地票制度
重庆地票制度范文
重庆地票制度范文一、地票交易概述xx年12月4日，伴随着重庆农村土地交易所的挂牌成立以及地票的第一次公开拍卖，“地票”由此走进人们的视线，然而对于“地票”，许多人的理解依旧停留在“土地票据化”的初始概念范围之内，因此，笔者认为有必要对地票概念进行厘清，并对重庆地票交易发展历程和运作模式进行梳理。
（一）地票概念厘清地票，是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。
这个凭证就称为“地票”。
概言之，地票是建设用地指标凭证的通俗说法，尽管目前尚未规定地票拥有者在城市建设用地拍卖中有优先权，但是地票仍被尊称为“土地VIP卡”。
地票交易，字面理解就是在特定场所对地票进行的买卖。
现实中，因二级市场尚未成型，地票交易仅仅是指在农村土地交易所进行的一级市场地票拍卖。
值得注意的是，地票交易仅仅是民间对指标交易的称呼，官方对于地票交易，仍称之为“指标交易”。
（二）重庆地票交易发展历程xx年， __批准重庆为统筹城乡综合配套改革试验区。
xx年6月27日，国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》颁布。
xx年11月17日，重庆市人民政府第22次常务会议通过了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。
xx年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌，该交易所以“地票”作为主要交易标的，中国的地票交易制度就此诞生。
xx年12月4日，重庆农村土地交易所进行第一场地票拍卖。
xx年2月，《 __关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》正式批准重庆建立统筹城乡的土地利用制度，在确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高基础上，稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点。
xx年12月3日，重庆农村土地交易所进行第六次地票拍卖，共有玉豪龙公司、腾翔公司、中渝公司、晋愉公司、东港公司、龙湖地产等6家民企曾经拿到过地票，截至xx年12月3日，重庆农村土地交易所总成交44总地票，共计8300亩用地指标，成交总金额7.38亿元，均价每亩9万元。
“地票”制度的借鉴意义与法律规制
“地票”制度的借鉴意义与法律规制摘要：土地整理是实现土地资源合理配置和增加土地效益的有效手段，对于保持耕地总量动态平衡具有重要意义。
土地流转是农地用益物权的体现，有利于维护农民权利，实现财产增收。
重庆市于2008年在全国率先实施了“地票”制度，成立了地票交易所，将土地置换市场化，效果显著。
本文介绍了“地票”制度基本情况，重点介绍了重庆“地票”制度的涵义、实施步骤、效果与意义，着重分析了“地票”制度对完善我国农地整理和农地流转制度的借鉴。
关键词：地票；土地整理；土地流转；法律规制一、引言当前，我国城镇化、工业化进程加速，城市建设用地需求猛增。
新《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）规定国家实行占用耕地补偿制度，自《关于切实做好耕地占补平衡工作的通知》（国土资发[1999]39号）印发以来，各地按通知要求做了大量工作，积极争取实现耕地占补平衡，取得了一定成效。
然而，当前实行的“占补平衡”耕地保护政策，是先占后补，区域自主平衡。
占地在先，是刚性的；造地在后，是柔性的，所以时间和质量都不能保证。
2008年12月，重庆市开展了以农村土地交易所为重要载体，以地票交易制度为核心的农村土地流转制度改革，采取以“先补后占”替代“先征后补”的建设占用耕地的占补平衡模式，以此推进城乡综合配套改革，健全农村土地管理制度，优化城乡土地资源配置。
实施一年多来，经济社会效益显著。
2010年8月5日成都市国土局发布的《关于实行国有经营性建设用地使用权出让“持证准入”制度的公告》，确认了成都土地“地票”制度。
按照规定，2011年1月1日之后，国有经营性建设用地使用权竞买的申请人必须持相应面积的《建设用地指标证书》或建设用地指标保证金收款凭证，方可报名参与竞买。
但在2010年12月28日，成都又叫停了地票的拍卖会，给成都的“地票”制度蒙上了一层阴影。
二、“地票”制度阐述（一）“地票”的涵义目前国内的“地票”制度仅在重庆、成都两地试行。
把地票制度作为湖南统筹城乡发展的重大战略
垦复。再按每个 家庭平均 １ 亩 占用地计 ． ５ 算 ，仅宅 基地一项 可垦复耕 地近２ ０ ０ 万 亩 ，约１ ３ ３公 顷。今后 国家给湖南省 ３３３ 每年建设用地指标很可能会稳定在１ 万公 顷左右 ，实施增减挂钩 ，１ ３ ３ 公顷意 ３３３ 味着湖南省可以使用ｌ 年。巨大的可垦 ３ 复土地为湖南建立地票交易系统提供 了
用地进行垦复 ；第 二 ，土地垦复验 收发 证 。由市 国土部 门和农业部 门联合成 立
的专 业 机 构 对 垦 复 出 来 的 土 地 进 行 质
湖 南 具有 建 立地 票 交易 系 统 的 巨
至
兰 三三 三 兰至
大 的市场空间 。近年来 ， “ 两化 ”叠加
成倍地放大 了湖南 的土地需求市场 ，每
该土地年收获 １倍计算 ） ６ 所得。
再者建立地票交易系统还有利于建 立城 乡统一的土地市场 ，缓解征地拆迁 矛盾 。湖南农 民宅基地及其附属用地往 往都很大 ，而且一部分农 民进城务工经
垦农 村土地产生地票 ，先补后 占，增加
湖 南 用地 指 标 的数量 。
一
。
在此 基础 上 ，申请 建立 地票 交 易
地 票 交 易 ，进 行 宅 基 地 及 附属 设 施 用 地
其次建立地票交易系统可 以成倍增
系统是使 用这 一政 策资源的延续 。２ １ ００
年 ，湖南 获 得 国家批 准 的增 减挂 钩 指
制度 的改革趋势 ，符合湖南省情实际。
变原价转让 为市场协议转让 ，培育 开发一级半市场 。重庆 “ 地票”交易制
度 设计存在 的最大 缺陷是通 过竞 拍拿到 地票的法人 、机构或 自然人 在参与城市
请到的地票指标及与此相关联 的征地 面
重庆模式：地票制度
重庆模式：地票制度一、地票交易概述2008年12月4日，伴随着重庆农村土地交易所的挂牌成立以及地票的第一次公开拍卖，“地票”由此走进人们的视线，然而对于“地票”，许多人的理解依旧停留在“土地票据化”的初始概念范围之内，因此，笔者认为有必要对地票概念进行厘清，并对重庆地票交易发展历程和运作模式进行梳理。
（一）地票概念厘清地票，是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。
这个凭证就称为“地票”。
概言之，地票是建设用地指标凭证的通俗说法，尽管目前尚未规定地票拥有者在城市建设用地拍卖中有优先权，但是地票仍被尊称为“土地VIP卡”。
地票交易，字面理解就是在特定场所对地票进行的买卖。
现实中，因二级市场尚未成型，地票交易仅仅是指在农村土地交易所进行的一级市场地票拍卖。
值得注意的是，地票交易仅仅是民间对指标交易的称呼，官方对于地票交易，仍称之为“指标交易”。
（二）重庆地票交易发展历程2007年，国务院批准重庆为统筹城乡综合配套改革试验区。
2008年6月27日，国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》颁布。
2008年11月17日，重庆市人民政府第22次常务会议通过了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。
2008年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌，该交易所以“地票”作为主要交易标的，中国的地票交易制度就此诞生。
2008年12月4日，重庆农村土地交易所进行第一场地票拍卖。
2009年2月，《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》正式批准重庆建立统筹城乡的土地利用制度，在确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高基础上，稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点。
2009年12月3日，重庆农村土地交易所进行第六次地票拍卖，共有玉豪龙公司、腾翔公司、中渝公司、晋愉公司、东港公司、龙湖地产等6家民企曾经拿到过地票，截至2009年12月3日，重庆农村土地交易所总成交44总地票，共计8300亩用地指标，成交总金额7.38亿元，均价每亩9万元。
地票相关概念
一、地票的概念地票是指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后节余的建设用地指标。
二、地票产生的背景地票制度目的在于解决国有建设用地占用大量农业用地情况下的占补平衡问题，同时调动农民集体和农户、社会资金参与农村土地综合整治的积极性。
通过地票形式，政府可以提前引入社会资金用于土地的综合整治和城市的改造，实质上是对成都市农村土地综合整治机制的改变。
在国内，地票制度迄今仅在重庆市、成都市两地试行。
2008年12月4日，重庆市成立了全国第一家农村土地交易所，探索建立城乡统一的土地交易市场，主营地票交易，主要为重庆市农村土地承包经营权流转提供服务。
2010年10月13日，成都市正式揭牌成立了农村产权交易所。
三、地票制度的意义1、实施地票制度，有利于加快农村土地综合整治，释放大量建设用地指标。
2、通过城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，确保耕地总量不减少，加大城市可供应土地数量，长远有助于推动土地价格下降，同时促进城市资本与农村闲散土地之间的良性互动。
3、有利于激活城乡要素市场，完善城乡市场体系。
地票制度通过开展远距离、大范围的土地资源优化配置，使固化的土地资源转化为可以流动的资本。
4、有利于增加农民收入。
5、有利于成都市、重庆市政府实现农村土地整治项目融资，吸引社会资本完成农村土地整治工作，缓解政府建设资金压力。
四、地票的获得方式地票指标获得的方式主要有三种：1、竞买人可通过农村土地综合整治直接获取建设用地指标；2、可在成都农村产权交易所购买相应面积的建设用地指标；3、向成都农村产权交易所缴纳建设用地指标保证金，取得建设用地指标保证金收款凭证。
五、地票的运行程序地票运行程序主要包括复垦、验收、交易和使用地票四个环节。
在复垦环节，将闲置土地（诸如农村宅基地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地）复垦为耕地，以做到“先造地后用地”。
2023年重庆市地票管理办法
重庆市地票管理办法为规范重庆市地票的管理，优化城市公共资源配置，保障广大市民的切身利益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《重庆市物业管理条例》等有关法律法规的规定，结合重庆市的实际情况，特制定本管理办法。
第一章总则第一条为了维护重庆市地票市场的稳定和健康发展，保护购买者的合法权益，加强地票管理工作，保证社会公共资源合理利用，本办法规定了重庆市地票管理的有关事项。
第二条本办法所称“地票”，包括住宅地票、商住地票、商业地票等。
凡是拥有土地使用权的单位和个人均可进行地票的交易。
第三条地票买卖活动，应在合法交易场所进行。
第四条地票的交易应遵循“自由竞价、公开、公正、公平”的原则。
第五条地票的交易应通过法律程序进行，不得采取欺骗、诈骗、胁迫等非法手段。
第六条地票买卖活动中，出现的中介机构应当依法合规经营。
第七条地票交易过程中，不得侵犯第三方的合法权益，如建筑用地、文化遗产保护区等。
第八条地票的交易价格应按照国家和地方的规定进行，不得超过法定价格。
第九条地票的交易应当遵循国家和地方的相关政策和法律法规，在法律规定范围内自主定价和自主购买。
第二章地票交易市场第十条重庆市地票交易市场应根据市场规模和需求建立相应的市场。
第十一条地票交易市场应建立健全有关制度和规则。
第十二条地票交易市场应加强交易监管，确保地票的交易安全、公开、公正。
第三章地票交易流程第十三条地票的交易应当依据法律程序进行，包括报名、确定排名、公示、竞价、定价、过户等。
第十四条地票的报名应当按照市场规则进行，交易大厅应当在规定时间内接受报名申请。
第十五条地票的招标程序应当公开透明，并确保参与竞标的单位和个人符合有关条件和资格要求。
第十六条地票招标的成交价应当根据市场行情和竞价情况确定，并在合同中明确。
第十七条地票交易合同应当合法、公正、公平，保障双方的合法权益。
第四章实施机构和监管第十八条重庆市人民政府应组织信用机构、法律机构、资产评估机构等相关部门，对地票交易市场进行监管和管理。
地票管理制度
地票管理制度第一章总则为了加强地铁票务管理，防止票务资源浪费和滥用，提高地铁运营效率，制定本规定。
第二章票务管理1、地铁票务管理以公平、公正、公开为原则，遵循市场规律，依法合规。
2、地铁票务分为实体票务和电子票务两种形式，实体票务包括纸质车票和磁卡票，电子票务包括二维码车票和NFC车票。
3、地铁票务需按照标准制作规范，包括票证格式、防伪技术、印刷质量等。
第三章票务发售1、地铁票务通过售票窗口、自动售票机、网络和手机APP等方式发售。
2、售票时要对购票人的身份进行身份验证，并确保购票人符合购票资质。
3、售票过程中，要对购票人进行乘车规则和安全须知的告知，以提高乘客出行的安全意识。
第四章票务检票1、持有效车票的乘客可以进入地铁站，并由工作人员进行检票。
2、地铁站内设有检票口，检票口需要设置对应的检票设备，采用有效的技术手段对乘客票务进行验证。
3、乘客需要依法配合工作人员的票务检查，否则将被拒绝进入地铁站。
第五章票务管理1、地铁票务管理要严格按照规定的票价进行销售，不得私自加价或减价。
2、票务管理要对乘客的购票行为进行记录和归档，以备查验。
3、票务管理要定期对票务系统进行检查和维护，确保票务系统的正常运行和安全性。
第六章票务核销1、持有效车票的乘客可以进入站内候车区，并在列车停靠时乘车。
2、乘客在上车前，需要把车票进行核销，车票核销后，乘客才可以进入列车。
3、车票核销是确保乘客合法乘车的重要环节，要做到检查严格、流程清晰、记录准确。
第七章票务补偿1、对于因地铁原因导致车票无法使用的乘客，可以进行车票补偿。
2、车票补偿的方式包括换票、退款等方式，要根据具体情况进行合理处理。
3、对于因乘客原因导致车票丢失、损坏等情况，不予进行车票补偿。
第八章票务滞留1、对于因客流高峰、故障等原因，导致地铁站内出现票务滞留的情况，要积极协调解决。
2、票务滞留解决要考虑乘客需求和安全，同时做好信息发布和引导工作。
3、票务滞留时间过长时，可以采取临时开放闸机、增加检票通道等方式解决。
重庆地票制度对长沙土地管理工作的启示
XX地票制度对XX土地管理工作的启示一：“地票”概念之厘清XX“地票”制度自从2008年12月4日在XX农村土地交易所进行第一次公开拍卖至今，已经走过了九个年头，现已成为XX农村土地交易所的主要交易品种，交易频次、交易价格和交易量稳定上升（见图1）。
外界一直对XX“地票”制度聚讼纷纭、热烈讨论，但与此同时仍有很多人对XX“地票”制度的涵义不甚明了，因此在探讨相关问题之前，有必要对“地票”之概念予以澄清。
（图1）（一）“地票”背景XX“地票”制度是2008年XX市建设城乡统筹实验区提出的十二个具体措施中的一条，主要是以农村土地交易所为依托，通过“地票”制度进行城乡土地资源的统筹。
之所以要进行城乡土地统筹，其迫切性在于，当时的XX与绝大多数中国其他城市一样，面临着城乡二元土地制度的困境：我国法律规定，城市土地属于国家所有，农村土地除非国家征收，不得转为城市建设用地，而农村土地的使用权也不能自由流转。
①农民进城后，留在农村的建设用地退出渠道淤塞，城市又不得不为其匹配建设用地。
这样的“两头占地”，导致城市建设用地刚性增加，农村建设用地闲置。
城市建设用地刚性增加是以减少农耕地为前提的。
因而，耕地保护陷入了只减难增的局面。
而如果鼓励外出农民将宅基地复垦为耕地，从而在坚守18亿亩耕地红线时腾出建设用地指标，形成地票后到市场公开交易，这就巧妙地绕过了农村宅基地不得流转的法律限制，为农民自愿有偿退出农村宅基地开辟了一个制度通道，也有利于耕地保护。
但显然这属于打了《土地管理法》第六十三条的擦边球，因此“地票”交易的平台载体——土地交易所，被特别限制“地票”交易只能在XX市X围进行。
（二）“地票”运作流程“地票”运作流程大致包含以下几个关键步骤：第一，农民申请。
经村集体三分之二成员或三分之二成员代表书面同意，闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地可以成为立项申请的标的，区县土地行政管理部门同意后，可以组织复垦。
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运行模式
农民、集体组织
• 1.规划布局 • 2.立项申请 • 3.土地管理部门验收 • 4.地票交易价格确定 • 5.土地交易所交易 • 6.地票交易收益分配 • 7.地票兑现
收益
地票
满 足
步骤一：土地属性判断 步骤二：复垦 步骤三：验收（土地主管部门）
土地交易中心
成本
地票
开发商、企业等
现实作用
• 简而言之，就是开发商在使用近郊农业用地做房地产开发的时候，程
• 2007年，国务院批准重庆为统筹城乡综合配套改革试验区 • 2008年6月27日，国土资源部颁布《城乡建设用地增减挂钩试点 管理办法》 • 2008年11月17日，重庆市人民政府第22次常务会议通过了《重庆 市农村土地交易所管理暂行办法》 • 2008年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌，该交易所以“地票”作 为主要交易标的，进行了第一场地票拍卖，中国的地票交易制度 就此诞生
• 有效促进农村土地使用权流转
通过激励相应的市场机制，使农村多余的建设用地，通过复垦形成指标， 进入土地交易中心进行交易，从而有效实现了农村土地使用权的流转
• 有利于新农村建设，有利于耕地的保护
先占后补，开源节流，极大的缓和了耕地资源的紧张保护局面，杜绝了 农村土地资源浪费的现象，促进农村耕地保有量的增加
溢价分配层层截流，溢价款最终交付给农民的并不多，因此，如何建立 一整套科学的溢价分配机制，保护农民利益是地票交易面临的重要问题
• 地票持有者权利保护问题
地票持有人不能享有同等条件下获得国有城镇土地使用权出让时的优先 权，若拍不到地块，政府从拍卖价中扣除地票价格，这部分返给地票持有人， 但只返还本金，利息损失作为投资风险由地票持有人支付
• 促进城乡一体化，增加农民收入
缓解城市建设用地紧张，提升偏远地区的农村土地价值；实现城乡级差 地租的价值化，转化为大城市反哺大农村的资金来源
制约瓶颈
• 复垦的落实问题
地方政府既是复垦耕地带来用地指标的受益者，又是复垦验收的审批者 和复垦成本的支付者，可能倾向于复垦耕地数量而忽视其质量及后期保护
• 溢价分配问题
制度完善
• 借鉴污染物排放权交易制度，完善土地当量问题 • 溢价大部分作为建设新农村住房基金
• 建立城市建设用地“招拍挂”准入制度
• 建立地票交易二级市场，贯彻落实地票质押
重庆市地票制度
小组成员：鲁奕圻 刘雨杭 周求章 李 畅
地票概念
• 地票，是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用 地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行 复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，经由土地管理部门严格 验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建 设用地指标凭证。