房地产经济学(整理)
房地产经济学 第一章 导论 1.2土地的特性： A、自然特性（具有生产力、固定性、有限性、耐久性） B、经济特性：1、供给稀缺性（土地的价值取决于供需条件） 2、土地利用方式的相对分散性（固定性，要求搞好交通运输，提高综合利用效益） 3、土地利用方向变更的困难性（开发成本高） 4、土地利用报酬递减的可能性（边际报酬迟早会下降） 2.1房地产的定义：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；同时，还包括以上组成部分所衍生的各种权利。 *（解释）2.2.2房地产的经济特性： 1．土地供给的稀缺性（社会发展，需求增大，面积有限性，导致供需的矛盾） 2．高价值性（源自稀缺性、固定性和异质性） 3．保值增值性（保值性：投入房地产的资金其增值速度能抵消货币的贬值速度） 4．产权分割性（所有权、使用权、占有权、抵押权可以由不同权利人支配) 5．难以变现性（价值大、异质性、固定性、难以迅速兑换成现金） 6．互相影响性（经济学的外部性） 2.3.1房地产分类（P6了解） *(必考)2.3.2开发程度分类: 1、生地（完成征收，未开发、不具城市基础设施。如：荒地、农地） 2、毛地（具有一定城市基础设施，但尚未经过拆迁、安置、补偿，不具备基本建设条件） 3、熟地（具有完善的城市基础设施，进行过平整，能在上面进行房屋建设） 4、在建工程（尚未完全建成，未能达到交付使用条件） 5、现舍（建筑物已建成，可以直接使用的房地产包括一手房二手房）
3.1房地产基本活动领域： 1、土地开发和再开发（居住用房、商业用房、工业用房的开发） 2、地产经营（土地使用权的出让、转让、租赁、抵押） 3、房地产经营（房产的出让、转让、租赁、抵押） 4、房地产中介服务（买卖、租赁、抵押、典当） 5、物业管理（家居服务、保安、维修、绿化） 6、房地产金融(信贷、保险、投资)
（选择题）3.2房地产业特性： 1、基础性和先导性 2、高度综合性和高度关联性（解释） 3、区域性 4、受国家相关政策的影响大 3.3产业属性：第三产业 （1.房地产的投资开发组要从事的是资源整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身 2.房地产销售经营活动直接从属于流通领域 3.房地产中介等服务行业属于第三产业） 3.4房地产业的作用： 1、国民经济的基础性产业（带动相关行业，促经济，提高就业） 2、国民经济的先导性产业（该产业的产业相关联度达到一定强度，它的繁荣萧条，成为其他相关产业生产经营的机遇、市场空间和条件，从而具有导向的功能） 3、国民经济的支柱性产业 （必考简答）3.4.1房地产业成为支性产业的依据： 1、房地产业为社会提供的房地产商品，是国民经济各行业最基本和最重要的生产资料，是社会活动不可缺少的物质条件和空间场所。 2、我国城市人均住房面积不高，且建筑质量差，配套率低。（需求） 3、一些国家的发展史表明，随着社会生产水平的不断进步，第一产业的比重下降，第三产业的比重呈上升趋势，房地产业作为生产和服务的第三产业，对国民经济的贡献度较其他行业更大。 4、房地产业对其他相关行业所产生的关联度大。 *关联度表征两个事物之间的关联程度 4.1房地产经济：是指以房地产为对象，即围绕房地产的生产、分配、交换和消费所发生的人与人之间的经济关系，是房地产经济关系与房地产生产力的有机结合。换言之，房地产经济是房地产在生产、流通和消费过程中所发生的各种经济活动及其条件的总称。 4.2房地产经济学的研究对象： 1、房地产经济运行规律及其表现形式的学科 2、房地产资源配置效率的学科 3、房地产在生产过程中各种经济利益关系相互协调的学科 4.3房地产经济学的研究内容： 1、房地产经济的基本理论。（产权理论、区位理论、地租理论、地价理论） 2、房地产经济活动及其运行的基本规律和互相关系。（房地产市场运行规律、房地产业经济活动基础规律、房地产市场供求关系和产权关系） 3、房地产运行的制度保障与政策环境。（土地制度、住房制度、房地产产权制度、税收和市场政策）
第二章 房地产经典理论 地租理论是房地产经济学的核心内容，是房地产价值、价格理论和房地产经济运行规律的理论基础。 1.1地租的含义（土地收益的资本化） 地租的占有是土地借以实现的经济形式。（地租是土地所有权的实现形式，一切形式的地租，都是土地所有权在经济上实现的形式。）
（选择）1.2地租的类型： 一、按地租的物质形态： A、劳役地租（无酬剩余劳动） B、实物地租 C、货币地租 二、按经济学的观点： （1）马克思主义地租： A、绝地地租 B、次级地租 C、垄断地租 （2）西方经济学地租: A、契约地租 B、经济地租 C、竞标地租 1.3(P17)地租理论的演变： 19世纪初，古典政治经济学的地主理论（配第、杜尔哥、亚当斯密、安德森、李嘉图、杜能）》》》 19世纪上半叶，庸俗资产阶级政治经济学的地租理论（萨伊、马尔萨斯）》》》 19世纪下半叶，新古典经济学的地租理论（卡拉克、马歇尔）》》》 19世纪末二十世纪初，现代西方地租理论（阿隆索、萨缪尔森、巴洛维）
（一）西方经济学的地租理论： 资产阶级古典政治经济学的早期地租理论： 威廉·配第： A、最早提出地主理论，对地租理论做出了开拓性贡献。 B、在其《赋税论》中提出：劳动是财富之父，土地是财富之母 C、最早提出级差地租理论，奠定了级差地租理论基础，地租理论研究的先驱者 魁奈： A、提出了剩余价值是由生产领域创造出来的 B、但其理论缺陷在于用自然恩赐解释地租是不恰当的 杜尔哥： A、认为出租土地可以取得地租，土地是一切财富首要的、唯一的来源 B、把配第的“自然的恩赐”转化为农业劳动者的劳动剩余劳动 C、认识到“纯产品”转化为地租被土地所有者占有是土地私有权的结果 D、比魁奈更进一步的说明了地租的本质和根源
斯密、李嘉图、安德森和杜能的地租理论： 大卫·李嘉图： A、运用劳动价值理论研究地租，建立了级差地租理论的初步体系，但否认绝对地租的存在 B、认为地租来源是劳动创造的价值的一部分，并与土地投资的利润、土地资本的利息区别开 C、进一步发展了级差地租理论 詹姆斯·安德森： A、认为是土地产品的价格决定地租而不是相反的。（错误的）
资产阶级庸俗经济学的地租理论： 萨伊 A、“生产三要素”（劳动、资本、土地）成为地租理论的基础 B、认为生产不是创造物质而是创造效用，人所创造的也不是物质，而是效用。 C、从生产三要素转向三位一体的分配论。为现代西方经济学的地租理论奠定基础。 马尔萨斯 A、土地恩赐论，地租的增长是社火发展和繁荣的表征。 B、站在封建贵族的立场 （二）马克思主义地租理论： A、马克思通过分析资本主义地租的两种形态：级差地租和绝对地租 B、级差地租Ⅰ:由于土地肥力和位置差异所产生的超额理论转化 C、级差地租Ⅱ：由于生产资料和劳动追加在同一土地上所产生的超额理论转化成 D、级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的联系：都是由产品的个别生产价格低于社会生产价格而产生的超额利润并转化为地租，级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础。 E、绝对地租：种子任何土地都必须向土地所有者缴纳地租。这种由于土地私有化的垄断而形成的地租就是绝对地租。 （必背）1.4城市地租： 城市绝对地租：城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用土地，都必须向土地所有者交纳地租。这个由于所有权的垄断而比必须缴纳的地租就是城市绝对地租。 城市垄断地租：城市中某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。 （背）2.1区位：区位是指某一空间场所，是自然界的地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。 2.2(P43)韦伯工业区位论： 1、区位因子体系 2、理论前提与构建步骤 3、运费指向论 原料指数（Mi）＞1（或区位重量＞2）时，工厂区位在原料地 原料指数（Mi）＜1（或区位重量＜2）时，工厂区位在消费地 原料指数（Mi）＝1（或区位重量＝2）时，工厂区位在原料地、消费地都可 4、劳动费指向论 2.2.1韦伯区位论缺陷： 1、韦伯工业区位论中的运费，是重量和距离的函数，成比例增加。 2、韦伯假设的完全竞争条件也是非现实的。 3、就工厂经营而言，有生计性的经营和企业性的经营。 4、工厂区位是由工厂经营者所选定的。 5、技术进步 6、交通发展 7、其他诸如地域政策因素 2.3克里斯塔勒中心地理论 1、克里斯塔勒认为，在市场原则下形成的中心地系统，各中心地的市场区域比其低一级的中心地市场区域大三倍。也就是说等级m（m＞1）中心地的城市区域内包括含着2各等级m-1中心1地市场区域。中心地系统也称为K=4的中心地系统。1.3.9.27.81…… 2、在交警原则基础上形成上形成的中心地系统也称为K=4的中心地系统。1.3.12.48.192…… （了解P40）4.1房地产宏观区位的选择：主要涉及工业用房地产，取决于全国非为内工业（项目）的宏观空间分布。这一优区位被称为工业部门的布局指向。它一般分为原材料指向、能源指向、市场指向、原料与市场双重指向、科技指向等。 （了解P40）4.2城市房地产中观区位的选择：分为居住用房地产和非居住用房地产两大类，而非居住房地产又可分为商业用房地产、工业用房地产、办公用房地产的。
房地产经济学中的系数解释
基尼系数居民收入分配的差异程度，是当前人们所普遍关心的一个问题。
收入分配差异的合理与否，一方面可以反映按劳分配原则的实现情况；另一方面是保障居民生活和社会稳定的重要条件。
衡量收入差异状况最重要、最常用的指标是基尼系数（即吉尼系数）。
基尼系数（Gini coefficient）是20世纪初意大利经济学家基尼根据洛伦茨曲线提出的判断分配平等程度的指标（如下图），设实际收入分配曲线和收入分配绝对平等曲线之间的面积为A，实际收入分配曲线右下方的面积为B。
并以A除以（A+B）的商表示不平等程度。
这个数值被称为基尼系数或称洛伦茨系数。
如果A为零，基尼系数为零，表示收入分配完全平等；如果B为零则系数为1，收入分配绝对不平等。
该系数可在零和1之间取任何值。
收入分配越是趋向平等，洛伦茨曲线的弧度越小，基尼系数也越小，反之，收入分配越是趋向不平等，洛伦茨曲线的弧度越大，那么基尼系数也越大。
图中，0M为45度线,在这条线上，每10%的人得到10%的收入，表明收入分配完全平等，称为绝对平等线。
OPM表明收入分配极度不平等，全部收入集中在1个人手中，称为绝对不平等线。
介于二线之间的实际收入分配曲线就是洛伦茨曲线。
它表明:洛伦茨曲线与绝对平等线OM越接近，收入分配越平等；与绝对不平等线OPM越接近，收入分配越不平等。
国际上通常用基尼系数来判定收入分配均等程度。
基尼系数是界于0-1之间的数值，当基尼系数为0时，表示绝对平等；基尼系数越大，不均等程度越高；当基尼系数为1时，表示绝对不平等。
市场经济国家衡量收入差距的一般标准为：基尼系数在0.2以下表示绝对平均；0.2-0.3之间表示比较平均；0.3-0.4之间表示较为合理；0.4-0.5之间表示差距较大；0.5以上说明收入差距悬殊。
例如：依据全国城市住户调查收入分组资料，计算出的基尼系数1978年为0.16，1988年为0.23，2000年为0.32，说明1978年我国城市居民个人收入差距不大，比较平均；1988年以后城市居民个人收入差距已经开始拉开，到2000年城市居民个人收入差距逐步拉大。
房地产经济学培养方案
房地产经济学专业攻读硕士学位研究生培养方案一、培养目标培养德、智、体等全面发展的房地产经济学专业的高层次专门人才。
要求学生具有坚定正确的政治方向，掌握马克思主义的基本原理，具有正确的世界观、人生观和价值观，遵纪守法，具有高度的事业心和社会责任感，具有优良的道德品质和学术修养；全面系统地掌握经济学基础理论和系统的房地产经济学专业知识，掌握现代经济研究方法，熟悉房地产经济理论发展的前沿动态，具有扎实的房地产经济学理论基础、合理的知识结构和宽广的知识面，具有独立从事房地产经济经济学领域的教学、研究和实际经济管理工作的能力；掌握一门外语，能用该门外语熟练地阅读专业文献，并具有初步从事国际学术交流的能力；身心健康，综合素质优秀。
二、研究方向1.房地产经济基本理论主要研究房地产经济运行机制、特征和基本规律。
2.房地产投资主要研究房地产投资制度、投资实务、投资结构、投资规律。
3.房地产市场主要研究房地产市场理论、房地产市场制度、房地产市场运行规律和房地产市场实务。
4.房地产金融主要研究房地产金融理论、房地产金融制度、房地产金融运行规律和房地产金融实务。
5.房地产市场管制和宏观调控主要研究房地产市场的政府管制和宏观调控理论、制度与政策。
6.房地产估价主要研究房地产估价理论、制度和实务。
7.住房保障主要研究住房保障理论、制度、政策及运行。
8.房地产产业发展主要研究房地产产业发展因素、模式、规律和房地产产业组织、产业结构和产业政策。
三、学习年限学制三年，最长学习年限不超过四年。
申请提前毕业者在校最低学习年限不低于两年。
四、课程设置及学分本专业硕士研究生应修满的总学分不少于42学分。
其中课程总学分不少于30学分（公共必修课5学分，学科通开课8学分，研究方向必修课6学分，其余为选修课学分）；实践环节2学分（在职研究生免修）；学位论文10学分。
可以选择本专业开设的选修课，也可以选修相关专业的通开课和专业课作为选修课。
本专业选修课应选择不少于3门6学分。
房地产经济学 第一讲 中国房地产调控与市场前景
2、开发现状
近年来房地产开发情况与投资情况相同，房屋施、竣工面积和土地开发购置面积不断上升， 且伴随投资情况的变化出现了类似的波动。1997年后，国民经济逐渐从金融危机的阴霾中 走出，房地产开发面积逐年上升，而2004年和2005年则受宏观环境的影响，增长率有较 大幅度的回落，但整体上仍呈现出强势的增长趋势。
3、销售现状
随着我国住宅制度改革的不断深入，我国房屋销售量也不断扩大。与房地产投资、开发情 况不同，购买需求并没有随宏观政策的调整而变，在调控政策频出的2005年，消费者却表 现出了极为强烈的购买意愿，销售量增长幅度超过45％。从结构来看，中高档住宅的销售 面积大幅增长，而经济适用房则出现了逐年递减的趋势，也从侧面反映出中低价位住宅缺 口不断加大、房屋供给结构失衡的现实问题。
（二）我国房地产业现状
1、投资现状 2、开发现状 3、销售现状
1、投资现状
1998年以来，房地产开发投资额不断攀升，年均增长20.4%，以2001年、2003年的增长 幅度最大。受宏观调控的影响，2005年投资增幅降低，但幅度也在20％左右。房地产投 资占全社会固定资产投资额的比重这一指标，更能反映房地产业在整个国民经济中的地位 和发展情况。1998年，房地产投资占全社会固定资产投资的比重为15.54％，而到2005年 该指标增长到24.1%，说明近年来，房地产业发展迅猛，对国民经济的影响作用正逐步提 高。
1、萌芽阶段（1978-1987）
1978年 12月，中国开始进入改革开放的新的历 史阶段。 1980 年 12 月深圳市房地产公司与香港公 司签订了第一个客商独资营建商住大厦的协议，开 创了国有土地有偿使用的先河。 1984 年，国家计委和城乡建设部联合发布的 《城市建设综合开发公司暂行办法》规定允许建立 房地产开发公司以“经营城市土地开发和房地产业 务”，并对企业性质和经营范围做出了政策性规定。 大量带有政府职能的开发公司随之兴起，各地开发 企业进入了发展高峰期，中国房地产业发展的萌芽 阶段形成。
城市与房地产经济学基础知识
城市与房地产经济学一、房地产具有哪些经济特性？必需品性、高价值性、耐久性、位置固定性、不可分割性和多重异质性.另外还有如下特性：1）内涵的统一性房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面。
他们都不是孤立存在的，而是由“房”“地”“产”三者有机结合形成的统一体.同时它也是商品属性和资产属性的统一。
2）价值双源性房地产价值的双源性是由于土地价值的双源性造成的,而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。
一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性。
另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会资源属性。
3）空间固定性房地产必须定着在一定的土地上，并因而具有空间上的有不可移动性。
尽管目前也出现了极少数的移动房屋(特别是移动住房），但是空间固定性仍被公认为房地产的重要特征之一。
由于房地产位置的固定性,每一套房地产都和唯一的土地地块，以及与该地块想联系的通达性条件、环境、景观、基础设施、社区居民构成的自然和人文因素(通常称为区位条件）紧密结合在一起，因此任何房地产都是独一无二的,从而引发房地产异质性这一重要特征。
区位条件不会因为个别物业所有者的努力而改变,“位置，位置还是位置"（location，location and location）这句名言更加凸显了区位的重要性。
4）需求的普遍性房地产具有生活资料和生产资料的双重属性，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其他商品.5）效用的长期性同一般商品相比，房地产属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并形成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期的延长.二、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？1）先导性、基础性和支柱性①房地产业是国民经济的基础性产业所谓基础性产业是指该产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。
房地产经济学(电子教案)
房地产开发项目的工程监理……………………………………………………………39 房地产开发与建筑业……………………………………………………………………40 房地产经营及其特点……………………………………………………………………41 房地产经营内容及其方式………………………………………………………………42 房地产营销及策略………………………………………………………………………43 物业管理服务是房地产业的一个重要行业……………………………………………47 物业管理服务的内容……………………………………………………………………48 建立适应社会主义市场经济的物业管理服务体系……………………………………49 房地产金融概述…………………………………………………………………………53 房地产金融业务…………………………………………………………………………54 住宅金融…………………………………………………………………………………56 房地产保险………………………………………………………………………………56 房地产金融的组织机构和金融市场……………………………………………………57 房地产市场的结构和运行程序…………………………………………………………59 房地产市场的运行机制和功能…………………………………………………………60 房地产市场的中介服务…………………………………………………………………61 培育、完善与规范房地产市场…………………………………………………………62 城市地价的形成…………………………………………………………………………63 城市地价与房价的关系…………………………………………………………………66 房地产价格的评估………………………………………………………………………68 规范房地产价格的形成机制……………………………………………………………76 房地产税费租的设置及其作用…………………………………………………………77 加强国家对房地产业管理的必然性及其原则…………………………………………79 房地产业管理的内容……………………………………………………………………80
房地产经济学2010第2章地租理论
不行 地租 是不 是与 产品 价值 无关 的加 价？
那你得把地 租定的低点
你的地那么差 就别要地租了， 白让人种算了
那不行，再 差也要交地 租，现在粮 食供不应求， 我不怕租不 出去！ 许远明
cqxym@
• 2、绝对地租
– 马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的 地租称为绝对地租 – 绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有 两种不同的情况： » 一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成 的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其 生产价格的差额。 » 二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件 下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高 于其价值的差额。
许远明 cqxym@
租地农场 主和地主 谈判，租 用地主的 土地。 租地农场主 雇佣农业工 人。 租地农场主 组织农业工 人生产。
租地农场主向 地主交地租
许远明 cqxym@
• 1、级差地租 • 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的， 并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是 产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于 这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。 • 农产品的社会生产价格是由劣等地的生产条件决 定的，于是，经营劣等地的农业资本家可以获得 平均利润，而经营优等地和中等地的农业资本家， 由于土地生产率高，形成一定量的超额利润，这 个超额利润就转化为级差地租。
许远明 cqxym@
5元1把
咱们的成本就 是5元啊？
没有办法， 现在市场上 的生产价格 就是5元， 否则咱们就 卖不出去！
在我土地上 生产的产品 就可以按高 于生产价格 的价格卖
许远明 cqxym@
生产部门 资本有机 剩余价值 平均利润 产品价值 产品社会 绝对地租 P`=20% 构成（元）（元） （元） 生产价格 （元） M`=100% （元） 工业 80C+20V 20 20 120 120 0
房地产经济学题库24-4-10
房地产经济学题库24-4-10问题：[多选]最早研究级差地租理论的有（）。
A.大卫•李嘉图B.冯•杜能C.美国经济学家德鲁克D.亚当•斯密E.马克思问题：[多选]下列各项中，能形成垄断地租的有（）。
A.某些土地具有的特殊的自然条件B.土地所有权的垄断C.在相同投资和相同剥削率的情况下，榨取更多的剩余价值D.土地私有权垄断E.同一块土地上连续追加投资辽宁11选5 问题：[多选]地租与地价的关系为（）。
A.地价是地租的资本化B.地租是地价的基础C.对于永久租期土地，地价是每年的地租的简单加和D.对于永久租期土地，地价是每年的地租折现值的加和E.若每年取得地租额为定值并且折现率不变，则地价等于地租除以折现率或利息率问题：[多选]按照城市的职能，可以把城市分为（）。
A.工业城市B.交通枢纽城市C.旅游城市D.具有综合职能的城市E.以某种职能为主的城市问题：[多选]关于逆城市化，下列说法不正确的有（）。
A.逆城市化现象主要出现在亚洲国家B.逆城市化是大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程C.逆城市化的结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的增长率为负值D.20世纪60年代到80年代初期，英、美、日本等国都曾发生过逆城市化E.逆城市化是城市化进程中一种暂时的调整，而不是一种长久的变化问题：[多选]我国郊区化的主要表现为（）。
A.人口郊区化B.工业郊区化C.城市郊区化D.外来人口郊区集聚E.农业郊区化。
房地产经济学第03讲 地租理论
目录
一、地租的基本含义 二、地租理论的演变 三、马克思主义地租理论
2020/12/11
一、地租的基本含义
地租是一个历史范畴，其含义可以 从不同的层面上来理解。 • 从广义的层面上说，地租泛指土地所有 者将其所拥有的土地及与土地相关的房 屋或其他附着物租给他人使用所获取的 报酬，是一种不仅限于土地的租金。 • 从传统的字面上来理解，地租仅是指土 地的使用者租用土地所需支付的租金， 是其所获利润中超过平均利润的部分。 • 马克思认为，地租是在农业或其他产业 中的直接生产者所创造的剩余价值被土 地所有者占有的部分，是土地所有权在 经济上的实现形式，是社会生产关系的 体现和反映。
2020/12/11
威廉·配弟的地租理论
• 威廉·配弟（W.Petty,1623～1687）是资 产阶级古典政治经济学的奠基人。他在 其名著《赋税论》中首次提出了地租的 概念。
• 他认为地租是土地上生产的农作物所得 的剩余收益，即一个人从他的收获中， 扣除了自己的种子、自己的食用、为换 取衣服及其他必需品而给予别人的部分 之后，剩下的谷物就是这块土地真正的 地租。
• 最早提出级差地租概念等理论，为地租 理论尤其是级差地租理论奠定了初步的 基础。
2020/12/11
杜尔哥的地租理论
安·罗伯尔·杜尔哥（1727～1781）初步 揭示了地租与土地所有权的关系。他在1766 年所发表的《关于财富的形成和分配的考察 》一书中指出： 1. 在农业生产中之所以能使劳动者所生产出来 的产品数量扣除自己劳动力再生产所必需的 数量之后还有剩余，是有一种特殊的自然生 产力存在，是自然恩赐的“纯产品”。这种 “纯产品”是由农业劳动者用自己的劳动向 土地取得的财富，但始终被土地所有者占有 ，这就是地租。 2. 土地所有者之所以能占有这一“纯产品”（ 地租），是由于他们拥有法律保护的土地私 有权。
房地产问题的经济学解读
题， 住和 行 的 问题 成 为紧 接着 必 须 解 决 的 问题 ， 房地 产 就 势必 成 收入 人群 的住 房应 当通过政府去
解决 。如果政府 加大 了经济适用 住房 和 廉 租住 房 的有 效供 应 ， 就 会 大大 缓 和房 市压 力 ， 和 人 民 缓
群 众 在 房 地 产 问题 上 的 激 愤 情 绪 ， 房地 产 问题 上 的矛 盾 也会 在
而且 包括 住房 状 况 的改 善 ； 义 广
的行 包括 使 用 汽车 、 机 等交 通 飞 工 具 。当住 和行成为 主导消 费的
有效 需 求 ， 有货 币购 买能 力 的 是
需求 。把均衡 价格下移 的办法 一
因素 的 时候 ， 促成 和 推进 了房 就 地产 、 汽车 等 以及 与之 相 关 的产
逐渐 缓 和 。 因此 ， 除了通 过 科学
为 当 今 中国 经 济 发 展 的 主 导 产
业。
引起 人们 强烈 关注的 中国房 地产市 场 的现状 是 多种 因素促 成 的 ， 体 表现 为 ： １ 经 济 虽然 恢 具 （） 复 ， 通 过创 新 形成 的 新产 业 不 但 多 ， 种 资 本 投 资 的机 会 不 多 。 各 （） ２ 非公 经 济准人 的“ ６ ” ３ 条 贯彻 不力 ， 形成 了相对 过 剩 的 民间 资 本 ， 是流 向了房 地 产业 。 ３ 因 于 （） 通货 膨 胀预 期 ， 当其 他投 资 渠道 相对 稀缺 、 股市风 险又太 大时， 人 们 把 目光 投 向了房地 产 。 ４ 收入 （） 从 经济 学 的角 度 看 ， 一个 给 相对饱和 的领域投资， 际效用会 边 递减 ； 减少相对饱 和领域 的投资 ， 分 配 差距 的 拉 大， 使得 一 些 富人
2019房地产经济学讲义课件第1讲-房地产经济学概论
房地产
非房屋建筑物或桥梁、道路、水库等
与土地尚未分离的农作物、林木、种子等
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• 物业：单元性地产。如一工厂楼宇、一农庄、一住宅单位。
• 我国内地：物业是已经建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、
设施和场所。其中各类建筑物可以是建筑群，住宅小区、工业小 区，一幢楼、宾馆、商厦、高尔夫球场。或者一个单元房等等。
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3.3空间的固定性
房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可 移动性所决定的。土地在地球上的位置是固定的，房屋建筑 物又是固定在土地上的，这就使得房地产实体在空间上是不 可移动的，具有固定性。这种空间上的固定性使房地产商品 与一般商品大不相同，并由此带来一系列的经营特征。
首先，房地产空间的固定性对房价的影响极其重大。 其次，房地产空间的固定性从根本上决定了房地产商品的单 一性和非匀质性。 再次，房地产空间的固定性也给房地产市场带来了地区性 的重大特点。
• 房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配、消费诸环节之中。 • 生产过程：主要是房地产投资开发．包括土地开发和再开发、房屋开发和供应等。
• 流通过程：主要是房地产市场交易，包括地产和房产的买卖、租赁、抵押、典当等经 营活动。
• 分配过程：主要是通过房地产市场交换，使其产品进人消费领域的中间环节，它不是 指房地产实物分配，而是国民收人分配和再分配实现的重要途径。例如工业厂房、仓 库等通过交换进人生产经营单位．实现房地产生产要素的分配；住宅通过市场购买进 人家庭使用，实现工资分配中属于个人的住房消费资料分配等。
(8）教育、文化、体育、卫生等用地。包括建设学校、文化娱乐场所、体育场馆、医院等所需使 用的土地。
（9）港口建设用地。包括沿江沿海港口、飞机场、车站等建设用地。 (10)办公用地。包括政府机关、工商企业以及其他各部门的办公场所建设所需的土地。 （11）军事用地。即为保卫国家安全所需的军事设施及驻军营房建设所需使用的土地，