我国房地产税费制度存在的主要问题有哪些
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我国房地产税费制度存在的主要问题有哪些
我国现行房地产税收制度主要涉及14个税种，目前实际征收的有12种。
按照征税发生的环节区分，可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。
发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税，但后者已暂停征收。
耕地占用税的征税对象是占用耕地建房和从事其他非农业建设的行为。
针对房地产保有环节的税收有三种，分别是城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税。
在房地产流转环节，我国目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、、和城市房地产税(此环节两种房产税均按照纳税人出租房产的租金收入计征)、土地、、、城市维护建设税。
此外，与城市维护建设税征收方式类似的教育费附加也可以视同税收。
我国目前与房地产相关的收费项目繁多，且各地方的情况差异较大。
就一般情况而言，收费项目在数十种之多，收费的性质有的属于地租，有的属于服务成本代偿。
收费一般进入地方财政的预算外资金，成为地方财政收入的重要补充。
一、税费种类繁多，税租费概念混淆不清
目前我国与房地产直接有关的税种多达14种，其中实际征收的有12种，占我国实际征收税种数量(24种)的一半。
收费项目就更加繁杂，一般都在几十种，多的地方甚至超过百种。
税、租、费本来各自性质不同。
税收是国家凭借其政治权力强制、无偿、固定地占有的一部分国民收入，是补偿政府提供普遍服务。
关于房产税试点若干问题的思考
税收天地
关于 房产税试点若干问 思考 题的
傅光 明
（ 湖北 省财政 厅 ， 武汉 ４０７ ） ３０ １ 内容 提 要 ： 近年 来 ， 国房 地产 市场 快速发 展 ， 价 高企 不 下 ， 房 难成 为一 个 民 生 我 房 住
问题 ， 因此有必要改革现行房产税 ， 发挥税收调节作用。上海市和重庆市在我 国特殊国情 下实施 的房产税试点属 于授权立法的模式。本文认为房产税试点属于授权立法范围， 在 现阶段 实施房产税试点很有必要 ， 并对房产税的几个关键要素进行 了深入分析。
规范房地产市场发展过程中发挥了一定的作用 ， 但是
从 １９ 年到 ２０ 年实施房产税的效果来看， ９８ ０９ 仍不理 想。我国房地产二级市场上住房价格居高不下， 高房 价成了全社会关注的问题。 有必要通过房产税收改革
对 房地产 市场 进行宏 观 调控 ， 效地 调控 房价 ， 有 清理
整顿税费， 降低房价 ， 促进房地产市场的均衡发展。
者， 甄别 成本 低 。
评税机构设置。 大多数国家都设立了专门的评估 机构 ， 有的直接归属于税务机关 ， 如美国归属于地方
三、 房产税试点 的几个 关键要素
上海 、 重庆成 为房产税试点城市 ， 明我 国对 表 保 有环节的房产税征收露 出了曙光 。来 自 重庆“ 两 会” 的消息 ， 重庆市政府确定开征 高档 商品房房 产 税， 就是将过去免征房产税的个人所 有非 营业用的 房产的一部分 ， 即高档商品房部分纳入房产税的征
房产税在保有环节征税具有以下特点 ： 一是对 社会财富的存量课税。课税对象的财产 ， 是不直接 参与流转的财产 ，是私人拥有或受其支配的财富 。 二是具有直接税性质 ， 税负不易转嫁。是对使用 、 消 费过程 中的财产征 收 ， 对生产 、 流通 中的财产不征 税， 税负很难转嫁。三是与所得税相辅相成 ， 可以调
浅析我国房地产市场调控的立法困境与完善
义 市场经济 ， 加强经济立法 ， 完 善宏观调控 ” 、 “ 国家依法禁止任 和 保 护 价 格 体制 的功 能 ， 而 且有 预 测 、 指 引 的作 用 。但 是 另 一 方 何 组织或 者个人扰 乱社会 经济秩序 ” 。该项修 改可 以理解为全 面 ， 我 国既有的房产价格 监督管理 机制 ， 很大程度上缺 乏科学 国人大对 于“ 宏观调控权 ” 这项新型国家经济权 力的设定 ， 它 要 有效的法制理论和 实践指 导， 对 于突发性事件 、 新发 生 问题 的
求全 国人 大常委 会必须 “ 加强经济立法 ” ，对各种 宏观调控关 应对 ， 往往一叶障 目、 局 限于 短期利益和局部利益 ， 而 且经常被 系、 手段予以法律控制 。我国房地产宏观调控行 为的内容 ， 指 向 “ 价格矛盾 ’ ’ 牵住 了鼻子 ， 行动起来非常被动 ， 难 以脱离“ 头痛 医 房地产宏观 调控主体根据 自身享有 的房地产宏观 调控 权， 从 而 痛 、 脚痛医脚 ” 的盲 目疗法 的局 限。因此 ， 现有 房地产法制不仅 行使房地产宏观调控权的各种经济 、 社会活动 。 在 现代 市场 经济 国家， 税收手段、 金融手段 、 土地手段等 已 “ 欲速则不达 ” ， 而 ‘ 治标不治本 ” 。 ２ ．调控法律体系漏洞较多 ， 完备性差。在房地产税 收调控
经济与法
浅析我 国房地产 市场调 控 的 互． 法 困境 与完善
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谭 安茹
（ 海南经贸职业技术 学院， 海南 海口 ５ ７ １ １ ２ ７ ）
【 摘
要】 房地产 市场调控 效果的好坏直接关 系到整个国民经济能否正常运 行。文章 对我 国房地产市场调控 立法的现 状进行
了客观描述 ， 指 出了当前房地产市场调控立法存在 的主要 问题 ， 并提 出了改进思路 。 【 关键词】 房地产 市场； 调控 ； 立法
我国房地产税收制改革浅议
税： 按照建设工程勘察设计 、 建筑安装工程承包 、 财产租 赁、 财产 保 险合 同和产权转移书据所载金额征收 的印花税 ， 类 似营业税 。 ２ 有 些税种交叉征 收 ， 纳税人 税负沉 重 。例如 ： 建筑 企业在 购 进 建筑材料 和机器设备 的时候缴 纳增值税 ， 在销售建 筑物 的时候 缴 纳营业税 ， 并且 在缴纳 营业税 的时候 不能抵扣 购进建筑材料 和
税、 印花税并 入增值税 、 消费税 、 营业税 、 企业所得税 、 个 人所得税 ， 将土地增值税并入企业所得税 、 个人所得税。 ３ ． 将房产税 、 城市房地产税 、 耕地 占用税 、 城镇土地使用税 、 契税 和某些合理 的房地产方面 的行政性 收费合并为统一 的房地产税 。 （ 二） 调整税基和税率 １ ． 房地产税的征税范 围应 当扩 大 到个人 住宅 和农 村地 区 ， 并 按照房地产的评估值征 收。同时 ， 通过规定 适 当的免税项 目和免 征额 的方法将低收入阶层排除在征税范 围之外 。
定 的历史背景 和某些 特殊的原因造成的 。 ２ ＿ 有些税种重 复设 置 ， 内外税 制不 统一 。例如 ， 企 业所 得税 、 房产税均实行对 内对 外两套税 制 ： 内资企业缴纳城镇 土地使用税 ， 外资企业缴纳 土地使 用费。 ３ ． 有些税种是我 国计划 经 济时代 的 产物 ， 已经不 符合 当前 市 场经济发展 的要求 。例如 ： 耕地 占用税 、 固定资产投资方 向调 节税 类似行政罚款 。 （ 二） 税 权 高度 集 中 与 国外普遍将 房地产税作 为完全 的地方税 的做 法不 同 ， 中国 量 偏 多， 设 置 不 够 合 理 １ ． 目前 中国与房地产 直接有关 的税种 多达 １ ４种 ， 其 中实 际征 收 的有 １ ２ 种， 占中国实 际征收税 种 数量 的一半 以上 ， 这是 由于特
当前房地产业面临的问题及对策研究[优秀论文]
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当前房地产业面临的问题及对策研究关键词：房地产；问题；对策；直接融资住房是广大人民的生活必需品，有人说“小康不小康，关键看住房。
”可见，住房问题直接关系到千家万户的生活水平，关系到老百姓的安居乐业，关系到社会公平和谐的实现。
如今，虽然我国住房已经实现市场化,但是因为房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，在很多方面还存在着不同程度的问题，阻碍着这个行业的健康发展。
因此，在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且探讨出有效地解决途径，以促进中国房地产业健康的发展。
1 当前中国房地产业存在问题1.1 土地供应环节不够规范１９８８年，国务院决定在全国城镇试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。
同年１２月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。
土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。
从此，土地使用权由无偿划拨转为有偿出让，供应环节由政府操作。
虽然土地出让实现公开拍卖、招标或者挂牌的方式，是为了避免暗箱操作，实现公平、公开，透明操作，但是随着成交土地价格不断攀升，房地产产品的成本大大提高，房价大幅度上涨，我们不禁担心，这样下去如果土地价格不能得到合理的控制，对整个房地产业的影响将是非常大的。
1.2 房地产开发过分依赖银行贷款，资金来源结构单一《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》中指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。
其中预收款也间接地来自银行贷款。
不少购房者除首付房款20%外，其余80%可能都来自银行。
据统计，目前银行贷给房产行业的资金比例过大，而贷款比值在整个房地产总值中比例也过重，两者均超过60%。
这个数值是偏危险的。
银行给房地产行业的资金过大，会影响到其他行业的正常发展，而房地产商一半以上资金依靠贷款，一旦房地产行业热度消退，银行的亏空就会加速经济泡沫的形成。
关于完善我国房地产税收制度的研究
（ ） 房地产 业 相 关税 费 多 ， 费挤 税 ” 一 “ 问题 较突出 １９ ９４年 税 制 改革 后 ， 房 地 产 的各 个 环 节 在 存在着不同的相关税种共有 ｌ ２种 ， 涉及房地产 业 的各种 收 费项 目也 名 目繁 多 。仅 从 开 发 企 业 的收费项 目上看 ， 有的地方各 种收费多达 ５ Ｏ多 项。房地产开发企业 出售的住房价格主要包含 四个部分 ： 成本 、 费用 、 金、 税 利润 。有关 资料表 明国外房地产开发企业 ， 这四部分的比重分别为
一
、
我国现行房地产税收的构成
到 目前 为止 ， 国并 没有 形 成一 套 专 门 的房 我
地产税制 ， 现行税制 中， 涉及到房地产的税项 主 要有 １ 种 ， ２ 即营业税 、 房产税 、 城镇土地使用税 、 土地增值税 、 契税 、 耕地 占用税 、 印花税 、 企业所 得税 、 个人所得税 、 城市房地产税 、 城市维护建设
ｉ ｂ ）ｉ ｔｅｒａ ｅｔｅｂｓ ｅｓ ｏａｎｗ ｕ ｉｅ ， ａｏａｉ ｄａｄｓ ｎ ａｄｚｄｔｘｓｓ ｍ ｃｎｂ ｓ ｂｉ ｅ ． ｔ ｌ ｎ ｈ ｌ ｓ ｔ ｕｉ ｓ，Ｓ ｅ ｎｆ ｄ ｒｔｎ ｌｅ ｔ ｄ ｉ ｙｔ ａ ｅｅｔ ｌ ｈｄ ａｅ ｅ ａ ｎ ｉ ｉ ｚ ｎ ａ ｒ ｅ ａ ｅ ａ ｓ
Ａｂ ｔａ ｔ ｎｒａ ｓａｅｔｅｅａｅｐｏ ｌｍｓｓｃ ｓｃ ａｇ ｓｒｐａ ｉｇ ｔｘ ｓ ｎ ｅ ｓｎ ｂｅｔｘ ｓ ｕ ｔｒ ｓｒ ｃ ：Ｉ ｅ ｌｅｔｔ ｈ ｒ ｒ ｒｂｅ ｕ ｈ ａ ｈ ｒｅ ｅ ｌｃｎ ａ ｅ ，ｕ ｒａ ｏ ａ ｌ ａ ｔ ｃｕｅ，ｉｃ ｍｐｅｅｔｘｉ ｍｓ ｒ ｎ ｏ ｌｔ ａ ｔ ｅ
关于房地产企业税务风险的几点思考
关于房地产企业税务风险的几点思考摘要随着我国社会经济的高速发展，最近几年房地产企业发展非常迅猛。
但是由于经济形势日益复杂，房地产企业势必面临更加复杂多变的税收环境，因此，税务风险得到房地产企业的高度重视。
本文简要分析了税务风险可能为地产企业带来的一些影响，并尝试性提出规避税务风险的策略。
关键词房地产企业税务风险策略房地产企业成立的那天开始，就已经存在税务风险。
随着我国税务制度的发展与完善，当前税务风险存在于房地产企业的各个经营环节中，也逐渐成为企业必须重视的部分。
基于税务风险的本质来分析，主要是我国税收制度与企业纳税之间存在的差异，而可能会给企业带来不可预见的损失。
税务风险会给房地产企业带来很多后果，直接体现在房地产企业会支付一大笔资金用于缴税与罚款，而这笔资金会一定程度影响到房地产企业的正常运作，导致房地产企业的资金流比较紧张。
另外，税务风险的存在还可能会让房地产企业失去享受某些指定政策的机会，较为常见的是：一般纳税人资格、一般发票开具资格、享受税收优惠资格等等，而这些资格对于房地产企业的发展具有很重要的现实意义。
另外，税务风险的存在还可能为房地产企业带来一定程度的法务风险，无论什么企业一旦涉及到法律上的问题，就必然会影响其正常经营活动的开展。
最后，税务风险的存在还可能影响到整个房地产企业的信用与声誉，房地产企业必然会涉及到各大银行、供应商等等，而这些合作企业必然因为企业的信用问题而不愿继续合作。
由此可见，税务风险对房地产企业的影响是非常深远的，基于这些影响度，房地产企业也必须加强对税务风险的科学管理，对税务风险进行合理规避。
笔者结合自身工作经验，尝试性提出房地产企业规避税务风险的一些策略，如下：一、建立管理税务风险的专设机构房地产开发企业的税收多达十余项，包括土地增值税、企业所得税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，贯穿土地竞拍、前期准备、项目开发、房子销售、后期物业管理整个过程。
我国房产税制的现状与改革
企业 很难 在 同一起跑 线上 竞争 ， 不
利于 对税 收进行 征 收管理 ， 也不 符
合税 收的公平 原则 。 （ ） 三 计税 依据 不够 科学 。 乏 缺
合理性
升 ，高 收入 者甚 至拥 有多套 住房 。 国家对这 部 分房产放 弃 征税 ， 仅 不
有 损财政 收入 ， 而且 使税 收 的杠杆
税 时也 有较 大 的差别 ， 外资企 业和
扩大 的农村房产 ，特别是大批 的高
涉外 人 员缴 纳 的房 产 税全 部 按 照
房 产 原 值 扣 除 ８ ％后 按 照 １２ ０ ｌ％
级公寓 、 别墅等经营性住房 征税 ， 将 是我国房产税 收收入 的一大 损失 。 另外 ，我 国房 产 税 把 国 家 机 关 、 队和政 府财 政拨 款 的事业 单 军 位、 宗教 寺 庙 公 园 、 人 所 有 非 营 个 业 用等 用房列 为免税 的对象 ， 当 在
、
我 国现 行房产 税制 存在
调 节作 用难 以发挥 ， 利于 国家对 不
收 入进行调 节分 配。
（ ） 收政 策 内外有 别 ， 二 税 显失
公 平
主 要 缺 陷
根 据房产 税暂 行条例 的 规定 ， 房 产 税 的缴 纳 要 根 据房 产余 值 或
（ ）现行 房产 税课 税范 围过 一 于狭 窄 ， 而免税 范围过 于宽泛
前 的背景 下面 ， 围过 于 宽泛 。 随 范 着农 村经济 的 发展 ， 批企 业用 房 大 出现 ， 同时 ， 人 购 房 比重 逐 年 上 个
的税 率征 收 ， 而对于 内资纳 税人 在
缴纳 房产税 时要 区分 房产 的用 途 ， 如用 于 出租 ， 需要 区分公 房 与私 则 房， 公房 税率低 ， 私房 税率高 。 同时 还 对 外 资企 业 实行 了全 面 的所 得 税优 惠政 策。 直接 导致 了内外资 这 企业 税收 负担 轻重 不 同 ， 内外资 使
浅析我国房地产税收制度的完善
一
受过高的税负， 抑制 了土土地 的隐性 流动 ， 逃税 现 象 因而 增 多 ， 这就 从 总 量 上减 少 了国家 的税 收 收入 。另 外 ， 国对 本 国居 民的 我 海 外 房地 产纳 税 问题 ， 目前 尚无 法 可依 ， 从而 使 国家丧 失 了对 纳税 人 的这 部分 财 产课 税 的权 利 ，这 不仅会 影 响 国家 的财 政 收入 ，而 且 也会 使 国家 的税 收 主权 遭受
本 和 高价格 ， 严重 扫 了房地 产 商 品 的真 实价 值 ； 是 曲 二 使房地 产 开发者 和 费 者 都对 政府 行 为 的规 范 性和 稳 消 定性产 生怀 疑 ， 人 影 响 房地 产 开 发规 模和 房 地产 市 而 场 繁 荣 ；三 是抑 Ｊ 了真 正 意 义 上税 收 的培 育 和 成 长 ， 制 “ 费大于 税 ” 的 庀 使得 国家税 收 政 策难 以发挥 其 作为 况 经济杠 杆 的调一 节作 用 ； 四是 收费 权力 属 于基 层 部 门 ， 较
３ 制 的要素 方面 的弊端 。 ． 税 目前 我 国房地产 税制 要
素方 面 的弊端 也很 明显 ， 现 为纳 税 主体 内外 有 别 ， 表 计
税 依 据不 合理 、 价计 征 未能 与企 业会 计 制度 衔 接 ， 从 征
税 范 围过 窄等 。 ４房 地产 税收 征收 管理 中存在 的 问题 。 国房地 产 ． 我
侵害。
、
我国房地产税收制 』 度存在的问题
市场经济条件下，房： 地产税制是国家调控房地产
市场经 济活 动 的有力杠 杆 。国外成 功 的经验表 明， 一个 结 构完备 、运 行 良好 的房 地 产市 场 离不 开 一个 能 同市 场经 济相 吻合 、并将 国家 宏观 经 济 政策 渗透 于 市场 的 高效 、 备 的房 地产 税收 完 刮度 。然 而 ， 国现 行 的房 地 我
房地产企业业财融合存在的问题及应对举措
房地产企业业财融合存在的问题及应对举措房地产企业，是指从事房地产开发、运营、管理和服务等经济活动，并以营利为目的、进行自主经营、建立独立核算体系的经济效率组织。
房地产企业具有项目前期投资金额大，开发周期较长，成本费用种类多、成本管控难度较大，资金管理难度大、融资需求高，涉税种类多、税负较重等的行业特点。
从目前我国房地产企业现状看，国内百强房企规模增长分化持续，行业竞争加剧，随着市场资源向优势房地产企业集聚，中小规模房企的增长空间也将会大大受限，房地产企业整体规模持续放缓趋势已定。
继2020年突发事件频发及经济下行的影响，加之“三道红线”政策出台、“贷款比例控制”全面实施，降负债、稳流动将成为房地产行业发展首要任务，迫使房地产企业放慢开发速度。
此外，当前无论是拿地、动工建设或是营销宣传建设费用投入压力都将增大，房地产企业货币资金状况对于整体业绩实现影响程度也将随之加深。
提高管理水平，管控成本，防范风险是房地产企业增强企业竞争力的必经之路。
面对将来变幻莫测的房地产市场环境，房地产企业必须做出较其他行业更敏捷的反应，无论是产品定位、售价调整、应对突发事件变化的经营计划等都需要更快、更准确的财务数据做支撑。
基于此，业财融合是房地产企业发展的必然趋势。
一、房地产企业业财融合的重要性所谓业财融合，是通过对企业经营过程中产生的所有财务数据及非财务数据进行提取、提炼、分析、价值挖掘，从财务视角发掘业务问题并提供优化改进建议，帮助企业建立数据驱动决策的智慧经营决策体系，从容应对瞬息万变的市场环境。
业财融合被看成企业将日常主要业务活动与财务管理密切的融合过程，根据企业各自的实际情况，通过高精准的财务管理，促进企业业务发展，使企业在运营中不断纠偏，在竞争市场中始终保持优势地位。
在业务和财务管理融合过程中，业务数据信息通过信息平台等介质传输到财务系统，由财务专业人员进行整理、合并、删减与分析，为企业发展提供保证，实现业财双方互补的目标，对企业提效增质具有非凡的意义。
我国房地产市场调控的难点与对策(正文)教学文案
我国房地产市场调控的难点与对策1.引言上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。
以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。
同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。
与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。
美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。
因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。
本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。
2.房地产市场调控的难点2.1目前房地产市场现状(一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。
特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。
根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。
在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。
像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。
(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。
房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。
但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？2.2我国城镇化发展带来的刚性需求最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68% ；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。