买卖不破租赁的相关法律规定
一、我国关于“买卖不破租赁”的立法规定及司法解释。1、《合同法》第二百二十九条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
2、我国《物权法》第一百九十条规定:“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”
3、最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（施行）第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖，赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
4、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定，“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”
二、突破买卖不破租赁的司法解释。
1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的物权及其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”
4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
三、优先购买权的司法解释。
1、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。
2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)第十四条: “人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用律干问题的解释》第二十四条：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手
买卖不破租赁制度比较研究——以德国法和法为考察的重点
买卖不破租赁制度比较研究——以德国法和中国法为考察的重点
买卖不破租赁制度是一种租赁法的规定，意思是如果出租人在出租物品给承租人后将物品卖给第三方，则该卖给第三方的行为不得影响租赁现有合同的有效性。在德国和中国法律体系中，都规定了买卖不破租赁制度，但两国的具体实施情况和判例不尽相同。接下来将以德国和中国法律的规定和相关案例为基础，对两国的买卖不破租赁制度进行比较研究。
德国法律关于买卖不破租赁制度的规定十分明确。按照《德国民法典》的相关规定，租赁现有合同不因出租物品的转卖而失效。这意味着即使出租人将其租赁物品卖给第三方，租赁合同仍然有效，并且转卖人的权利将转移到买家手中。如此一来，出租人的行为不会影响承租人的权益。除此之外，德国法律还规定，任何违反这种规定的协议均不受法律保护，而任何违反该规定的法规或协议均应被视作无效。理由为现有租赁合同应具有优先权，而任何试图在此基础上制定合同的企图均应被视为无效。
在实践中，德国的法官们对买卖不破租赁制度的法规定明显持支持态度。例如，“Landgericht München I”曾于2015年作出一项裁决，裁定在租赁时已经达成的约定不会因为卖给第三方而失效。
另一个案例，涉及到一名购买了一辆轿车的买家，轿车曾被租赁给第三方。在此期间，买家向出租人采取了法律行动，声称出租人的行为已经违反德国法律，必须为关于租赁合同的现有规定提供赔偿。法院最后的裁定是，租赁合同中的买卖不破租赁制度的规定是错的，因为这明显违背了法律的规定和租赁合同实现的初衷。
相比之下，中国的买卖不破租赁制度在法规定上相对较短，并且没有德国法律那么明确。中国法律体系对此类情况的处理建立在对合同法的理解基础之上。按照《合同法》的规定，租赁合同采用的是买卖合同的规则。因此，一旦出租人将租赁物品卖给第三方，租赁合同就不再具有效力。同时，也就意味着承租人的权益也受到了侵犯。因此，中国法院通常会更倾向于承租人的立场，维护其权益。
获赠取得的房屋(地下车库、储藏室)使用权人能否阻止移交、排除强制执行？
获赠取得的房屋（地下车库、储藏室）使用权人
能否阻止移交、排除强制执行？
获赠取得的使用权不同于租赁权不能阻止移交占有，不能排除执行
阅读提示
目前，我国在相关法律和司法解释中确立了“买卖不破租赁”的原则。当承租人满足一定条件时，可基于不动产租赁权提出案外人执行异议或执行异议之诉，赋予其阻止移交不动产占有的权利，达到在执行程序中保护租赁权的目的。但是，获赠取得的不动产的使用权人在执行程序中又该如何保护自身合法权益呢？
裁判要旨
获赠取得的房屋使用权不同于租赁权、不同于以转移所有权为目的的物权期待权，案外人不能以此为由阻止移交占有，亦无权排除强制执行。
案情简介
2012年12月8日，杨某购买金某源房地产公司开发的房屋，并在签订《商品房购销合同》后付款。双方另行签订《储藏室使用权赠与协议》《停车位租赁合同》，两份协议以杨某全面履行《商品房购销合同》为附随条件。
2015年3月17日，在谭某与金某源房地产公司等借款合同纠纷一案中，重庆一中院作出民事裁定书，查封金某源房地产公司财产（包括上述储藏室、停车位）。
2015年12月3日，重庆高院作出民事调解书，要求金某源房地产公司限期向谭某还本付息。后，金某源房地产公司未履行该调解书，谭某申请强制执行，杨某提出执行异议。
2017年5月20日，物业公司出具《关于拥有合法权益的证明》，证明杨某接房后一直缴纳物业费并一直使用案涉储藏室和车位。
2017年11月8日，重庆高院裁定驳回杨某的异议。杨某遂提起案外人执行异议之诉，请求阻止移交车位和储藏室、排除执行，并请求法院确认其对于储藏室享有使用权、对于车位享有租赁权。
2018年7月20日，重庆高院经审查认为，因各方当事人对杨某享有储藏室使用权、车位租赁权无异议，故不支持杨某对储藏室、车位的确权请求。杨某有权基于租赁权阻止移交车位，无权排除强制执行；杨某无权基于使用权阻止移交储藏室，排除强制执行。杨某不服，向最高人民法院申请再审。
买卖不破租赁”与租赁合同3篇
买卖不破租赁”与租赁合同3篇
篇1
合同协议书（基于买卖不破租赁原则）
甲方（出租人）：____________________
地址：___________________________________
联系方式：_________________________
乙方（承租人）：____________________
地址：___________________________________
联系方式：_________________________
鉴于甲乙双方同意遵循“买卖不破租赁”的原则，就租赁事宜达成以下协议：
一、定义与解释
本合同中的“买卖不破租赁”，是指在租赁期内，甲方不得因自身原因擅自出售租赁物，乙方亦不得因甲方出售租赁物而中断租赁期限内的使用，承租人权利与义务在租赁期内保持原有的持续性。同时双方须遵循当地法规及有关法律程序履行租赁合同的所有责任和义务。
二、合同事项
本合同主要依据甲、乙双方就甲方所有的物业（以下简称租赁物）达成租赁协议，租赁物详细情况如下：
物业名称：___________________ 物业位置：_____________________ 物业用途：___________________ 物业面积：_____________________ 物业质量状况：_____________________ 物业租赁期限：自______年______月______日至______年______月______日。租金支付方式为____________等条款。
乙方承诺遵守租赁合同的各项规定，并保证合法合规地使用租赁物。乙方在租赁期间，应按时支付租金和其他费用，并保证遵守当地法律法规的规定。甲方应保证租赁物的质量状况良好，并按时履行维修义务。
若甲方在租赁期内出售租赁物，应提前通知乙方并保证乙方在同等条件下的优先购买权。若乙方放弃优先购买权并同意甲方出售租赁物，应确保买卖不破租赁的原则得到遵守，即新的产权人应继续履行原租赁合同中的义务和责任。 若甲方未履行出售通知义务或违反买卖合同中的约定导致乙方无法继续正常使用租赁物，甲方应承担违约责任并赔偿乙方的损失。
买卖不破租赁规则之法律思考
2020年12月18 6时代法学Presentday Law ScienceDeCc 2020Vol. 18 No. 6
买卖不破租赁规则之法律思考”
崔令之，陈鲤婷
（湖南师范大学法学院，湖南长沙410081）
摘要:尽管近年来不断有学者对买卖不破租赁规则进行质疑，甚至有学者提出以登记对抗主义替代买 卖不破租赁规则，但在新颁布的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）中仍然肯定了买卖不破租赁
规则继续存在之必要，并且在原《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）立法的基础上7出了占有对 抗主义的步伐，只是占有对抗主义还是无法彻底解决买卖不破租赁规则在适用上存在的难题。因b建议在 未来的立法或司法解释中对买卖不破租赁规则的适用条件予以细化：将租赁合同的类型区分为长期、短期、 商业和普通租赁，并引入附条件登记对抗主义*
*收稿日期2020 -09 -12作者简介 崔令之，女,湖南师范大学法学院副教授，硕士生导师，主要研究方向：民商法学基础理论;陈鲤婷，女,湖南师范大学 法学院硕士研究生,主要研究方向：民商法学。关键词：买卖不破租赁规则；登记对抗主义；占有对抗主义中图分类号：DF521 文献标识码:A 文章编号：1672-769X（2020）06-082-07
Rethinking the Rules of Buying and
Selling Without Breaking the Lease
CUI Ling-zhi, CHEN Li-ting
（School of Law, Hunan Normal University, Changsha, Hunan 410081）
Abstract: Although in reccni 丫^匸0, some scholare have continuously questioned the existencc
of the rules of non-breaking leses for sate and purchass, and some scholare have even proposed to
合同相对性的例外
合同相对性的例外
签订合同是⾮常重要的⼀种⾏为，依据我国合同法的规定，依法成⽴的合同是受法律保护的，签订合同后要依据合同的要求履⾏合同，⽽合同是有相对性的，那么合同相对性有哪些例外情形?下⾯由店铺律师为读者进⾏相关知识的解答。
合同相对性的例外
原则上，在法律没有明确规定的情况下，所有合同均适⽤合同相对性。但也存在⼀些合同由法律规定的突破合同相对性的情形：1.合同保全。即合同法规定的债权⼈的代位权和债权⼈的撤销权;
2.买卖不破租赁。合同法第229条规定：租赁物在租赁期间发⽣所有权变动的，不影响租赁合同的效⼒。原租赁合同对新的所有权⼈继续有效。3.建设⼯程施⼯合同中的分包⼈连带责任。
4.⾮法转包、违法分包情形下，发包⼈对实际施⼯⼈的责任。
5.单式联运合同。两个以上承运⼈以同⼀运输⽅式联运的，与托运⼈订⽴合同的承运⼈应当对全程运输承担责任。损失发⽣在某⼀运输区段的，与托运⼈订⽴合同的承运⼈和该区段的承运⼈承担连带责任。6.旅游合同。以单位、家庭等集体形式与旅游经营者订⽴旅游合同，在履⾏过程中发⽣纠纷，除集体以合同⼀⽅当事⼈名义起诉外，旅游者个⼈提起旅游合同纠纷诉讼的，⼈民法院应予受理。7.机动车交通事故责任强制保险，不受合同相对性的限制。
8.第三者责任商业险。《保险法》第65条规定：保险⼈对责任保险的被保险⼈给第三者造成的损害，可以依照法律的规定或者合同的约定，直接向该第三者赔偿保险⾦。
法律依据：
《中华⼈民共和国合同法》
第七⼗三条
因债务⼈怠于⾏使其到期债权，对债权⼈造成损害的，债权⼈可以向⼈民法院请求以⾃⼰的名义代位⾏使债务⼈的债权，但该债权专属于债务⼈⾃⾝的除外。
代位权的⾏使范围以债权⼈的债权为限。债权⼈⾏使代位权的必要费⽤，由债务⼈负担。
《中华⼈民共和国合同法》 第七⼗四条
因债务⼈放弃其到期债权或者⽆偿转让财产，对债权⼈造成损害的，债权⼈可以请求⼈民法院撤销债务⼈的⾏为。债务⼈以明显不合理的低价转让财产，对债权⼈造成损害，并且受让⼈知道该情形的，债权⼈也可以请求⼈民法院撤销债务⼈的⾏为。
买卖不破租赁产生的法律效果
买卖不破租赁产生的法律效果
买卖不破租赁产生的法律效果 刘 （山西嘉士律师事务所， 毅 山西太原０３００１２） 摘要：买卖不破租赁的适用产生一定的法律效果，这种法律效果因当事人在法律关系中地位不同而区别。在受让 人与承租人、受让人与原出租人、原出租人与承租人之间的法律关系中，当事人分别形成不同内容的权利义务关系。 关键词：买卖不破租赁；法律效果 中图分类号：Ｆ２８７．８ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００４—２９２Ｘ（２００８）０５一Ｏ１１１—０３ 买卖不破租赁制度发展迄今，已为世界各国民法所认可和 确立。它不仅打破了物权和债权泾渭分明的界限，实现了二者 的融合和交叉，而且突破了严格的合同相对性原则，确定了合 同外第三人对合同内容的继受义务。买卖不破租赁的适用，势 必产生一定的法律效果，这种法律效果因当事人在法律关系中 地位不同而区别。出租人与受让人除发生标的物所有权人地位 的改变，受让人也能取得出租人的地位，对于租赁合同中的权 利义务进行概括承受，而出租人与承租人之间的租赁关系虽不 终止，但发生合同主体的变更，即在原租赁合同上发生受让人 与承租人之间的法律关系。然而，受让人对出租人地位的继承 是否是毫无发言权的完全承受呢？这需要在具体情况下对其做 出具体的分析。 一、受让人与承租人之间的法律关系 １．受让人的权利义务 受让人从出租人（原所有人）处购买了租赁物而成为租赁 物的新所有人，根据我国合同法规定，受让人必须承受原所有 人的出租人地位，承受原所有人在租赁物让与前所订立的租赁 合同，与承租人产生法定继承性的租赁关系。法律上所发生的 关系，就是市场个体间的权利义务关系，而非伦理、情感、道 德等法外调整的关系。一般而言，受让人在受让租赁物时即享 有以下权利：①租金请求权。租赁合同以一方交付物给承租人 使用收益，承租人支付租金为基本内容，因而，继承出租人地 位的受让人以租金请求权为其基本权利。受让人行使其租金请 求权时，笔者以为，须具备受让人受让时租赁关系继续存在、 承租人并未交付剩余租期租金的条件。因此，我们可认为受让 人的租金请求权是以“继续性债权”的存在为前提的。②返还 租赁物的请求权。租赁关系结束后，承租人要将租赁物返还给 出租人。我国合同法第２３５条“租赁期间届满，承租人应当返还 租赁物”，此为出租人基于所有权发生的请求权，更何况受让人 买受租赁物时是不得已（由于法律强制性）而背负上此一租赁 关系，于租赁期间届满后，便可依所有权之上的物权请求权要 求承租人返还租赁物而回归自己占有、使用收益，此系物权权 能使然。③未交付押租的请求权。关于押租，我国合同法对此 未做规定，押租的主要目的在于担保承租人租赁债务的履行， 出租人取得押租所有权的，在租赁关系终了承租人返还租赁物 时，如承租人有租金或其他债务不履行，扣除其金额，就其剩 余部分返还。受让人因取得出租人的地位，而押租的交付与出 租人地位密切相关，若租赁合同中订有承租人交付押租条款的， 承租人未将押租交付给原出租人，受让人当然继承此请求权， 以担保自己作为出租人所享有的租赁债权。 此外，受让人受让租赁物，即负担以下义务：①保持租赁 物使用状态的义务。租赁合同中，出租人的义务在于将物交给 承租人使用收益，且并非仅以消极的不妨害承租人使用收益办 条件，而须在租赁期限内积极地使承租人使用收益。由于受让 人继承了出租人的地位，在租赁关系存续中，若租赁物出现损 害或瑕疵致妨害承租人使用收益时，受让人便负有保持租赁物 合于承租人使用收益的义务。②维修义务。租赁关系存续中， 租赁物遭到毁损，为保持承租人对租赁物的使用收益状态，在 维修有必要和可能情况下，受让人应当予以维修。若因承租人 原因导致损害发生的，出租方是否仍有义务？德民、瑞债皆不 赞同出租方承担此项义务，而依日本学者通说，此时出租方尚 负有修缮义务，但承租人因有保管义务之违反或因侵权行为而 负损害赔偿义务。笔者同意史尚宽先生意见，出租方只负担承 租人正当使用收益时所发生的损害，若因承租人故意或过失所 致，不能请其修缮，应由承租人负担。③妨害除去的义务。与 维修义务基于同一事由，为保持承租人的使用收益，在租赁物 出现妨害或有妨害预兆时，受让人须尽力除去或防止其发生。 ④瑕疵担保的义务。租赁合同为有偿合同，以承租人使用收益 为目的，使出租方负瑕疵担保责任能有效促成此目的的实现， 也是租赁权物权化的一个表现。此瑕疵担保义务对于受让人来 说，主要存在于租赁期间，由于受让人负有使承租人就租赁物 为使用收益的积极义务，修缮义务有可能与担保责任重复，但 收稿日期：２００８—０６—１５ 作者简介：刘毅（１９７２一），山西太原人，硕士，山西嘉士律师事务所主任律师，主要从事经济法研究。 ・１１１・
买卖不破租赁的合同范本
买卖不破租赁的合同范本
让我们明确什么是买卖不破租赁。这一原则意味着即使房产所有权发生变更，原租赁关系仍然有效，新业主需要继承原业主与租户之间的租赁合同。这一原则的法律依据在于保护租户的居住权和经营权，避免因产权转让而给他们带来不必要的麻烦和损失。
我们来看一个买卖不破租赁的合同范本：
【房屋租赁合同】
甲方（出租方）：__________
乙方（承租方）：__________
鉴于甲乙双方遵循平等、自愿、公平和诚信的原则，就下列房屋的租赁事宜达成如下协议：
一、房屋信息
地址：________________________________
面积：______________平方米
结构：______________
用途：______________
二、租赁期限
租赁期自____年____月____日起至____年____月____日止。
三、租金及支付方式
租金为每月人民币____元，乙方应在每月的____日前支付给甲方。
四、甲乙双方的权利与义务
1. 甲方应确保所出租的房屋符合居住或使用标准，并负责房屋的大修。
2. 乙方应按时支付租金，合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构和用途。
3. 租赁期内，甲方如需出售房屋，应提前通知乙方，且不影响租赁合同的执行。
五、买卖不破租赁条款
如甲方在租赁期限内出售上述房屋，新的业主应继续履行本合同，直至租赁期满。
六、违约责任 任何一方违反本合同约定的，应承担违约责任，赔偿对方因此造成的损失。
七、其他约定
_________________________________________
八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方签字：__________ 日期：____年____月____日
乙方签字：__________ 日期：____年____月____日
通过上述范本，我们可以看到，合同中明确了房屋信息、租赁期限、租金及支付方式等基本条款，同时特别强调了买卖不破租赁的原则，确保了租赁关系的连续性和稳定性。合同还规定了违约责任，以保障双方的合法权益。
《上海市居住房屋租赁管理办法》
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《上海市居住房屋租赁管理办法》
为规范居住房屋租赁行为，制定了《上海市居住房屋租赁管理》，下面是详细内容。
《上海市居住房屋租赁管理办法》
(2011年7月7日上海市人民政府令第68号公布，根据2014年3月24日上海市人民政府令第15号《上海市人民政府关于修改〈上海市居住房屋租赁管理办法〉的》修正)
第一条(目的和依据)
为了加强本市居住房屋租赁管理，规范居住房屋租赁行为，保护居住房屋租赁当事人的合法权益，促进居住房屋租赁市场的健康发展，根据《中华人民共和国法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市房屋租赁》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本2
办法。
第二条(适用范围)
本办法适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其相关监督管理活动。
第三条(定义)
本办法所称的居住房屋租赁，是指出租人将居住房屋交付承租人居住使用，并由承租人按照双方协商确定的租金标准支付租金的行为。
第四条(原则)
居住房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用的原则。 3
本市鼓励和支持居住房屋租赁当事人建立长期、稳定的房屋租赁关系。
第五条(管理部门)
市房屋行政管理部门是本市居住房屋租赁的行政主管部门。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内居住房屋租赁的具体监督管理工作，业务上受市房屋行政管理部门领导。
公安部门负责居住房屋租赁的治安管理、消防管理和居住房屋租赁当事人的居住登记。
工商行政、卫生、质量技监、食品药品监督、文广影视等行政管理部门负责查处利用租赁居住房屋进行无证无照经营的行为。
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本市税务、民政、人口计生、建设、规划等行政管理部门按照各自职责，协同实施本办法。
第六条(属地管理)
区、县人民政府应当将居住房屋租赁管理纳入社区综合管理的范围。乡、镇人民政府或者街道办事处应当负责协调和处理辖区内居住房屋租赁事务和纠纷，承担居住房屋租赁合同(以下简称租赁合同)登记备案工作。
《租赁合同纠纷案司法解释》解读（2）
《租赁合同纠纷案司法解释》解读(2)
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
【解读】适用本条应注意如下几个问题：
(1)群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。
(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。
承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。
在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三人，也可以是无独立请求权的第三人。
承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。
民法典725条买卖不破租赁合同6篇
民法典725条买卖不破租赁合同6篇
篇1
买卖不破租赁合同协议
甲方（出卖人）：__________________
乙方（买受人）：__________________
丙方（承租人）：__________________
鉴于甲、乙双方对某物业（以下简称“租赁物”）存在买卖交易，丙方已就租赁物与甲方签订了租赁合同，现根据《中华人民共和国民法典》第725条之规定，为明确各方权利义务，确保租赁合同的持续履行，经甲、乙、丙三方友好协商，订立本协议。
一、物业基本情况
租赁物位于__________________，面积________，具体范围包括__________。甲方保证对租赁物享有合法所有权或转租权。 二、买卖不破租赁原则
甲、乙双方对租赁物的买卖交易不得影响丙方租赁权的继续履行。在甲、乙双方完成物业交易后，乙方应继续履行甲方与丙方签订的租赁合同，不得擅自解除或变更租赁条件。
三、买卖交易事项
1. 甲方将租赁物出售给乙方，成交价格为人民币________元整（¥______）。
2. 交易完成后，租赁物的所有权由甲方转移至乙方。除租赁权外的其他权利随所有权转移。
3. 甲乙双方应按照国家相关法律法规的规定完成物业交易手续。
四、租赁合同的继续履行
1. 租赁期限：自本协议签订之日起至______年______月______日止。
2. 租金及支付方式：保持原租赁合同约定的租金标准不变，乙方应按时向丙方支付租金。
3. 乙方应确保租赁物的正常使用和维护，并负责维修和保养责任。 4. 丙方在租赁期间应遵守租赁合同的约定，不得擅自改变租赁物的用途或进行违法活动。
五、甲方的权利和义务
1. 甲方应保证租赁物的合法性和完整性，并承担交易前的所有法律责任。
2. 甲方应协助乙方办理物业的权属转移手续。