大型商业中心开发的空间影响分析——以上海五角场地区为例

２０１３年第２期总第２０７期提要近年来，大型商业中心的迅速发展对市民消费行为及既有商业格局产生了深远影响。以上海市五角场商业中心为研究对象，从消费类型和空间区位两个角度分析了五角场商业中心兴起前后消费者行为的变化特征，并据此分析大型商业中心对现有商业空间的影响，尝试揭示大型商业中心开发对现有商业体系的影响机制成因。研究表明，五角场商业中心兴起以后，消费者的总体购物频率有了大幅度增加，虽然到其他市级商业中心的频度没有明显降低，但消费发生了转移。不同消费类型受到的影响存在差异，中等级消费和易移动型消费受到影响较大；从消费转移来源上来看，转移到五角场的消费多来自其它商业中心，其影响是争夺与诱发两种作用交互进行的。从空间区位上来看，五角场兴起的影响在空间上存在差异。研究最后分析了地块属性与发生消费转移比例之间的相关关系，作为五角场兴起对消费者行为影响和空间影响差异的成因解释，获得了一些初步结论。关键词大型商业中心；消费者行为；消费类型；空间影响

中图分类号ＴＵ９８４文献标识码Ａ文章编号１０００—３３６３（２０１３）０２—００７９—０８

作者简介王德，同济大学建筑与城市规划学院，高密度人居环境生态与节能教育部重点实验室，教授，博导，同济大学建筑与城乡规划高等研究院城市空间与行为分析技术实验创新团队，ｄｅｗａｎｇ＠ｔｏｎｇｉｉ．ｅｄｕ．ｃｎ段文婷，山东建筑大学助教，通讯作者马林志，同济大学建筑与城市规划学院博士生

大型商业中心开发的空间影响分析

——以上海五角场地区为例王德段文婷马林志

ＳｐａｔｉａｌＩｍｐａｃｔＡｎａｌｙｓｉｓｏｎｔｈｅＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆＬａｒｇｅＢｕｓｉｎｅｓｓＣｅｎｔｅｒ－一ＴｈｅＣａｓｅｏｆＷｕｊｉａｏｃｈａｎｇＡｒｅａｉｎＳｈａｎｇｈａｉ

ＷＡＮＧＤｅ．ＤＵＡＮＷｅｎｔｉｎｇ．ＭＡＬｌｎｚｈｉ

Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｉｎｒｅｃｅｎｔｙｅａｒｓ，ｒａｐｉｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｌａｒｇｅｂｕｓｉｎｅｓｓｃｅｎｔｅｒｓｈａｓｍａｄｅａ

ｇｒｅａｔｉｍｐａｃｔｏｎｃｏｎｓｕｍｅｒｂｅｈａｖｉｏｒａｎｄｕｒｂａｎｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｓｔｒｕｃｔｕｒｅ．ＴｈｅｐａｐｅｒｔａｋｅｓＷｕｊｉａｏｃｈａｎｇＡｒｅａ（ＷＪＣＡ）ａｓａｎｅｘａｍｐｌｅｔｏｉｎｖｅｓｔｉｇａｔｅｔｈｅｃｈａｎｇｅｏｆｃｏｎ－

ｓｕｒｎｅｒｂｅｈａｖｉｏｒａｆｔｅｒｔｈｅｒｉｓｅｏｆＷＪＣＡ．Ｔｈｅｐａｐｅｒｄｉｓｃｕｓｓｅｓ

ｃｈａｎｇｅｓｉｎ

ｃｏｎｓｕｍｐ－

ｔｉｏｎｔｙｐｅｓａｎｄｄｅｓｔｉｎａｔｉｏｎｓ．ａｓｗｅｌｌａｓｈｏｗｔｈｅｒｉｓｅｏｆｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｃｅｎｔｅｒｉｎｆｌｕｅｎｃ—ｅｓｕｒｂａｎｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｓｔｒｕｃｔｕｒｅ．Ｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈｓｈｏｗｓｔｈａｔｉｎｔｅｒｖｉｅｗｅｅｓ’ｏｖｅｒａｌｌｃｏｎ－ｓｕｍｐｔｉｏｎｆｒｅｑｕｅｎｃｙｈａｓｂｅｅｎｇｒｅａｔｌｙｉｎｃｒｅａｓｅｄａｓａｒｅｓｕｌｔｗｈｉｌｅｆｒｅｑｕｅｎｃｙｔｏ

ｂｕｓｉｎｅｓｓｃｅｎｔｅｒｓｏｔｈｅｒｔｈａｎＷＪＣＡｈａｓｎｏｔｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｔｌｙｂｅｅｎ

ｒｅｄｕｃｅｄ．Ｓｔｕｄｙｏｎ

ｔｈｅｄｉｆｆｅｒｅｎｃｅｓｂｅｔｗｅｅｎｔｈｅｉｍｐａｃｔｓｔｏｖａｒｉｏｕｓｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎｔｙｐｅｓｓｈｏｗｓｔｈａｔｍｉｄ－ｄｉｅ．ｃｌａｓｓｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎａｎｄｐｏｒｔａｂｌｅｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎｈａｖｅｂｅｅｕｍｏｒｅａｆｆｅｃｔｅｄｔｈａｎｏｔｈ－ｅｒｓ．Ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎａｍｏｎｇｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎｄｅｓｔｉｎａｔｉｏｎｓｓｈｏｗｓｔｈａｔｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎｔｒａｎｓ。

ｆｅｒｒｅｄｔｏＷＪＣＡｉｓｌａｒｇｅｌｙｆｒｏｍｏｔｈｅｒｂｕｓｉｎｅｓｓｃｅｎｔｅｒｓ．Ｔｈｅｏｖｅｒａｌｌｉｍｐａｃｔｉｓａｒｅ—

ｓｕｌｔｏｆｂｏｍｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎａｎｄｉｎｄｕｃｅｍｅｎｔ．Ｉｎａｄｄｉｔｉｏｎ．ｔｈｅｒｉｓｅｏｆＷＪＣＡｈａｓｐｒｏ－

ｄｕｃｅｄｄｉｆｆｅｒｅｎｔｓｐａｔｉａｌｏｕｔｃｏｍｅｓ．Ｆｉｎａｌｌｙ，ｃｏ．ｅｌａｔｉｏｎａｎａｌｙｓｉｓ

ｂｅｔｗｅｅｎｂｌｏｃｋｃｈａｒａｃ－

ｔｅｒｉｓｔｉｃｓａｎｄｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎｃｈａｎｇｅｓｓｈｏｗｓｔｈａｔｖａｒｉｏｕｓｂｌｏｃｋｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓｐｌａｙｄｉｆ－

ｆｅｒｅｎｔｒｏｌｅｓｉｎｒｅｃｅｉｖｉｎｇｉｎｆｌｕｅｎｃｅｓｏｆＷＪＣＡ’Ｓｒｉｓｅ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｌａｒｇｅｂｕｓｉｎｅｓｓｃｅｎｔｅｒ；ｃｏｎｓｕｍｅｒｂｅｈａｖｉｏｒ；ｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎ

ｃｌａｓｓｉｆｉｃａｔｉｏｎ；

ｓｐａｔｉａｌａｎａｌｙｓｉｓ

１研究背景１．１研究缘起城市大型商业中心由于其体量大，兼容“商业、商务、办公、餐饮、购物、休闲、娱乐”多种功能于一体的开发模式，能够为市民提供时尚、休闲、“一站式”的商业服务，从而获得了迅速发展。城市大型商业中心的兴起对城市居民的消费行为和城市商业体系演变也产生了深远的影响：一方面，大型商业中心的兴起对城市居民购物地点、出行方式、消费模式等消费行为产生影响；另一方面，由于大型商业中心兴起之后对城市商业腹地和消费者的争夺，必然对其它商业中心产生影响，从而使城市原有商业体系发生变化。

＋国家自然科学基金项目“我国商业步行街消费者行为研究”部分成果（批准号：４０８７１０８０）７９万方数据王德段文婷马林志大型商业中心开发的空间影响分析——以上海五角场地区为例商业是我国开放时间最早、力度最大的行业之一，目前世界排名前５０的零售商中有８０％以上在中国设有合资企业。尤其是近年来，我国城市大型商业设施开发建设进入快速发展时期，许多地方脱离了市场实际需求，盲目打造大型商业网点、大型购物中心，导致城市商业规划开发总量过剩、业态类型和行业结构失调，同行业之间恶性竞争加剧，商业设旌的倒闭时常发生。然而，我国在城市商业网点规划的实践中对城市大型商业设施的规模确定、选址评价、空间布局和规划影响测度往往缺乏行之有效的分析方法。国外研究者对城市大型商业中心开发的影响研究关注出现自１９７０年代后期。ＴｈｏｒＤｅ等（１９７２）、Ｔｈｏｍａｓ（１９７７）发现大型综合超市对城市商业空间的影响更多集中在临近的小型区域商业中心而非中心商业区。ＢｅＴ（１９８８）通过消费者行为调查及空间相互作用模型定量分析了芝加哥的南部郊区Ｌｉｎ—ｃｏｉｎＭａｌｌ开业对现有３家购物中心的影响。ＢｒｏＩＩｌｌｅｙ＆Ｔｈｏｍａｓ（１９９３）关于郊区区域购物中心的出现对行为空间的影响研究表明：购物中心由于规模巨大且与传统商业中心功能相似，因而相比大型超市、仓储式购物中心而言，对消费者行为和城市商业空间产生影响更大。英国牛津零售管理研究所研究了位于Ｇａｔｅｓｈｅａｄ的麦德龙购物中心的影响，表明麦德龙的出现大量分流了原市中心客流和消费额，使城市中心可能下降成为区域级中心。另一个该机构的研究是关于加拿大埃德蒙顿市的西埃德蒙顿购物中心，包含５个百货店和一个巨大室内娱乐设施的当时世界最大级购物中心，总面积达到３７万ｍ２，该中心建成后直接导致附近两个区域商业中心向低端和折扣型市场转型。由于大型商业中心在国内城市中的发展只有１０多年时间，学术界对此的关注还极为有限，既有的研究大多集中在城市商业空间结构与变化，以及购物中心的选址和空间布局上。前者以城市地理学为主，后者以城市规划、商业规划者为主，如：宁越敏等（２００５）以上海市区内的３０余个商业中心为研究对象，总结了上海市区商业中心的等级体系及其变迁特征。２０００年以后“以人为本”的理念引导国内研究出现微观化趋势，消费者行为的研究成果逐步增加。这些研究成果中，有单纯研究消费者行为特征和变化的文献，如王德等（２００２）对上海曲阳地区的消费者选择大型超市的行为进行调查，总结出消费者选择行为中的逻辑斯蒂（ＬＪ０９ｉ州ｃ）特性。也有从消费者行为视角研究商业空间变化的文献（柴彦威，等，２００５，２００８，２０１０；王德等，２００２，２００３，２００５，２００６；张文忠，２００６；冯健，２００７；周素红，等，２００８；张景秋，等，２００８；林耿，等，２００８）。这些研究已经注意到，随着超市和大型购物中心的出现，居民的消费习惯也随之发生变化，但这种消费习惯的变化对其他业态和传统城市商业空间的影响仍然有待于进一步探讨（柴彦威，２０１０）。相对快速发展的消费业态、行为变化而言，新的业态带来的消费行为变化以及对商业空间影响的研究还十分少见，成果不够丰富。尤其对最为复杂的大型商业中心的影响程度和空间范围的量化分析研究成果还未面世。前文所述的问题与国内外研究综述充分反映了：①在国内大型购物中心迅速发展的今天，迫切需要通过案例研究大型购物中心开发的实际影响；②消费行为与商业空间关系是一项本土化特征明显的研究，国外虽已有一些研究成果，但还必须紧密结合国内城市和购物中心的特点开展研究才能得出有价值的结论；③当前，研究沿袭的方法主要是交互分类等描述统计手法，注重单个要素的分析，缺乏基于消费者行为的决策机制的系统辨识。１．２研究目的与意义基于以上背景分析及文献研究，笔者的目的是针对国内城市中大型商业中心大量建设、并且已经对市民消费行为及既有商业格局产生深远影响的实际状况，通过深入细致的问卷调查获取第一手研究数据，运用消费者行为理论与方法，考察消费者行为在城市大型商业中心建成前后的变化，并据此分析人型商业中心对现有商业空间的影响，揭示大型商业中心对现有商业体系的影响机制成因。系统的分析总结这些变化有利于进一步理解城市商业体系的演变规律，也可为大型商业中心开发的事前评价和规划提供依据。

１．３研究内容研究以卜海五角场商业中心（以下简称五角场）作为研究对象，研究内容主要包括：①五角场开发前后消费者行

为的变化特征，包括消费频率、消费地点和不同消费类型的消费特征、转移特征等；②五角场兴起后影响的空间维度分析，包括五角场对消费者影响的空间边界，以及不同区位特点的边界特征，居民对商业中心选择变化的空间差异等；③五角场对不同类型商业设施影响的空间差异及其成因分析，揭示大型商业中心建成前后对不同类型商业设施的影响程度和影响机制。

１．４研究对象概况江湾一五角场城市副中心地处上海杨浦区北部，是上海市城市总体规划确定的４个市级城市副中心之一，规划面积３．１Ｉｋｍ２，总体上分为南部、中部和北部３个功能区块。南部的五角场商业中心以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，因邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型的城市主干道在这里交会而得名（图１）。此外，地铁１０号线在五角场城市副中心南部设有两个站点，分别为五角场站和新江湾站。在上海市总体规划中提出将其建设成为市级商业中心，经过“十一五”时期的发展现已基本建成。截止２０１０年商业面积达７５万ｍ２，除了原有的东方商厦、大西洋百货之外，还有超大型的万达商业广场、百联又一城购物中心、苏宁电器广场、赛博数码广场等，形成了一个集百货、超市、专卖店于一体的综合性商业中心。本研究选取五角场作为调查对象有较高的典型性和代表性。