论土地政策参与房地产宏观调控的创新
论土地政策参与房地产宏观调控的创新陈伯庚提要：土地市场是宏观调控的对象，而土地政策又是宏观调控的手段。
土地政策参与房地产经济宏观调控，是颇具中国特色的创新。
本文分为三大部分，其要点是：（一）土地政策参与宏观调控的意义在于，有利于控制房地产经济规模和速度，有利于调整供求结构和稳定房价，促进节约集约高效利用土地。
其独特优势是，政府可以国有土地所有权代表和行政机构双重身份，综合运用多种调控手段，实现较好调控效应。
（二）土地政策参与房地产宏观调控已取得初步成果，主要问题是：土地资源的利用率低，浪费严重；地方政府过于依赖“土地财政”，土地供求失衡，违法违规用地严重。
其成因在于土地市场调控体制机制不健全，执行不力，影响调控效果。
（三）强化土地政策调控作用的建议是，坚持节约集约高效利用土地的指导思想，完善土地资源配置的体制机制，建立土地政策体系，健全土地法制建设，加强对政府行使土地职能的监督管理。
本文的新意是从调控手段创新的角度论证土地政策。
土地是人类生存和经济社会发展的基础，也是宏观调控的重要手段，运用土地政策参与宏观调控是中国宏观经济管理中的重大创新。
由于房地产与土地密不可分，土地政策在房地产经济宏观调控中的作用显得更为突出。
本文在探索土地政策参与宏观调控理论依据的基础上，揭示当前存在的一些缺陷与不足，分析其成因，提出改进的措施和建议，以期对强化土地政策的调控作用，促进房地产业持续稳定健康发展有所裨益。
一、土地政策参与宏观调控的意义和独特优势土地政策参与宏观调控，是房地产经济调控手段的进一步丰富和完善，开创了一种新颖的调控方式，对于调节房地产供给和需求的平衡、供给结构的协调、房价的基本稳定和整个调控目标的实现，具有多方面的意义和作用。
其一，有利于控制房地产经济的规模和速度，促进供给和需求平衡。
房地产是土地和房屋建筑物的统一体。
土地作为建筑地块是房地产的物质载体，各种房地产产品都必须负载于土地之上。
土地是房地产开发活动最基础性的物质资源和条件，具有稀缺性、不可再生性和不可替代性。
任何房地产的开发建设都离不开土地，以致可以说掌控了土地，也就从源头上控制了房地产开发建设的总规模和发展速度。
当房地产供不应求的时候，便增加土地供给，扩大房地产开发投资，增加房地产产品供给；反之，当房地产供过于求的时候，便减少土地供给，收缩房地产开发投资，减少房地产产品供给，由此通过土地闸门松紧来调控房地产供求关系，实现总量平衡。
例如，1992—1994年出现的第一次加强宏观调控，就是针对土地出让过度引起的。
当时，在市场经济改革初期，土地批租市场急剧扩张，1992—1994年上海全市土地批租出让地块增至1082幅，出让面积达8926.98万平方米，为前三年（1988—1991）的6倍多，由此出现了市场滞销，商品房大量空置等问题。
而这次调控的重点也是从收紧土地闸门开始的，1996年上海土地出让面积降为898.29万平方米，到90年代末才逐步调整过来。
其二，有利于控制房地产供给结构，使之与需求结构相适应，实现结构基本合理。
结构协调是房地产宏观调控的重要目标之一，从房地产业内部来说，其供给结构必须与市场需求结构相协调。
一是生产用房与消费用房，包括厂房、商铺、办公楼、居民住宅、文化教育及娱乐设施等各类用房，要符合市场需求的比例，一般来说，住宅建设应占主体地位。
二是住宅的供给结构又必须与市场需求结构相适应，根据居民收入结构，合理安排高档房、中档房、中低档房建设，以满足不同层次的需求。
须知市场供给本身有一定的盲目性，房地产企业开发建设哪种房地产主要服从于赢利目标，常会发生脱离市场需求的倾向，从而出现结构失衡。
因此，政府通过土地出让的结构性规定，以及土地利用规划，确定土地的用途和容积率，促使开发商按市场需求的一定比例要求，开发建设某类房地产。
例如，在近几年的宏观调控中，规定开发建设住房的套型结构中，90平方米以下的必须占70%。
又如，为加强住房保障，近期政府出让的土地中规定80%必须用于保障性住房建设等。
其三，有利于调控房价，保持住房价格的基本稳定。
人所共知，土地使用权购置费用是房屋成本的主要构成部分，一般占房屋成本的30%左右，城市中心地段可能高达60%。
政府作为国有土地所有权的行使者，可以运用底价和招标拍卖的评标价等手段，最终决定土地使用权出让价格，通过影响土地成本费用影响和引导房价。
同时，政府还可以运用土地储备政策，通过土地供应量的多寡，调节土地供求关系，控制土地使用权出让价格，从而影响房价。
在必要时，为满足低收入者住房需求，也可以减收或免收土地使用权出让费用，确定保障性住房价格，如经济适用房免收土地费用和税费等，房价一般比商品房便宜30%—40%。
其四，有利于节约、集约和高效利用土地，促进房地产业的可持续发展。
房地产业是消耗资源特别是土地资源最多的行业，中国的国情是人多地少，现有土地既要承载13亿人口的吃饭问题，又要确保住有所居，还要满足城市建设、道路交通等建设用地，土地使用十分紧张。
因此在房地产业开发建设过程中，既要防止浪费，又要留有余地，为子孙后代造福。
政府利用土地政策和价格机制，推动节约集约高效利用土地，合理地均衡地供应土地，便可以促进房地产业持续稳定发展。
土地政策参与宏观调控有其独特的优势，一是城市土地属于国家所有，由政府代行所有权职能，政府可以利用其垄断所有权的地位，掌控土地一级市场，把握土地投入市场的节奏和总量，平衡土地供求；二是政府可以根据市场需求变化情况，灵活调整土地供给结构，有利于结构平衡；三是政府可以通过制定土地利用规划，把土地使用纳入计划安排轨道，有利于土地的节约集约利用，提高使用效率。
四是政府可以通过土地政策，把间接调控方式和直接调控方式、经济手段和行政手段结合起来，实现较好的调控效应。
二、土地政策调控存在的主要问题及其成因分析我国土地政策参与宏观调控是从21世纪初开始的。
2003年，针对固定资产投资增长过快、开发区盲目扩张占地等一系列问题，中央提出必须严把土地、信贷两个闸门，将土地等资源政策作为宏观调控手段。
国务院办公厅连续发布了《关于暂定审批各类开发区的紧急通知》和《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。
2004年做出了《关于深化改革严格土地管理的决定》，2006年又下发《关于加强土地调控有关问题的通知》，标志着土地政策参与宏观调控的政策措施体系正式形成。
通过严把土地闸门，严格土地利用总体规划和建设用地计划管理，控制建设用地总量，优化土地供应结构，将土地的资源管理与资产、资本管理结合起来，与金融政策、财政政策、产业政策共同作用，有效约束了固定资产投资过快增长，推动了产业政策优化升级和区域协调发展，促进了经济社会平衡快速协调发展。
在房地产方面，自2005年开始土地政策也积极参与了房地产市场的宏观调控。
对抑制房地产业过快发展，增加住宅用地供应，平衡供求，调整住房结构、稳定房价等方面也发挥了重要作用。
所有这些都充分证明土地政策参与宏观调控是成功的和有效的。
当前，土地政策在参与宏观调控的过程中，也还存在着不少突出问题，主要表现在以下几方面：1、土地资源的利用率低，浪费严重，不可持续房地产开发需要占用大量建设用地，建设用地主要是耕地转化而来，我国耕地逐年减少，危及18亿亩红线和13亿人口及其子孙后代的吃饭问题。
而在土地利用方面浪费现象又十分严重，据《半月谈》2010年第20期报导，中国社会科学院农村经济研究所研究员党国英等专家研究发现，从1980年到2008年，在我国经济快速发展、城市急剧扩张时期，经济每增长1%，会占用2万公顷左右农地。
我们可以和日本的快速发展时期相比较，从1965年到1984年，日本GDP 每增长1%，占用农地只有2500公顷左右。
也就是说，中国GDP每增长1%，对农地占用量是日本的8倍左右。
这个数据说明，我国在经济发展过程中土地浪费问题非常严重。
在房地产开发中，土地闲置的现象也十分严重。
我国国土面积虽然大，但人口多，人均耕地面积只及世界人均量的40%，粮食安全线18亿亩不可缺少。
从长期来看，房地产开发再占用耕地已不可持续。
2、地方政府过于依赖土地财政，利益分配不合理，社会矛盾突出许多地方政府及其领导人，为了追求以GDP增长率为主的政绩，以地生财，依赖土地出让金来获取发展资金。
据《人民日报》披露，2009年，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%，有些县市甚至超过50%，最高的达到70%。
2010年，土地出让金总额高达2.7万亿元，同比增幅达70.4%，十分惊人。
与收入相比，土地出让金的支出值得引起关注。
一些地方土地出让金使用有“猫腻”。
比如按有关规定，各地应从土地出让金净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%，但审计署去年11月公布的审计报告显示，2007年至2009年，有22个城市的提取比例未达到要求，总计少提取146.23亿元。
土地出让价格在逐年提高，但以地谋财、违规使用土地出让金严重，收益分配不合理，各方所获土地收益并不匹配。
侵占农民利益、拆迁户利益到处可见，甚至出现“血拆”现象，激化社会矛盾。
我国地方政府领导人实行任期制，5至10年最多两任换届，为获得任期内政绩和升迁，必然会以卖地收入搞政绩工程，广州市国土局长惊叹14年后广州市将无地可卖。
这种做法对后任干部来说极不公平，“土地财政”不可持续。
3、土地供求失衡，导致地价过快上升，影响房价据2011年4月10日《羊城晚报》报导，国土资源部不久前抽调人员用时1个月完成了对31个省（区、市）179个县市的实地调研，结果表明各地均出现用地需求高涨态势，土地供需矛盾日益突出。
都反映计划指标不足，下达的指标只能满足需求的1/3。
其主要原因是建设用地需求过旺。
这可能导致两个结果：一是出现违法违规用地可能；二是可能抬高地价，在供地不足的情况下，为了确保卖地收入，某些地方政府很可能会利用垄断土地供应的特权，通过控制供地节奏、供地量和供地方式，以便让卖地收入最大化。
难怪近年来频频出现“地王”现象，明显地抬高了周边地区房价。
4、土地违法违规用地严重，涉地贪腐现象屡见不鲜当前国土资源供需矛盾突出，违法违规用地反弹压力增大。
2011年一季度，全国发现违法违规用地行为9832件，涉及土地面积7.3万亩，其中耕地2.6万亩，与去年相比上升3.7%。
立案查处违法用地案件3760件，涉及土地5.5万亩，其中耕地1.6万亩。
有的地方开发区、工业园区擅自扩区，有的兴建“小产权房”，违法占地，还有违法建设高尔夫球场和别墅。
违法占用耕地面积公路铁路超过一半，达到56.94%，其中大部分是省级以上重点工程。
违法主体绝大多数是地方政府。
凡有违法违规用地案件，必然产生贪腐现象，利用土地行贿受贿时有发生，特别是几百上千万的大案贪污款来源，多数都与土地出让有关。
房地产市场中土地供给模式的变革与创新
落 。但 同时也带来 了成 交量迅速 消退
性 。房产 市全 国 工 商 联 的 调 查 表 明 私 人 房
地产市场迅速地演化为 一个投资市场的 市 场也 就 迅 速 地 转 入 观 望 需 求 随 之 ，
品市场
一
般 习惯 以马歇尔的局部均衡分析 原 因，在于城 市化使长 期以来 困扰我 国 下降 。只要价格保持不变 需求中的投
来解读房地产市场 ，即认为价格可以调 城 市 居 民的 房 荒 问题 得 到 缓 解 老 百 姓 机 成 分 就 可 以 降 至 最 低 价格 自然 回 归
调控 力度不能说不大 但 没有稳定 住房 有 人试 图将 房地 产 市 场 解 释 为 非 均衡 市
价 也 没 有 控 制 住 房 产 市 场 的 过 度 开 场 ． 们 引 用克 洛 尔 等 人 的非 均 衡 分 析 发商 其 行业 集 中度 应 该 非 常之 低 ．但 他 发 。随 后调 控 政 策逐 渐转 移 到 对 房 产金 来解释这个市场 。但 实际上 ．房地产市 这个在理论上竞争程度很高的行业垄断 甚 融 条 件 的 控 制 ．尤其 是 中 国人 民银 行颁 场 不 仅 不 属 于 均 衡 的 产 品 市 场 ． 至 也 利润十分可观 。统计 资料认为 ．我房地 通 ５ 发 的 １ １ ２ 号 文 件 规 定 ． 商业 银 行 可 以 不 属 于 非 均 衡 的 产 品 市 场 ． 常 的均 衡 产开 发商 一般 利润在 １％ 以上 ．其中 ．
拳 ，加 大 对 房 地产 宏观 调 控 力度 国 品购买 的收益 取决 于预 期的资本品收 为安排财产的需要 。同时 国民收入 的
八条 ” 、 国六条 “ ０／９ 相继 出台 、 ７ ０ 这些措施手段在 ２ ０ 年逐渐显现成效 ０７ ２ ０ 年因此成为最 受期待 的一年 被业 ０７
国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知 国土资发〔2010〕204号
国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知2010-12-19国土资发〔2010〕204号各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），副省级城市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局：为落实中央经济工作会议精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性、灵活性、有效性，持续推进国务院关于房地产市场调控政策措施的贯彻落实，按照国土资发〔2010〕34号、〔2010〕151号文件要求，严格落实房地产用地调控政策，做好当前和今后一段时间房地产用地管理和调控工作，促进土地市场健康平稳可持续发展，现就有关问题通知如下：一、增强责任感和敏锐性，密切关注房地产市场走势，坚决落实监管和调控政策措施地方各级国土资源主管部门今年以来认真贯彻落实国务院和国土资源部关于房地产市场调控的政策措施，积极推进以保障性为主的住房供地计划落实，坚持和完善土地招拍挂制度，切实加强房地产用地供应和监管，以住宅用地为主的房地产用地供应大幅增长，保障性住房用地占比提高，用地结构进一步优化，城市居住用地地价总体趋于稳定。
但由于多因素作用下房地产市场健康运行面临复杂局面，近期少数城市部分优质地块出让溢价率偏高，引起社会广泛关注。
对此，地方各级国土资源主管部门要高度重视，切实增强责任感和敏锐性，密切关注当前土地市场动向，抓紧采取有力措施，控制住房用地供应总量，把握供地节奏和时序，优化供地结构，调整供地方式，坚决抑制地价过快上涨；要严格落实已有政策规定，坚决打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，切实落实调控措施。
二、完善调控措施，促进土地市场健康发展未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。
房地产宏观调控政策梳理
房地产宏观调控政策梳理房地产宏观调控政策是指政府为了保持房地产市场平稳健康发展，保障居民住房需求，防范和化解房地产市场风险，而采取的一系列经济手段和政策措施。
下面将针对近年来中国房地产市场的宏观调控政策进行梳理。
1.房地产市场调控目标政府的房地产调控目标主要包括控制房价上涨速度、保障居民住房需求、防范和化解房地产市场风险和推动房地产市场平稳健康发展等。
2.限购政策限购政策是近年来中国房地产市场宏观调控的重要手段之一。
不同城市对购房人的户籍限制不同，通过限制非本地居民购房来控制市场需求，防止投资投机性购房。
此外，限购还可以防止资金流失和投资过热，保障居民购房权益。
3.限贷政策限贷政策是调控房地产市场的另一个重要手段。
通过对购房者的贷款额度和利率等进行限制，防止过度杠杆化和过度借贷，抑制房地产市场的炒作行为。
限贷政策可以有效控制购房需求，维护金融风险稳定。
4.调整供应政策调整供应政策包括增加住房供应、优化住房结构和提高住房保障水平等。
政府通过加大土地供应、推动住房建设和加强公共租赁住房建设等方式，满足居民的住房需求，减轻购房压力。
同时，政府还通过改善住房结构，提高住房品质，提供可负担的住房保障，改善居民的居住条件。
5.房地产税政策房地产税是指对房产及其相关附着物和地上附着物，依法按其评估值征收的一种税收。
房地产税政策的实施可以调节房地产市场供需关系，防止房地产市场价格泡沫，降低投资投机的热情，稳定房价。
6.楼市调控信贷政策楼市调控信贷政策主要包括各部门发布合理增长的贷款政策、完善不合理政策等。
通过放松或收紧信贷政策，调节资金流动，控制房地产市场的投资热情，防止过度泡沫化和金融风险。
7.完善土地供应政策完善土地供应政策是控制房地产市场供需关系的重要手段之一。
政府通过增加土地供应、提高土地使用效率等方式，改善供应状况，稳定房地产市场价格。
同时，政府还可以通过土地拍卖、土地出让金等方式，调节土地市场供应，控制房价的上涨。
宏观经济形势及土地参与宏观调控作用的分析
则持续下滑，上半年 降到 ３ ． ，而 ２ ０ ９８ ０ ５年这 一数 字则
为 ４ ． 。 Ｏ３
针对上半年 高 涨 的 固定 资产投 资 、过 剩 的资金 流 动
性 、创 记 录 的外 贸 顺 差增长 等情 况 ， 中央政 府 陆续 出 台 了 许 多调 控 政 策 ， 涉 及 投 资 、信 贷 、汇 率 的 浮 动 、 土 地 管 理 、房 地 产 、节 能 和 环 保 等 诸 多领 域 。 综 合 各 项 数 据 来 看 ，宏 观调 控 收 到 了一定 的 成效 ， 目前 国 内经济 活 动 已有
一
、
２０ ０ ６年 宏 观经济 指 标 走 势分 析
２０ ０ ６上半 年 ， 中 国经 济 迅 猛 增 长 。ＧＤ Ｐ在 一 季 度 同 比增长 １ ． ， 二季 度 进 一 步提 高 到 １ ． ，达 到 十 年 ３ ０ ９ ０
来的最高点。从 需求面看 ，投资和净 出口驱动经济增长 的
贷款增速得到控制 。２０ ０ ６年前 ８个月新增贷款 已达到 ２５ ． 万亿元 的年度 目标 。但是 ８月份 的货 币信贷数据 显示 ，广
义货 币 Ｍ。的 增 速 已经 放 缓 。 当月 Ｍ。为 ３ ． 亿 元 ， ２７ ９万
一
３
一
维普资讯
同 比增 速 为 １ ． ，环 比下 降 ０ ５／， 降 到 年 内最 低 水 ９ ７ ． ６ ９ 平 ；人 民 币 贷 款 增 长 １ ７ ５亿 元 ， 同 比少 增 ２ ８ ２亿 元 。Ｍ。 增速 放 缓 的主 要 原 因是 法定 存 款 准 备 金 率 的上 调 。 但是 ，
宏观 经济 形势及土地参 与
宏观调 控作 用的分析
内容摘要 ：综合各项数据来看 ， 中央 陆续 出 台的 宏观调 控 政 策 收到 了一定 的成 效。２ ０ ０ ３年 以来 ，国
土地宏观调控中的相关政策分析
案件 中， 违法 占用地面积 ８％以上 ， ０ 主 际效果不佳 。针对土地 的失控有的专 要城 市 的 土地 出让 过 程 及 土地 出让 金 要是地方政府涉及 的案件 ， 而公 民、 个 家提出 ， 管住管好土地 ， 最关键的是要 的 收入 和 使 用 进行 调 查 审 计 ，深 层 次
提高被征地农民的社会保障水 ２ ０ ０ ５年 ， 即使在 收 紧“ 根 ” 地 的情 况 总督察徐绍史的话讲 ，土地违法尚未 有成本 ，
得到遏制 ， 形势依然严峻。 土地 出让金总额更达到 ７ ０ ０ ０亿元 平， 强调凡社会保障费用不落实的不得 下 ， ２ 法律与权威对土地违法 的无奈。 批 准 征地 。耕 地 占用 税 和城 镇 土 地 使 历 史高 峰 。 而 北京 大 学 中国 经济 研 究 ．
２０ ０ ７年 ７月 １ 日上 午 ， 国务 院举 行 省 国土厅 的调 研 中 ，某 市 下 属一 个 区 地交易与房地产市 场上获得的利益越 ３ 这 新闻发布会 ，国家土地副总督察 甘藏 的国土资源局 ，一年垫付 的土地违法 来 越大 ， 是 症 结 的根 本所 在 。
春在会上透 露。２０ ０ ７年 １至 ５月份 ， 强制执行费 ２ ０多万元 ， 相当于该局一
维普资讯
甄
＝宏调中褶政分 ｉ 觋 控 的 关 策 ： 避
文 ／吴 强
一
．
硬顶的也比比皆是。 面 象仍然大量存在 ， 土地 “ 闸门” 怎么也 地方政府诸 多土地违法案例 使法院 已判决 ， 对如此情 况，只能 申请地方法 院强制 没能真正关住。
对 中央宏观抉择的挑战
面对人多可耕地少的 国情和近年 执行。而地 方法院则往往要 收高额执 快发展 ，国务院及有 关部 门多次出台 行 ， 后拖的不 了了之 。 最 据河南省统计
关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨
关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨[摘要]近几年我国商品房价格持续快速上涨，引起了各界人士的强烈关注。
回顾了2010年以来房地产市场特点及调控措施，分析了房地产“泡沫”问题，提出了转变调控思路、进行房地产业结构性调整、规范土地市场、完善房地产金融体制等进一步加强房地产市场宏观调控的对策与建议。
[关键词]房地产宏观调控泡沫衣、食、住、行中“住”的问题是当前我国民众最关心的大事之一，也是政府应当解决的重大民生问题。
房地产市场宏观调控能否达到预期目的，何时实现“住有所居”，已经成为街头巷尾热议的话题。
一、我国房地产市场宏观调控的必要性近几年商品房价格快速上涨，与城市居民收入的增长形成强烈反差，引起了社会对房地产价格、房地产泡沫、宏观调控的强烈关注(一)我国房地产市场“泡沫”问题及其原因分析2010年，房地产开发投资、商品房销售面积等都有较大幅度增长。
据有关统计，2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。
施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。
商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。
销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。
从经济学角度看，社会总供求平衡是物价稳定的基本条件。
德国房价10年不涨，供求平衡是硬道理。
当前我国房地产“泡沫”问题的产生是一种经济状态失衡现象的具体表现。
总结起来有以下几方面的原因:一是地价过快上涨。
由于土地的稀缺性特征，地产价格在数量上随时间递增。
土地价格的上涨推动了房地产价格的上涨。
二是房地产市场的特殊性及其秩序的不规范。
房地产市场具有供给弹性小、需求不确定(如“丈母娘需求”)等特点，供不应求导致房价的上涨;同时，信息不对称，导致投机炒作盛行，加速了房地产价格的上升。
三是购房者的预期及非理性行为。
消费者对某种消费品价格的预期在一定程度上影响自己的需求。
论土地参与宏观调控的背景、作用及其措施
［ 关键词 ］ 土地宏观调控 ； 土地利 用规 划； 土地市场配置 ［ 中图分类 号Ｉ ３ １ ２ ［ Ｆ０ ． 文献标识码］ ［ Ａ 文章编号］０ ８ ３ ７ ２０ ） １ ０ １ ５ １０ —８ ７ （０ ６ ０ —００ —０
建设有 中国特 色的社会主义市场经 济是一种在 随着我 国制 造 业水 平 的提 高 和 出 口产 品的增
恰恰是 以资源的高 消耗 为代价 。２ ０ ０ ３年 ， 国实现 我 的 Ｇ Ｐ约 占世界 Ｇ Ｐ的 ４ 但为此消耗 的各类 国 Ｄ Ｄ ％，
市场这只“ 不见 的手” 还有很 多来 自官 方 的看不 看 ，
见的手 。近年来 ， 为片面追 求经济指标 也好 ， 自内 发 心 的想为官一任造福一方也好 ， 人政绩 也好 ， 图个 或
高水平 ， 远远超 出韩 国和泰 国在亚 洲金 融危 机前 的
近年 来 ， 中央 不仅 提 出要实 施稳 健的 财政政 策 和稳 健的货币政 策 ， 而且还 首次 提 出要将 土地作 为 调控 手段纳入 国家宏观调控 体系。这一重大 政策措 施 的出台其原因是什么 ， 有何理论依 据 ， 其具 体运作
功能 ， 土地参与宏观调控具 有调 节财政政 策、 币政策 以及优化 产业结构等 多项作用。而土地 参与调控 的 使 货
主要 手段 在 于科 学地制定和 实施土地利 用规划 ， 在地租和税 收理论指导 下通 过市场 配置 土地资源 ， 以及 深化 国土资源管理体制改革 ， 确保 土地供应政策在各级政府真正落 实， 等等 。
本 的手段。
加 ， 由于我 国城镇 建 设、 也 汽车 、 地产 业等 的超 常 房 发展 ， 导致钢材 、 水泥 、 电解 铝 等基 础产 品的 过 旺需 求， 刺激 了价格的 台阶式上扬 ， 也为这些 企业带来 空
我国房地产宏观调控下土地开发面临的问题与对策
我国房地产宏观调控下土地开发面临的问题与对策摘要：在宏观调控下土地开发虽然得到了一定的保证，但是很多开发商表示在对于土地开发的过程中，仍面临着很多的困境，在大家去对土地的征用过程中常常会遇到很多棘手的问题，文章对于我国房地产宏观调控下土地开发面临的问题进行了分析并且给予了一定对策。
关键词：房地产；问题；对策；解决措施；宏观调控中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1674—0432（2012）—08—0038—1随着人们生活水平的不断提高以及人们对物质生活的不断追求，人们对衣食住行有了更深刻的认识和满足心，尤其是住的方面，人们在住房问题上有了更高的要求，除了生活的格局以外还对小区的规划以及周边环境也有了一定的选择，加之我国人口数量的增加给房屋建筑带来的增加量，然而在宏观调控下的房屋价格也随之增涨起来，有的甚至暴涨。
那么很多的房地产开发商就会选择一些土地来进行一定的开发建筑。
1 对宏观调控下我国房地产现状的分析随着经济条件的不断增加，也随着生产力的高度发展，在国有经济相对稳定的今天住房问题成为了人们茶余饭后的热门话题，而当前的住房问题却成为了很多人们的关键性问题。
现在根据市场调查和分析来看，人们的年经济收入与住房的房价同期对比相差比较低。
国家在宏观调控的基础上对房地产进行了一再控制。
但是效果虽然明显但仍需要观察。
宏观调控下我国房地产的价格和质量上有一定的保证。
2 宏观调控下土地开发现状的分析随着当前房价的增高，也随着人口的增多，加之人们对房子的需求。
房地产开发商开始了大量的建筑。
这就需要土地。
很多开发商开始了土地征用的计划，国家对此进行了一定的控制，致使很多开发商在宏观调控下对土地的开发进行了一定的缓解，在土地开发上相对的有了一定的控制和制度规定，但是仍然有很多开发商在肆无忌惮的强行征用土地，这也导致我们在一些报纸、网络、媒体上看到因为征用土地导致的暴力事件。
在宏观调控上土地开发已经有了一定的合理化，但仍需要众多人们的监督与控制。
简述房地产市场调控的宏观调控手段
简述房地产市场调控的宏观调控手段
房地产市场是国民经济的重要组成部分，对经济增长和社会稳定具有重要影响。
为了控制房地产市场的过度波动，促进市场健康发展，国家采取了一系列宏观调控手段。
主要包括：
1.货币政策调控：国家通过调整货币政策，控制流动性，影响房地产市场的资金供给。
比如，加大存款准备金率、升息等，可以抑制投资者的购房热情，从而控制房价上涨。
2.财政政策调控：国家通过调整财政政策，影响市场的供需关系。
比如，调整税收政策、增加房产税等，可以提高购房成本，降低购房需求，从而控制房价上涨。
3.土地政策调控：国家通过调整土地政策，控制房地产企业的开发行为。
比如，限制土地供应、提高土地出让价格等，可以抑制房地产企业的投资热情，控制房价上涨。
4.监管政策调控：国家通过加强监管，规范房地产市场行为。
比如，加强市场准入监管、规范房地产企业行为等，可以防范市场风险，促进市场健康发展。
总之，房地产市场调控是一个复杂的系统工程，需要综合运用多种宏观调控手段，保持市场平稳健康发展。
- 1 -。
宏观调控与我国房地产业可持续发展
宏观调控与我国房地产业的可持续发展中图分类号:f293.3 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)06-019-01摘要房地产业是我国的支柱产业,房地产具有很高的产业关联度,在其发展过程中具有“两面性”,其不利的方面对于房地产业的可持续发展起到严重的阻碍作用,因此,认清问题的所在并从政府相关部门宏观调控的角度提出解决问题的方法具有非常重要的意义。
关键词房地产业可持续发展宏观调控一、引言房地产业在我国国民经济中占有非常重要的地位和作用,“成也房地产,败也房地产”。
一方面,房地产业是我国的支柱产业,房地产在国民经济中所占比重较大,房地产具有很高的产业关联度,能有效带动相关联的上游与下游产业群的发展,在长时期内持续稳定健康发展的房地产业,对国民经济的带动作用非常重要。
另一方面,房地产业自身的粗放发展,又有可能对社会经济带来严重的危害。
房地产业粗放型的“重复建设”,不仅耗费了大量的资源,而且加剧了环境的污染;高房价与低收入使得很多居民的住房条件没能得到改善和提高,加剧了社会矛盾。
二、可持续发展与房地产业的可持续发展在当今的各个产业发展过程中,如何实现自身的可持续发展也成为业界讨论的焦点。
对于房地产业来说,学者们从不同的视角提出了各自不同的观点,文章认同这样一种观点,其认为,房地产业可持续发展包括两个方面的含义:一是指房地产业的发展既要满足当代人对各种房地产品的要求,又要满足子孙后代未来发展的需要。
其中包括土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场的完善及人居环境的改善等;二是既要保持产业自身不断增长,又要与社会以及国民经济其他产业协调发展,主要包括社会的公平性;资源开发利用的可持续性;产业发展的协调性等等。
三、我国房地产业发展过程中的不可持续性及存在问题(一)资源的不可持续资源的不可持续性问题主要是土地资源的不可持续。
根据相关资料统计,我国以占全世界7%的土地,养活了占全世界22%的人口。