物业法律法规及基本知识
物业法律法规及基本知识
（一）名词解释
1、物业管理：是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同对已投入使用的各类物业实施企业经、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供有效周到的服务创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。
2、治安管理主要是：必须通过现行的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，比如电线短路、煤气泄漏、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等、还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及合种破坏活动的预防与阻止，确保业主或非业主使用人人身不受伤害，财物不受损失，工作，生活秩序正常。
3、正当防卫的定义：指为了使国家、公共利益、本人或他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害，而采取的制止不法侵害，并对不法侵害人造成必要损害的行为。
4、正当防卫的条件：
1）、必须是对客观存在的不法侵害行为实施；
2）、必须是对正在进行的不法侵害行为实施；
3）、防卫的目的必须正当；
4）、必须针对不法侵害者实行；
5）、不能明显超过必要限度造成重大损害；（必要限度为正好足以制止不法侵害者的侵害行为，又不造成不应有的损害。
）
5、防卫过当的定义：指正当防卫明显超过必要限度造成重大损害的行为。
6、防卫过当的法律责任：应当负刑事责任，但是应当减轻或免除处罚。
7、紧急避险:就是为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的损害他人人身或财产的行为。
8、紧急避险的民事责任:《民法通则》第129条规定：因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。
如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。
因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应
有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。
最高法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第178条也规定：因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。
受害人要求补偿，可以责令受益人适当补偿。
可见，紧急避险因具有合理性、正义性是受到法律保护的，关键在于要控制损
害的程度。
（二）安管员权限
1、对治安、刑事案件等现行违法犯罪人员，有权抓获并扭送公安机关，但无拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力。
2、发生在管理服务区域内的刑事、治安案件，有权保护现场、保护证据，维护现场秩序以及提供与案件有关的情况，但无
现场勘查的权力。
3、照法律、法规规定和公司的规章制度、规定，劝阻或制止未经许可的进入管理服务区域内的人员、车辆。
4、出入管理服务区域内的人员、车辆及其所携带、装载的物品，按照公司的制度、规定进行验证、验物，但无人身检查权。
5、管理服务区域内进行安全防范检查，提出整改意见和合理化建议。
6、勤中遇有违法犯罪人员不服制止，甚至行凶报复的，可采取正当防卫，但不得波及无辜人员或防卫过当。
7、业主、单位员工进行法制宣传，做好“四防”工作（防
火、防盗、防破坏、防自然灾害事故），落实各项安全防范措施，
发现隐患漏洞或其它不安全因素，协助业主、单位及时整改。
8、非法携带枪支、弹药和管制刀具的可疑人员有权进行盘查、监视，并报告安保部及当地公安机关处理。
9、有违反治安管理行为的人，有权劝阻、制止和批评教育，但没有对其处罚的权力。
10、违法犯罪行为有权制止，但无处罚、裁决的权力。
无权受理或处理民事纠纷、经济纠纷和劳动争议。
11、对有违法犯罪的嫌疑人，可以监视，并向公安机关或保安部报告，但无侦查、扣押、搜查的权力。
（三）安管员二十条禁令
1.即依法取缔各类非法保（治）安组织，对未经公安机批准自建的保（治）安组织，立即予以解散，并清退私自招聘的保安员。
2.犯罪活动的保（治）安员依法查处，对个人素质低下，不能胜任保（治）安员工作的予以辞退。
3.严格保（治）安员的招录审查。
凡违法违纪的保（治）安一经开除，或由于素质下被辞退的，全市任何保（治）安组织不得再次录用。
4.坚决清理整顿各类依附于公安派出所的保（治）安组织，任何派出所不得自行聘请保（治）安员，不得组建保（治）安
组织和派出所合署办公或并列挂牌。
5.严禁保（治）组织、保（治）安员从事警务活动。
6.严禁保（治）组织、保（治）安员非法持有、使用警械及任何杀伤性武器。
7.严禁保（治）安穿着军队、警察相类似的制服（如各类迷彩服）。
8.严禁保（治）安员在非上岗时间穿着制式服装和配带保安器械。
9.严禁各类保（治）安组织、保（治）安员设置限制人身自由的场所。
10.严禁保（治）安员驾驶标有“公安”、“警察”字样及“派出所”等警用标志的机动车辆。
11.严禁保（治）安组织、保（治）安员经营管制刀具及警用标志、军警制式服装和警用器械。
12.严禁保（治）安队伍、保（治）安员超越职责从事执法行为。
严禁保（治）安员搜查他人住处，罚款或没收财物，扣押他
人证件或财物等行为。
13.严禁保（治）安员刁难、辱骂、殴打他或者教唆殴打他人、侵害群众合法权益。
14.严禁保（治）安员妨碍国家机关工作人员依法执行公务。
15.严禁保（治）安组织、保（治）安员处理民事纠纷、经
济纠纷或者劳动争议。
16.严禁保（治）组织、保（治）安员私自为任何人提供保安服务。
17.严禁保（治）组织、保（治）安员从事监视工人生产劳动和生活的工作。
18.严禁娱乐场所自建保安队、私招保安员。
19 禁保安服务公司以外的任何单位、组织或个人提供有偿或变相的保安服务。
20 严禁保（治）安组织、保（治）安员其他违反法律规定的活动。
对违反上述规定的组织和个人，将依法依规追究相关责任。
（四）安管员九不准”
1.不准超越法定职权从事搜查他人住所、罚款、没收财物、扣押他人证件或财务等行为；
2.不准故意刁难、辱骂、侮辱他人人格，侵犯他人人身权利；
3.不准殴打他人或教唆殴打他人，侵犯他人合法权益；
4.不准为违法犯罪活动通风报信，充当保护伞；
5.不准妨碍国家工作人员依法执行公务；
6.不准私自为他人提供有偿服务；
7.不准非法限制他人人身自由；
8.不准私藏、持有和使用警械及杀伤性武器；
9.不准参与审讯违法犯罪嫌疑人、制作笔录、制作法律文书
等执法活动。
违者依法予以辞退甚至追究法律责任。
10\不准接受业主的包裹和特快专递,以及贵重物品的保管.。
物业管理人员必备相关法律知识
物业管理人员必备相关法律知识作为物业管理人员，除了对各种管理制度和技术进行了解以外，合法合规的知识和法律法规也是必不可少的。
本文将着重介绍物业管理人员必备的相关法律知识。
1. 物业管理相关法律法规1.物业管理条例2.物业服务质量管理办法3.物业服务企业信用评价标准4.物业服务企业管理办法5.物业服务企业资质管理规定6.租赁合同法7.城乡规划法8.土地管理法9.建筑法以上法规的内容涉及各种方面，包括物业服务企业的管理、物业服务的质量要求、社区居民与物业企业之间的资金管理、法律责任等。
其中，由于物业服务作为一个类型的企业，需要持有相关的物业服务机构资格证明才能开展物业服务管理。
此外，物业服务资格认定规定了本条例中示范物业服务企业的设置、质量标准以及责任等。
2. 物业服务企业对业主的法律责任物业管理人员作为从事实物虚拟的知识经营者之一，其工作具有很高的责任性。
尤其是对业主，作为诉讼对手的情况下，不可避免会受到法律法规的检查。
以下是物业服务企业对业主的法律责任：2.1 维护业主权益物业服务企业不得向业主转移业主在物业服务中的权益，不能将接收到的业主投诉转移给关联企业，以减轻责任。
2.2 保护业主房屋贡献价值物业服务企业需要根据规定，保护业主房屋的价值，不得随意涂改，更改，或者毁坏业主房屋公共部分，私人物品等。
2.3 接收各方申诉并且处理物业服务企业应当对各方的申诉进行接收并且进行处理，这样才能保持业主的权益，同时也保证了物业服务的质量。
2.4 值守对业主的安全进行把握物业服务企业应当设置专业员工值守，提高业主安全保障工作。
3. 物业管理中常用法律条款物业管理人员在日常工作中会涉及到多种法律条款和法规，这些常用法律条款有助于保障物业服务企业的经营和业主的利益。
3.1 合同法涉及物业管理人员的工作，都与合同有关。
物业服务企业与业主之间的关系也需符合合同法，物业服务企业需要积极应示，保障业主利益。
3.2 消防法物业服务企业需要了解消防法规，遵守各项消防条例，规范消防设施的建设和管理。
物业管理基础知识及法律法规知识课件
一、物业管理的产生与发展
1、物业管理的起源与发展： 物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。 传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的 英国。 奥克维娅-希尔女士。
一、物业管理的产生与发展
1、物业管理的起源与发展：
现代物业管理的产生于十九世纪末的美国。
经济发展，高楼增多．高层建筑物附属设备多，结构 复杂，要求管理人员具有一定的专业性，技术性。
二、物业管理的基本概念
• 业主的义务 1、遵守业主公约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的
使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出
的决定； 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、法律法规规定的其它义务。
业服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督
和协助物业管理企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。
二、物业管理的基本概念
对业主大会与业主委员会的约束： 1、业主大会和业主委员会应接受物业所在市（县）、区主管部 门的指导与监督。 2、业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决 定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触 。 3、业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则 。 4、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相 关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工 作，并接受其指导和监督。 5、住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相 关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
二、物业管理的基本概念
概念四、业主公约：
新条例定义： 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业
物业管理法律法规基础知识
3、《中华人民共和国民法通则》，1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过，
1987年1月1日起施行。
4、《中华人民共和国合同法》，1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过 ，
1999年10月1日起施行。
5、《中华人民共和国招投标法》，1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次
4、《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》, （2003年8月27日深圳市第三届人民
代表大会常务委员会第二十六次会议通过 2003年9月26日广东省第十届人民代表大会常务委员会第六次会 议批准 2004年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议修正 2004年7月29日广东省 第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准）
219号）。
8、《《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定》，2013年11月27日，深圳市人民政府令
（第258号）。
9、《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》，2005年1月17日，深府〔2005〕11号 10、 《深圳市物业专项维修资金管理规定》， 2010年9月11日，深府〔2010〕121号
1、业主的赔偿的理由是否成立？ 2、业主的二万元的财产损失由谁证明？ 3、物业公司是否应当赔偿业主损失？
1、李先生应按什么标准缴纳物业服务费？ 2、应如何处理此事？
案例分析之一
1、发展商无权承诺物业服务费的收费标准。从法律角度看，物业服务与房屋 买卖是两种法律关系。物业服务公司与开发商是两个独立的民事主体，相互之间 不应为对方设定权利或义务。
2、物业服务收费标准的依据是有关物业服务的委托合同。业主必须按规定交 纳物业服务费。
物业管理法律法规及基本制度
物业管理法律法规及基本制度物业管理是指对建筑物、设施设备以及相关公共区域的运营和维护管理。
为了确保物业管理工作的顺利进行，各国都制定了相应的法律法规及基本制度。
本文将介绍物业管理的法律法规，包括常见的物业管理制度、物业管理公司的责任与义务、业主委员会的权力等。
同时，还将阐述物业纠纷解决的程序和方式，以及物业管理发展的趋势。
一、物业管理的法律法规1. 物权法《物权法》是物业管理的基础法律，它规定了物业的所有权和使用权，明确了业主对房屋和公共设施设备的权益。
物业管理公司和业主委员会在执行管理职责时，必须依法维护业主的物权。
2. 物业管理条例各国都针对物业管理制定了相应的物业管理条例，包括物业管理公司的注册与资质要求、物业费的收取与使用、物业维修与保养等方面的规定。
物业管理条例是物业管理的具体实施规范，保障了物业管理工作的正常进行。
3. 动产抵押法《动产抵押法》是为了保护物业管理公司和业主的利益而制定的法律。
在租赁和销售物业时，物业管理公司可以通过对动产（如家具、设备等）的抵押来保障自身权益。
二、物业管理制度1. 物业费的收取与使用制度物业费是业主按一定比例共同支付的费用，用于物业维修、公共区域的清洁维护、保安等方面。
物业管理公司应按照相关法规和合同约定，及时向业主收取物业费，并用于物业管理的各项工作。
2. 物业设施设备管理制度物业管理公司要建立健全的设施设备管理制度，包括设备的巡检、维护与保养、更新等方面的规定。
同时，还需要定期检测设备的安全性能，确保设备设施的正常使用。
3. 公共区域管理制度公共区域是指小区内的道路、绿化带、健身设施等共用区域。
物业管理公司应制定公共区域的使用规则，维护公共区域的整洁与安全。
业主要遵守公共区域管理制度，共同维护小区的环境卫生。
三、物业管理公司的责任与义务1. 维修保养责任物业管理公司对小区的共用设施设备负有维修保养责任，及时处理设备故障和损坏。
同时，也要及时维修小区的绿化、道路等公共设施，确保小区的安全与舒适。
物业管理法律法规及基本制度
物业管理法律法规及基本制度物业管理法律法规及基本制度一、物业管理法律法规1. 物权法：《物权法》对物业权益的确立、转让、继承、保护等方面做出了明确规定。
2. 城市房地产管理法：《城市房地产管理法》对房地产的开发、销售、租赁等方面进行了细化规定，物业管理作为房地产的一个重要组成部分也受到了规范。
3. 计划生育法：《计划生育法》对居民的人口数量和结构进行了管理，物业管理中需要根据规定合理控制人口密度。
4. 基本建设法：《基本建设法》对基础设施建设、房屋建设、环境保护等方面做出了规定，物业管理涉及的设施和环境的规划建设也需要遵循相关法律法规。
5. 消防安全法：《消防法》对防火安全进行了规定，物业管理需要制定和执行相关消防安全管理制度，确保物业安全。
二、物业管理基本制度1. 物业服务合同制度：物业管理单位与业主之间签订物业服务合同，明确服务内容、费用、权责等方面的约定，保障双方权益。
2. 小区公共设施管理制度：明确小区公共设施的管理责任，包括公共照明、景观绿化、防盗门禁等设施的维护和维修。
3. 保安管理制度：制定小区内的保安管理制度，确保居民的人身和财产安全，营造良好的社区治安环境。
4. 环境卫生管理制度：规定小区环境的清洁卫生标准和管理措施，包括垃圾分类、垃圾处理、绿化养护等方面的规定。
5. 消防安全管理制度：明确小区内的消防安全责任，制定火灾防控措施，定期进行消防设施检查和演练。
6. 业主委员会制度：设立业主委员会，代表业主参与小区事务的决策和监督，维护业主的合法权益。
7. 维修基金管理制度：建立维修基金制度，由业主缴纳维修基金，用于小区公共部位设施设备的维修和更新。
8. 纠纷解决机制：建立居民纠纷解决机制，尽量通过协商和调解解决纠纷，若无法解决可通过法律途径解决。
物业管理法律法规和基本制度的健全，能够为居民提供良好的生活环境和便利的物业服务，保障业主的权益。
物业管理单位也需要严格遵守相关法律法规和制度，提高服务质量和管理水平。
物业管理的法律法规及合规要求
物业管理的法律法规及合规要求一、引言物业管理是指对房地产项目的日常运营、维护和监督等工作。
在物业管理的过程中，必须遵守相关的法律法规和合规要求，以确保物业的正常运行和居民的权益得到保障。
本文将介绍物业管理领域的法律法规及合规要求。
二、物业管理的法律法规1. 《物业管理条例》《物业管理条例》是中华人民共和国政府制定的对物业管理领域进行规范的法律法规。
该条例规定了物业管理人员的职责、权力和义务，明确了业主与物业管理公司之间的关系，并规定了物业管理服务的内容和标准。
物业管理公司在履行职责时必须遵守该条例的规定。
2. 《物业管理办法》《物业管理办法》是对《物业管理条例》的具体解释和规定。
该办法对物业管理服务的收费标准进行了详细说明，规定了物业管理公司应当向业主公开物业管理服务的相关信息，并要求物业管理公司建立健全投诉处理机制，保障居民的合法权益。
3. 城市规划法和建筑法城市规划法和建筑法是与物业管理密切相关的法律法规。
城市规划法规定了城市规划的基本原则和流程，要求物业管理公司在进行规划和开发项目时遵守相关规定。
建筑法则对房屋建设、维护和管理等方面进行了规范，要求物业管理公司确保建筑物的安全和正常使用。
4. 消防法和安全生产法消防法和安全生产法是保障物业管理安全的重要法律法规。
消防法规定了建筑物的消防安全要求和管理制度，要求物业管理公司定期进行消防设施检查，保障居民的生命财产安全。
安全生产法要求物业管理公司建立健全安全生产管理制度，开展安全教育培训，确保物业管理活动的安全性。
三、物业管理的合规要求1. 知识产权保护物业管理公司在运营过程中必须保护知识产权，尊重他人的知识产权，不得进行盗版、侵权等行为。
同时，物业管理公司应该加强对自身知识产权的保护，确保自家的品牌形象和业务模式不受侵害。
2. 税务合规物业管理公司在经营过程中需要按照国家税收法规进行纳税申报和缴纳相关税费。
物业管理公司应遵守税收法律法规，进行合法纳税，不得进行偷税、逃税等违法行为。
物业管理的法律法规及政策解读
物业管理的法律法规及政策解读随着城市化进程的加速和住宅社区的快速发展，物业管理在社会生活中的重要性日益凸显。
为了规范物业管理行为，保护业主权益，各级政府纷纷出台了一系列的法律法规和政策文件，为物业管理提供了法律依据。
本文将对物业管理的相关法律法规和政策进行解读，以期帮助读者更好地了解物业管理领域的基本法律框架和政策导向。
一、物业管理法律法规的体系结构1.《中华人民共和国物权法》物权法是我国物业管理法律的基础，明确了物业的所有权和使用权，规定了物业的权益保护和转让等事项，为物业管理提供了法律支持。
2.《城市物业管理条例》城市物业管理条例是针对城市住宅小区的管理而制定的，规定了物业服务的基本内容与义务，明确了业主和物业管理方的权利和责任，加强了物业管理的规范化和专业化。
3.《物业服务企业管理条例》该条例针对物业服务企业的管理而制定，规定了物业服务企业的注册登记、组织形式、经营行为等，加强了对物业服务企业的监管。
4.《物业管理工作规程》该规程是由住房城乡建设部制定，对物业管理工作的基本要求和服务标准进行了规定，包括物业服务的内容、业主大会和业委会的组织、费用管理等。
5.《物业管理规约》物业管理规约是由物业公司和业主签订的一种约定，明确了物业管理方和业主的权利和义务，作为物业管理双方行为的依据。
二、物业管理政策的主要内容1.建立健全物业管理体系政府鼓励各地建立健全物业管理体系，推动物业管理向规范化、专业化发展，提高物业服务水平。
2.强化业主自治政府鼓励并支持业主组织居民自治，推动业主大会和业委会的成立，促进业主参与物业管理的决策，维护业主共同权益。
3.加强物业服务与监管政府要求物业服务企业加强对员工的培训和管理，提升服务质量；同时，政府部门加强对物业服务企业的监管，保护业主合法权益。
4.推动绿色低碳物业发展政府倡导低碳环保理念，推动物业管理中的节能减排工作，促进物业管理向绿色低碳发展。
5.保障特殊群体权益政府强调保障老年人、残疾人等特殊群体的权益，要求物业管理提供适应不同群体需求的服务和设施。
物业管理法律法规知识试题库完整
. . . .物业管理法律法规知识题库第一部分<物业管理条例〉1.国务院修订新的《物业管理条例》从2007年１0月1日起施行。
2.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修,养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
(第二条)3.国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
（第三条）4.国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
(第五条)5.业主是房屋的所有权人。
（第六条)6.业主享有监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用的权利。
（第六条第８款）7.业主需履行按照国家有关规定交纳专项维修资金和按时交纳物业服务费用的义务。
（第七条第4、5款）8.物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
(第八条)9.一个物业管理区域内成立一个业主大会。
（第九条第１款)10.同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,产选举产生业主委员会.但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
（第十条)11.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加。
（第十二条第１款）。
12.业主可以委托代理人参加业主大会会议．（第十二条第2款）13.业主大会决定（１)筹集和使用专项维修资金;（2)改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积２/３以上的业主且占总人数２/３以上的业主同意;由业主大会决定的其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
物业服务法律法规知识培训
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现结合《兰州市物业管理条例》自2016年7月1日实施以来所遇到的具体问题，给大家作一次关于“物业服务法律法规知识”的讲解。
前言
概论部分
物业服务的法律定义：
《物业服务条例》第二条规定：本条例所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
业主对其建筑物专有部分享有的权利：
1
占有；使用；收益；处分。
2
建筑物区分所有权
建筑物区分所有权
业主对其建筑物专有部分行使权利的合法性规定:
物权法71条：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益 。应当遵守法律、法规以及管理规约。“住改商”应符合法律、法规以及管理规约规定，并应当经有利害关系的业主同意。《兰州市物业管理条例》第五十四条： 业主不得将住宅改变为经营性用房(含开网店)，不得将住宅出租用于经营性活动(含开网店)，工商行政管理部门不得向前述两种将住宅改为经营性用房的经营活动颁发营业执照。临街住户，需将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意并向业主委员会和物业服务企业备案。新司法解释：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。（如： 在屋顶上安装太阳能的行为则是为了满足对其住宅专有部分特定使用功能的合理需要，但如果管理规约已禁止此行为，则业主应遵守）。
概论部分
物业服务中的几个关键文件
《物业服务合同》或《前期物业服务合同》（是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，具有过渡性）。《管理规约》（业主共同制定的规范、区分其享有所有权的建筑物或者建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件）或《临时管理规约》（开发建设单位制定的管理规约）。其他管理规定或约定（如《装修管理规定》）。
常见物业法律法规常识
常见物业法律法规常识01 ：什么是前期物业管理？有什么规定？前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。
它有下列规定：( 1 )新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同，并报物业所在地的区房地产管理部门备案。
( 2 )新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
( 3 )住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。
( 4 )新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。
( 5 )新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担，自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。
新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。
住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。
前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。
住宅出售单位违反上述五项条款的，由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。
02 ：物业服务企业服务的范围及内容有哪些？依据《普通住宅物业服务等级标准》的规定，物业服务企业服务的范围及内容有：( 1 )基本要求：包括各项管理制度、管理人员要求、服务时间和日常管理与服务等。
( 2 )房屋管理：包括巡查房屋共用部位(单元门、楼道通道、以及其他部位的门窗、玻璃等)、设置楼栋单元标识等。
( 3 )公共设施设备维修养护：包括室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯、安全标识、电梯、消防设施、设备等。
( 4 )协助维护公共秩序：包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施(监控岗)、车辆管理、各种应急预案等。