行政物管领导机 构。 c）在各地方政府物业管理行政主管部门关心下，各地 也相应成立了行业协会
（３）企业转变观念，树立市场意识，是培育物业管理 市场的核心。 物业管理市场化没有物业管理企业参与就无从谈起， 同样没有企业职工的努力，按照市场经济要求建立物业管 理市场化也做不成，所以企业必须按照现代企业制度要求 职工培训职工，具体要求是： 职工要树立服务意识，强化敬业精神； 要树立企业形象，树立品牌意识，树立市场意识；
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一、物业管理市场化基本概念
1）市场主体已经形成 市场主体是指直接参与或直接影响市场交换的各类行 为主体。
上海市物业管理招投标管理办法
上海市物业管理招投标管理办法第一章总则第一条为了规范上海市物业管理招投标活动，保护招投标双方的合法权益，促进物业管理市场的健康发展，根据《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本市行政区域内物业管理项目的招投标活动，适用本办法。
第三条物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条上海市住房和城乡建设管理委员会（以下简称市住建委）是本市物业管理招投标活动的行政主管部门，负责本办法的组织实施和监督管理。
第二章招投标程序第五条物业管理招投标应当按照以下程序进行：（一）招标准备；（二）发布招标公告；（三）投标；（四）开标、评标；（五）中标结果公示；（六）签订合同。
第六条招标人应当具备相应的招标条件，并在招标前完成招标准备工作。
第七条招标公告应当在市住建委指定的媒体上发布，并明确招标条件、投标人资格要求、投标截止时间等信息。
第八条投标人应当按照招标公告的要求编制投标文件，并在截止时间前提交。
第九条开标应当在招标公告确定的时间和地点公开进行，由招标人主持。
第十条评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，负责评标工作。
第十一条中标结果应当在市住建委指定的媒体上公示，公示期不得少于三个工作日。
第十二条中标人确定后，招标人与中标人应当在中标结果公示期满后三十日内签订书面合同。
第三章投标人资格第十三条投标人应当是依法设立、具备相应资质的物业管理企业。
第十四条投标人应当具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，无重大违法记录。
第十五条投标人应当具备承担招标项目的能力，包括专业技术人员、管理经验和业绩等。
第四章法律责任第十六条违反本办法规定，有下列情形之一的，由市住建委责令改正，并可处以罚款：（一）未按规定程序进行招投标活动的；（二）在招投标活动中弄虚作假的；（三）泄露招投标活动中应当保密的信息的；（四）其他违反招投标法律法规的行为。
物业管理招投标基本知识
3、接受投标阶段 （1）投标文件组成 ① 投标函 ② 投标人资格、资信证明文件 ③ 投标项目方案及说明 ④ 投标价格 ⑤ 投标保证金或者其他形式的担保 ⑥ 招标文件要求具备的其他内容 （2）提交投标文件
七、物业管理投标概念
投标是与招标相对应的过程，是指物业服务企业选 择物业项目并在接到招标通知后，根据招标通Байду номын сангаас的 要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。
四、物业管理招标的方式
1、公开招标 ——无限竞争性公开招标
2、邀请招标 ——有限竞争选择招标
3、协商招标 ——议标
五、物业管理招标的内容
内容包括：前期顾问服务和实质管理服务 非经营性物业和经营性物业内容略不同 1、非经营性物业管理招标的内容 1）前期顾问服务内容 （1）开发设计期间提供的管理顾问服务 ① 对投标物业的设计图提供专业意见。 ② 对投标物业的设施设备及建筑材料选用提供专业意见
获取招标信息
投标流程图
投标可行性分析
通过报纸杂志、电视、网络等媒介发布的招标广告或公告来发 现投标目标，这是获取公开递招送标投标信申息请书的主要方式。
搞好公共关系，经常派业务人员深入各个建设单位和部门，广
泛联系，收集信息。
申请资格审查
资质具备
通过政府有关部门，如发改委、现房场勘地察产物业行政管理部门、行业协 会等获得信息；
（2）业主大会招标 业主大会行驶以下职权： ① 制订、修改业主公约和业主大会议事规则 ② 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； ③ 选聘、解聘物业管理企业 ④ 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； ⑤ 制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设备的使用、公共秩序
和环境卫生的维护等方面的规章制度； ⑥ 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
物业管理招标与投标
物业管理招标与投标(总50页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--第1章物业管理招标与投标1．1 物业管理招标1．1．1 物业管理招标的概念物业管理招标，是指招标人（包括物业所有权人、业主委员会，或其法定代表的开发商、物业管理企业），在为其物业选择物业管理者时，通过向社会公开其所制订的管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳物业管理者，并与之订立物业管理合同的过程。
其中物业管理公司针对某一项或多项专业服务项目，如保安、保洁、绿化等，进行公开选聘专业服务公司的过程，称为物业管理服务项目的分包。
实际上物业管理招标是一个广义的概念，同时包括了开标、评标、定标的过程。
物业管理的招标投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。
根据《中华人民共和国招标投标法》相关规定，招标活动中必须遵循“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。
1．1．2 物业管理招标的方式物业管理招标从不同的角度来看可以有不同的划分方式。
按内容划分，可分为单纯物业管理招标和物业管理与经营总招标；按招标对象的广度划分，可分为公开招标、邀请招标与协商招标；按物业管理的招标项目划分，可分为全方位物业管理招标和单项目物业管理招标；按物业管理招标主体的不同划分，可分为开发商主持的前期物业管理招标、业主委员会主持的物业管理招标和委托咨询型物业管理招标以及物业管理公司的专业项目招标等。
物业管理招标最常见的划分方式是按招标对象的广度划分，即公开招标、邀请招标与协商招标。
1．公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
2．邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。
3．协商招标协商招标又称为议标，是指招标人不公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担的投标人，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。
实质上，协商招标可以看作是更小范围的邀请招标，目前是一种不可或缺的物业管理招标形式,较适合于具有一定业务联系和相互比较熟悉的物业管理企业，或具有特殊管理要求的中小规模的物业管理招标项目。
物业管理招投标流程
物业管理招投标流程引言概述：物业管理招投标流程是指在选取物业管理服务供应商时所需遵循的一系列程序和规定。
这个流程对于物业管理的质量和效率至关重要。
本文将详细介绍物业管理招投标流程的五个大点，包括准备工作、招标公告、投标文件评审、现场考察和中标结果公示。
通过了解这些流程，可以帮助物业管理机构或业主委员会确保选择到合适的物业管理服务供应商。
正文内容：1. 准备工作1.1 确定招标目的：明确物业管理需求，包括服务范围、服务标准和预算等。
1.2 编制招标文件：编制招标文件，包括招标公告、招标文件、投标函、合同模板等。
2. 招标公告2.1 发布公告：将招标公告发布在合适的媒体或平台上，包括物业管理机构的官方网站、报纸、物业业主群等。
2.2 公告内容：公告应包含招标目的、招标范围、投标要求、截止日期和联系方式等详细信息。
2.3 邀请投标：向符合条件的供应商发出邀请投标，提供相关招标文件和投标函。
3. 投标文件评审3.1 技术评审：对投标文件进行技术评审，包括对供应商的资质、经验和技术方案等进行评估。
3.2 经济评审：对投标文件中的价格和费用进行评审，确保符合预算和合理性。
3.3 财务评审：对投标供应商的财务状况进行评估，确保其具备良好的财务实力。
4. 现场考察4.1 现场考察安排：安排对入围供应商进行现场考察，了解其运营状况和服务质量。
4.2 考察内容：对供应商的管理制度、人员配备、设备设施、服务流程等进行考察。
4.3 考察结果：根据现场考察的结果，对供应商进行评估和比较。
5. 中标结果公示5.1 中标通知：向中标供应商发出中标通知书，确认中标结果和合同细节。
5.2 中标公示：将中标结果公示在相关媒体或平台上，向其他投标供应商和业主公示。
总结：通过准备工作、招标公告、投标文件评审、现场考察和中标结果公示这五个大点，物业管理机构或业主委员会可以有条不紊地进行物业管理招投标流程。
这个流程不仅有助于确保选择到合适的物业管理服务供应商，还可以提高物业管理的质量和效率。
物业管理招投标流程图
物业管理招投标流程图标题：物业管理招投标流程图引言概述：物业管理招投标流程图是物业管理公司在招募合作伙伴或承包商时所遵循的一套标准程序。
通过建立流程图，可以确保招投标过程的公平、透明和高效。
本文将详细介绍物业管理招投标流程图的五个部分，帮助读者更好地理解该流程。
一、准备阶段1.1 制定招投标计划：确定招投标的目的、范围、时间安排等关键要素。
1.2 确定招标文件：包括招标公告、招标文件、合同草案等相关文件。
1.3 确定评标委员会：组建评标委员会，确定评标委员会成员名单和职责分工。
二、招标公告发布2.1 制定招标公告：明确招标项目的基本信息、要求和条件。
2.2 发布招标公告：通过物业管理公司的官方网站、行业平台等渠道发布招标公告。
2.3 接受投标申请：收集潜在投标者的投标申请，并确保投标者符合资格要求。
三、评标阶段3.1 开标：在评标委员会和相关人员的见证下，公开开启投标信封。
3.2 评标：评标委员会根据评标标准对投标文件进行评分，选定最优投标者。
3.3 签订合同：与最优投标者进行合同谈判，最终确定合作细节并签订合同。
四、履约阶段4.1 履行合同：物业管理公司与承包商按照合同约定履行各自义务。
4.2 监督检查：定期对承包商的履约情况进行监督检查，确保合同执行情况符合预期。
4.3 处理异常情况：对于合同履行中出现的问题或纠纷，及时处理并解决，保证项目正常进行。
五、总结评估5.1 评估效果：对招投标过程进行总结评估，分析效果和问题。
5.2 优化流程：根据评估结果，优化物业管理招投标流程，提高招投标效率和质量。
5.3 持续改进：不断完善招投标流程，逐步提升物业管理公司的招投标管理水平。
结论：物业管理招投标流程图是物业管理公司招募合作伙伴或承包商的重要工具，通过严格遵循流程图，可以确保招投标过程的公平、透明和高效。
物业管理公司应根据实际情况不断优化和改进招投标流程，提升管理水平和服务质量。
物业管理招标投标教案
物业管理投标书的编写
住宅小区档案建立，管理设想 （1）建立标准档案室 （2）设立档案管理专业人员 （3）实行电脑储藏与原始资料双档制 各项管理目标的实现 （1）实事求是，各项指标能否达到国家和竞争指标 （2）达不到管理目标，本企业如何办？
物业管理投标书的编写
便民服务项目 （1）便民服务原则是追求社会效益，其次是经济效益 （2）联系专业服务企业尽可能提供便民服务的项目数 如：无偿服务xx项，有偿服务xx项 社区文化的实施 （1）社区文化制度完善 （2）拟订形式多样的主题活动，节目活动和经营性活动
c.招标文件的编写程序也相同。无论是物业管理招标文 件，还是土建工程招标文件，编写程序，编写方法，主要 内容都基本一致
d.都有工程概况说明。物业管理招标文件与土建工程项 目招标文件一样，都编写工程概况说明。
物业管理招标与投标的一般程序
2）两者不同点 物业管理招标文件与土建项目招标文件最大不同点是：
物业管理招标投标的基本概念
公平原则 所谓公正原则，就是指在招标文件中向所在物业管理企
业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标 者必须在相同的基础上投标。
物业管理招标投标的基本概念
公正原则 所谓公正原则，就是在评订协议书时要准确，在评标整 个过程中要体现公正性，而不能产生厚此薄彼的情况。 合理性原则 所谓合理性原则是指最后定标选择投标单位，确定服务 项目，收费价格时，必须合理准确，不能脱离实际市场情 况，提出不切实际公里服务要求。
标书编写的技巧
a.介绍本企业时，要学会以事实说话以获取各类荣誉证 书为证，去掉不切实际的夸张和描述，让评委知道该企业 诚实可信。
b.介绍本企业时，要学会概括，这样使评委留下深刻印 象，例如某物管企业介绍本企业管理时，概括为一些口号， 质量方针：建一流公司创一流管理，管一流物业，出一流 人才，公司信誉，依据经营，严格管理，规范服务。
山东省物业招投标管理办法
山东省物业招投标管理办法第一章总则第一条为了规范山东省物业管理招投标活动，保护招投标双方的合法权益，促进物业管理市场的健康发展，根据《中华人民共和国招标投标法》和《物业管理条例》等法律法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条在山东省行政区域内进行的物业管理招投标活动，适用本办法。
第三条物业管理招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第二章招投标组织管理第四条物业管理招投标活动由业主大会或者业主委员会负责组织，也可以委托具有相应资质的招投标代理机构进行。
第五条业主大会或者业主委员会应当成立招投标工作小组，负责招投标的具体工作。
第三章招投标程序第六条招投标工作小组应当根据物业管理项目的实际情况，制定招投标方案，包括招标条件、评标标准和程序等内容。
第七条招投标方案应当在物业管理区域内公示，公示期不少于7个工作日。
第八条投标人应当具备相应的物业管理资质，并按照招投标方案的要求提交投标文件。
第九条招投标工作小组应当组织评标委员会，由业主代表和物业管理专家组成，对投标文件进行评审。
第十条评标委员会应当根据评标标准，确定中标人，并在物业管理区域内公示中标结果，公示期不少于3个工作日。
第四章中标与合同第十一条中标人确定后，业主大会或者业主委员会应当与中标人签订物业管理服务合同。
第十二条物业管理服务合同应当明确服务内容、服务标准、服务费用、合同期限、违约责任等内容。
第五章监督管理第十三条县级以上人民政府房地产行政主管部门负责对物业管理招投标活动进行监督管理。
第十四条任何单位和个人发现招投标活动中有违法违规行为的，有权向房地产行政主管部门投诉或者举报。
第六章附则第十五条本办法自发布之日起施行，由山东省住房和城乡建设厅负责解释。
第十六条本办法与国家新出台的法律法规不一致的，按照国家法律法规执行。
请注意，以上内容是一个示例性质的管理办法草案，实际的管理办法应由相关法律专家根据当地法律法规和实际情况制定，并经过法定程序审批后实施。
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物业管理投标的条件、程序与策略技巧
一、参加物业管理投标的条件
1具有相应的物业服务企业资质（现在已经取缔暂定资质）和承担招标项目能力的法人企业。
可参照建设部125号令《物业服务企业资质管理办法》相关规定，同时必须却《企业法人营业执照》和政府行政主管部门办法的《物业服务企业资质证书》。
2、招标方规定的要求具体就是从管理团队的条件、物业管理服务内容和标准、以及投标书制作、技术规范和合同条款等方面做出明确具体的要求。
二、物业管理投标的程序
1获取招标信息：一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标方的邀请。
2、项目评估与风险防范
项目评估：一般分为初选阶段、准备和实施阶段；初选在于调查研究资料的基础上进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标；准备和实施阶段的评估是在对投标物业进行深入的调查和技术、经济论证基础上，确定最佳投标策略和管理方案。
主要有以下几方面内容：投标物业的基本情况、招标物业项目的定位、业主的需求、建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况、招标条件和招标过程、竞争对手、企业自身条件分析。
投标风险的防范与控制：风险主要来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三方面。
（大家可以在网上搜下相关词汇，我在这里不一一赘述了）
3、登记并取得招标文件
4、准备投标文件：投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资质证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料几部分组成。
常见的作法是将招标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类标书。
a.商务文件：
1）公司简介，资质、业绩、人员等情况；
2）公司法人地位及法定代表人证明。
3）投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。
b技术文件：主要是物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。
5、送交投标文件
6、接受招标方的资格审查
7、参加开标、现场答辩和评标
8、签约并执行合同
三、投标策略及技巧
1组织策划选择企业骨干力量组成投标小组，分工明确对招标方、招标物业和竞争对手进行深入细致的调查，正确评估，预测并降低投标风险。
2、正确编制标书，确定管理项目的整体思路（包括物业管理工作重点、服务特色、管理目标、管理方式及实施措施等），制定物业管理方案。
3、测算管理服务成本并制定合理报价。
4、灵活运用公共关系，多渠道获取相关信息，确保报价的合理性。
5、选择最能体现企业优势的物业作为招标方考察的对象。
6、加强与招标方沟通，即使掌握投标过程中出现的变化情况并采取相应的应对措施。
7、现场答辩回答如流。