“买卖不破租赁”专题法律的讲座
“买卖不破租赁”专题法律讲座
“买卖不破租赁”是一个古老的话题。它既是一个很专业化的术语，又与社会经济生活密切联系。尤其对于移动通信建维部门来说，是一个必须透彻了解、掌握，并正确运用、实施的基本规则。根据省公司建维部、法律安保部的培训计划，今天在这里举行“买卖不破租赁”的专题法律讲座。
一、“买卖不破租赁”的涵义及其演变过程。
买卖不破租赁系一习惯说法，其基本含义是：房屋所有权的变化，不影响已经发生的租赁关系和承租人的合同权利。即房屋租赁关系存续期间，出租人转让房屋所有权的，受让人代替出租人取得原租赁关系所产生的权利义务，承租人的权利义务不受影响。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第119条中规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”该规定即较准确的界定了买卖不破租赁的含义。
买卖不破租赁原则的确立经历了一个漫长的过程。自罗马法以来，基于债权的相对性和物权的绝对性、优先性，租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利，这就是所谓的“买卖击破租赁”原则。社会生活的实践表明，土地、房屋等不动产租赁物所有权发生变动时，租赁合同即告解除，对承租人不利。因租赁物所有人基于物权的绝对性，可以自由处分租赁物，全然不会考虑承租人的利益；承租人则完全处于被动，致使租赁关系极不稳定，承租人的利益得不到保护。随着社会经济的发展，民法经历了一个从重权属到重利用的过程，从而引发原来的看重租赁物所有人的所有权，轻视承租人的使用权、收益权的观点也有所改变。租赁权开始被赋予了可以对抗第三人的效力。从而确立了“买卖不破租赁”原则。同时，近现代民法也开始把对弱势群体的权利的保护作为重要的价值取向。这是因为在不动产租赁中，无论租赁的目的是为了居住，还是为了经营，均因租赁方本身不享有相应的不动产，相对于出租方而言，其在经济上往往处于劣势地位，衡量两者利益，法律当然倾向于保护承租人的生存权。对此，王泽鉴先生曾有精辟的论述：“居住为人生之基本需要，物价高昂，购买不易，承租人多属经济上之弱者，使有特别保护之必要。”
二、我国关于“买卖不破租赁”的立法规定及司法解释。
1、《合同法》的具体规定。
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2、最高院相关司法解释。
（1）最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（修改稿）（一九九０年十二月五日）
１３２．出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。（原１１８条）
１３３．按份共有人与承租人分别主张优先购买权的，按份共有人优先。属于一个整体的房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权的，原共有人优先。
１３４．享有优先购买权的人知道房屋所有人将房屋卖给他人，买卖关系形成之日起超过三个月起诉，或者超过六个月才知道并起诉的，其优先购买权不予保护。
１３５．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 未定租期，出租人要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。（原１１９条）
（2）最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(法释[2004]16号)
第十四条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。
优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。
第十五条 法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。
申请执行人、被执行人可以参加竞买。
第十六条 拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。
（3）最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
三、“买卖不破租赁”原则的限制适用
1、在抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到
“买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质不因此而改变。特别是在将房屋抵押后再出租的情况下，租赁物的权属已存在瑕疵，出租人在出租之前已对抵押权人负有债务。承租人在承租前已知租赁物上存在的权利瑕疵，故不得超越在先的抵押权人而享有特别保护
2、在人民法院查封物上设定的租赁关系的限制适用
查封是指人民法院依法限制特定财物转移、处分的司法行为。体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。现行多部法律法规禁止当事人成分被查封的财物。因而，承租人在租赁物已被查封后与出租人订立的租赁合同，在租赁物所有权发生变化时不会受到特别保护。
四、移动运营商在基站用房（含土地使用权）租赁中发生的相关案例。 1、权属不合法的租赁纠纷
2、房屋主体错位的租赁纠纷
3、土地使用权主体错位的租赁纠纷
4、业主依据《物权法》的规定诉请拆除基站纠纷
五、移动公司因《物权法》的实施在基站建设中应采取的对策
《物权法》作为调整“因物的归属和利用而产生的民事关系”的私权性质的基本法律，对动产、不动产物权效力的起始条件、业主对建筑物的专有所有权和共同管理权、业主行使权利的法律限制（如不得擅自改变房屋性质和用途）、建设用地的来源、限制、取得方式、成本对价等，作出了明确的规定。这些规定不仅对公司的资产管理有重要影响，更对公司在城乡布建基站产生直接、重大的影响。
为从根本上化解《物权法》施行后公司在基站建设上的法律风险，建议采取以下做法：
报请省通信管理局、无线电管理委员会、建设厅、国土资源厅就公司在安徽省城乡布建移动通信基站如何取得土地使用权以及如何报建作出规定，形成规章或规范性文件，上海有一些经验可供借鉴。
我们可以从电信设施属于基础设施的角度与上述有关部门交涉，这也是《物权法》予以确认的特殊物权载体（见该法第52条之内容）。既是基础设施，就应成为城乡建设中的基本建设要素，上述各部门有职权，更有义务解决城乡移动通信基站建设用地问题，并在城乡建设规划和具体建设项目中，将基站布局纳入基础建设要素，付诸实施。
除了城乡新基站的布建要纳入基础建设外，上述各部门还应对公司在网运行的、尚未确权的城乡基站用地权属的确定或如何取得予以规范，使得公司基站动产、不动产权属得以合法确认和有效保护。 基站建设用地的合法、有序、规范，是一项迫在眉睫的综合性问题，公司经营中每天都可能遭遇该问题。该问题的解决非依赖上述各部门的通力协作不可，即使拟议中的《电信法》颁布了，也难以直接解决该问题，而公司的下属分支机构更无力解决此类问题。故，应立即启动报请程序，从根本上解决困扰基站建设的问题。
在上述多部门就基站用地进行综合协调的成果达成之前，可参照如下策略布建基站：
1、根据《物权法》、《电信条例》及信息产业部、建设部《关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设的通知》（信部联规[2007]24号，见附件）的相关规定，基础电信建设项目应当纳入地方各级人民政府城市建设总体规划。因此，凡属在城镇新规划区域或新建设项目中建设基站的，各市分公司应加强与当地规划、建设、环保等行政主管部门的联系，使得建设项目在报建和规划之初，即将基站建设列为“七通”的建设规划之中。
2、乡村需建设基站的，各市分公司应参考乡村建设中长期发展规划和村镇、集镇建设总体规划，根据网络覆盖的技术要求，对全区域（以县为单位）拟建设的基站数目、位置、占地面积等予以汇总，商请地方基层政府，根据《土地管理法》第61条的规定，以乡（镇）村公益事业建设之需，报县级（含县）以上地方人民政府批准基站建设用地，从根本上解决乡村基站建设用地问题，以保障基站土地产权的完整和有效。
3、在城镇规划区域非住宅小区内购买或租赁房屋建设基站时，各市分公司应核查清楚房屋的产权性质，尽量与权属关系单一的产权单位签订房屋买卖或租赁合同；确需与个人签订该类合同的，建筑物应尽量为单体建筑物，注意回避产权关系复杂的情形。
4、需在城镇规划区域住宅小区内选址建设基站的，应首选在商业、办公楼上或住宅小区空闲处，非确有必要时不要购买或租赁住宅楼和商住楼房屋建设基站。购买或租赁住宅楼或商住楼顶层房屋建设基站，一方面涉嫌将住宅性用房改变为经营性用房，受到《物权法》等法律法规的限制；另一方面住宅楼宇的屋面属该栋楼宇的业主共有，在此建设基站需征得该栋楼宇的专有部分占建筑物多数面积的业主且总人数占多数的业主同意（见《物权法》76条），沟通协调的难度极大。因此，购买或租赁住宅楼或商住楼顶层房屋建设基站，存在被业主诉请搬迁基站并败诉的法律风险。相对而言，在住宅小区空闲处新建基站，被追诉和搬迁基站的风险相对要小。
5、在乡村可通过租赁村民住宅、或租赁集体经济组织的房屋（含场院）的方式建设基站；或由乡村集体经济组织以租赁和买卖方式在村落、已批准的非农用地空闲处提供基站建设场所；确需在乡村野外田间、山头等处建设基站的，应依法取得土地使用权。
购买或租赁乡村房屋或土地建设基站时，应核查清楚房屋或土地的产权性质和产权人，尽可能把基站建设在产权关系清晰的房屋或土地上。
附录：
法律讲堂的内容案例(3篇)
第1篇
一、引言
租赁合同是日常生活中常见的合同类型之一，涉及到房屋、车辆、设备等多种租赁物。在租赁关系中，合同双方的权利义务关系复杂，纠纷也较为常见。本文将以一个真实的租赁合同纠纷案例为切入点，从《合同法》的视角分析案件，探讨租赁合同纠纷的处理方法和法律依据。
二、案例背景
2018年，甲公司与乙公司签订了一份租赁合同，约定甲公司将位于某市的一栋办公楼租赁给乙公司使用，租赁期限为5年，租金为每年100万元。合同中还约定，乙公司需按照约定支付租金，并负责租赁期间的物业管理费用。租赁合同签订后，乙公司按照约定支付了首期租金，并开始使用该办公楼。
然而，在租赁期间，乙公司因经营不善，导致连续3个月未能按时支付租金。甲公司多次催促乙公司支付租金，但乙公司以资金周转困难为由拒绝支付。甲公司无奈之下，将乙公司诉至法院，要求乙公司支付租金及逾期付款违约金。
三、案件争议焦点
1. 乙公司是否应当支付逾期付款违约金？
2. 法院如何处理该租赁合同纠纷？
四、案例分析
1. 乙公司是否应当支付逾期付款违约金？
根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在本案中，乙公司未按照合同约定按时支付租金，已构成违约。根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照约定支付违约金；没有约定违约金的，可以根据违约情况由人民法院或者仲裁机构予以确定。”因此，乙公司应当支付逾期付款违约金。
2. 法院如何处理该租赁合同纠纷？
首先，法院应认定乙公司未按时支付租金的行为构成违约，依法判决乙公司支付租金及逾期付款违约金。其次，法院应审查租赁合同的有效性，确认双方签订的租赁合同合法有效。最后，法院应根据《合同法》的规定，判决乙公司承担相应的违约责任。
五、法律依据
1. 《中华人民共和国合同法》
买卖不破租赁之法律制度
买卖不破租赁之法律制度
随着社会的不断发展，房地产市场的繁荣，房屋租售成为了人们不可避免的业务之一。此时，就需要一套行之有效的法律制度来规范租售行为，维护买卖双方的利益，避免买卖双方出现纠纷。在我国，买卖不破租赁之法律制度已经越来越健全，本文将围绕着此主题来探讨相关问题。
房屋租售相关法律
要了解买卖不破租赁之法律制度，先要了解相关的法律条文。在我国，具有一定法律效力的房屋租售相关法律与规定主要有：
• 《中华人民共和国物权法》
• 《中华人民共和国合同法》
• 《城市房地产管理法》
• 《房屋租赁合同范本》
这些法律条文为房屋租售行为提供了相关的法律保障，维护了交易双方的合法权益。其中，物权法作为物权法律的总纲，规定了房屋的所有权、有限物权、担保物权等相关法律规定；合同法则是以合同为交易主体的法律，它规定了合同的签订、履行、变更和终止等内容，保障了交易双方的合法权益；城市房地产管理法从行政管理角度出发，规定了城市房地产市场的经营、监管等规定；而房屋租赁合同范本则对于租赁行为具体细节的约定做了详细说明，如何维护租赁双方的权益。
买卖不破原则与权利担保
买卖不破原则是房地产市场上的一项基本原则，即在买受人手中的房产，如经协议约定停止房屋买受人赴法律手续登记的，不得擅自变更抵押、转让、出租或者以其他方式处分。这个原则不仅仅适用于房屋的买卖，同时也适用于房屋的租赁。因此，在租赁过程中，也必须要保证租赁的合法，不影响买卖双方的权益。
权利担保是为了避免租赁中出现的问题给卖方带来的损失。为了避免这样情况发生，现在已经出现了一种叫做交易权利担保的做法。交易权利担保是租赁双方在签署合同时，需要提前向担保机构支付一笔担保金，以保障自己权益不受损失。如果在租赁的过程中，出现了不属于租户的损失，可以由担保机构来负责解决问题，解决了一定的风险问题。
房屋虚假租赁与处理方法
房屋虚假租赁是指存在租赁双方中的一方处于欺诈行为的交易。比如，一些中介公司或个人为了赚取高额的服务费，就会将房屋出租或出售给意向租户或买户，但房屋并不归自己所有，这种虚假的租赁信息会骗取消费者的财产和信任。 在这种情况下，需要受到相应的处理。消费者有权在交易双方发生欺诈行为后，在法律保障下，可以对中介公司或者房东进行维权，包括了解他们的合法证照情况，以及对他们的资质情况进行调查等等。
买卖不破租赁制度比较研究——以德国法和法为考察的重点
买卖不破租赁制度比较研究——以德国法和中国法为考察的重点
买卖不破租赁制度是一种租赁法的规定，意思是如果出租人在出租物品给承租人后将物品卖给第三方，则该卖给第三方的行为不得影响租赁现有合同的有效性。在德国和中国法律体系中，都规定了买卖不破租赁制度，但两国的具体实施情况和判例不尽相同。接下来将以德国和中国法律的规定和相关案例为基础，对两国的买卖不破租赁制度进行比较研究。
德国法律关于买卖不破租赁制度的规定十分明确。按照《德国民法典》的相关规定，租赁现有合同不因出租物品的转卖而失效。这意味着即使出租人将其租赁物品卖给第三方，租赁合同仍然有效，并且转卖人的权利将转移到买家手中。如此一来，出租人的行为不会影响承租人的权益。除此之外，德国法律还规定，任何违反这种规定的协议均不受法律保护，而任何违反该规定的法规或协议均应被视作无效。理由为现有租赁合同应具有优先权，而任何试图在此基础上制定合同的企图均应被视为无效。
在实践中，德国的法官们对买卖不破租赁制度的法规定明显持支持态度。例如，“Landgericht München I”曾于2015年作出一项裁决，裁定在租赁时已经达成的约定不会因为卖给第三方而失效。
另一个案例，涉及到一名购买了一辆轿车的买家，轿车曾被租赁给第三方。在此期间，买家向出租人采取了法律行动，声称出租人的行为已经违反德国法律，必须为关于租赁合同的现有规定提供赔偿。法院最后的裁定是，租赁合同中的买卖不破租赁制度的规定是错的，因为这明显违背了法律的规定和租赁合同实现的初衷。
相比之下，中国的买卖不破租赁制度在法规定上相对较短，并且没有德国法律那么明确。中国法律体系对此类情况的处理建立在对合同法的理解基础之上。按照《合同法》的规定，租赁合同采用的是买卖合同的规则。因此，一旦出租人将租赁物品卖给第三方，租赁合同就不再具有效力。同时，也就意味着承租人的权益也受到了侵犯。因此，中国法院通常会更倾向于承租人的立场，维护其权益。
民法典725条买卖不破租赁合同
民法典725条买卖不破租赁合同
买卖不破租赁合同协议
甲方（出租人）：____________________
乙方（承租人）：____________________
鉴于甲乙双方同意遵循《中华人民共和国民法典》的原则和精神，特别是第725条关于“买卖不破租赁合同”的规定，为明确双方权利和义务，经友好协商，达成以下租赁协议：
一、协议目的
甲乙双方同意，在租赁期内，无论甲方是否将租赁物的所有权转让给第三方，本协议所规定的承租人的权利不受任何影响，继续执行本协议。
二、租赁物及地点
本协议所指的租赁物为____________________（详细描述租赁物的名称、型号、规格、数量等），位于____________________（详细地址）。
三、租赁期限
租赁期限自____年__月__日起至____年__月__日止。
四、租金及支付方式 租金总额为________元。租金支付方式为____________________（如：每月、每季度等），乙方应按时足额支付租金。
五、租赁物的使用与保管
乙方应妥善使用、保管租赁物，不得擅自改动租赁物的结构或用途。如因乙方原因导致租赁物损坏的，乙方应承担修复或赔偿责任。
六、所有权转让条款
在租赁期内，甲方有权将租赁物的所有权转让给第三方，但应当书面通知乙方。乙方作为承租人，在本协议项下的权利不受所有权转让的影响，继续履行本协议，新的所有权人应继续履行原租赁合同项下的义务。
七、买卖不破租赁的具体约定
1. 在租赁期限内，无论甲方将租赁物的所有权转让给任何第三方，第三方均应继续履行本协议，不得擅自变更或解除。
2. 甲方应在合理期限内书面通知乙方有关所有权转让事宜，并告知新的所有权人遵守本协议的所有条款。
3. 乙方在租赁期内享有基于本协议的使用权、收益权等权益，不受所有权转让的影响。
买卖不破租赁规则之法律思考
2020年12月18 6时代法学Presentday Law ScienceDeCc 2020Vol. 18 No. 6
买卖不破租赁规则之法律思考”
崔令之，陈鲤婷
（湖南师范大学法学院，湖南长沙410081）
摘要:尽管近年来不断有学者对买卖不破租赁规则进行质疑，甚至有学者提出以登记对抗主义替代买 卖不破租赁规则，但在新颁布的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）中仍然肯定了买卖不破租赁
规则继续存在之必要，并且在原《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）立法的基础上7出了占有对 抗主义的步伐，只是占有对抗主义还是无法彻底解决买卖不破租赁规则在适用上存在的难题。因b建议在 未来的立法或司法解释中对买卖不破租赁规则的适用条件予以细化：将租赁合同的类型区分为长期、短期、 商业和普通租赁，并引入附条件登记对抗主义*
*收稿日期2020 -09 -12作者简介 崔令之，女,湖南师范大学法学院副教授，硕士生导师，主要研究方向：民商法学基础理论;陈鲤婷，女,湖南师范大学 法学院硕士研究生,主要研究方向：民商法学。关键词：买卖不破租赁规则；登记对抗主义；占有对抗主义中图分类号：DF521 文献标识码:A 文章编号：1672-769X（2020）06-082-07
Rethinking the Rules of Buying and
Selling Without Breaking the Lease
CUI Ling-zhi, CHEN Li-ting
（School of Law, Hunan Normal University, Changsha, Hunan 410081）
Abstract: Although in reccni 丫^匸0, some scholare have continuously questioned the existencc
of the rules of non-breaking leses for sate and purchass, and some scholare have even proposed to
法律讲堂马小捷讲案件(3篇)
第1篇
一、引言
法律是维护社会公平正义的基石，而案件则是法律实践的具体体现。在这个法治社会中，每一个案件都承载着法律的力量和智慧。为了普及法律知识，提高公民的法律意识，本篇将邀请资深律师马小捷，为大家讲述几个典型案例，以案说法，深入剖析法律问题。
二、案例分析一：合同纠纷案
1.案情简介
原告甲与被告乙签订了一份房屋租赁合同，约定甲租赁乙的房屋用于居住。合同中规定，租赁期限为三年，租金每年五万元。然而，在租赁期满后，甲发现乙未按合同约定交付房屋，且存在擅自改变房屋结构的情况。甲遂将乙诉至法院，要求乙承担违约责任。
2.律师分析
本案涉及合同纠纷，主要争议焦点在于乙是否构成违约。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，乙未按合同约定交付房屋，且擅自改变房屋结构，已构成违约。
3.法律依据
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
4.判决结果
法院审理后认为，乙的行为已构成违约，判决乙向甲支付违约金并恢复房屋原状。
三、案例分析二：侵权责任案
1.案情简介
原告丙在步行回家途中，被一辆由被告丁驾驶的轿车撞伤。经鉴定，丙的伤势构成十级伤残。丙将丁诉至法院，要求丁承担侵权责任。
2.律师分析 本案涉及侵权责任，主要争议焦点在于丁是否应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
3.法律依据
《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”
4.判决结果
法院审理后认为，丁在驾驶过程中存在过错，导致丙受伤，判决丁承担侵权责任，赔偿丙医疗费、误工费等共计十万元。
四、案例分析三：婚姻家庭案
1.案情简介
原告戊与被告己结婚多年，婚后生育一子。近年来，双方感情不和，戊起诉至法院，要求离婚。
买卖合同法律风险防范讲座课件(一)2024
买卖合同法律风险防范讲座课件（一）2024
买卖合同法律风险防范讲座课件（一）
一、引言
买卖合同是经济社会生活中广泛应用的一种合同形式。在买卖
活动中，单方面信任或片面追求利益往往会导致法律风险的产生。
因此，了解买卖合同法律风险的防范措施，对于保护各方权益至关
重要。本讲座将从以下几个方面介绍买卖合同法律风险的防范方法。
二、明确交易双方的法律地位
买卖合同的签订双方应明确其法定代表人的身份及资质要求，
确保具有签合同的法律行为能力。同时，双方应保证提供的信息真
实、准确，确保交易的合法性。
三、留意合同的条款和格式
签订买卖合同时，双方应详细阅读合同中的条款，特别是关于
货物或服务的质量标准、付款方式、交货期限、违约责任等条款。
合同中的格式也应符合法律规定，确保合同的有效性。双方应明确
约定合同的履行方式、合同期限，并考虑到可能的风险因素。
四、合同的履行和解除
买卖合同的履行是保障交易安全的基础。在合同履行过程中，
双方应按照约定履行各自的义务，并及时履行支付、交付等行为。
如一方不能履行合同，应及时通知对方并协商解决。若无法达成一
致，可根据合同中的约定解除合同。
五、防范欺诈行为
在买卖合同中，双方应共同防范欺诈行为。任何虚假陈述、隐
瞒真相、误导交易对方的行为都是欺诈，会导致合同无效。买卖双
方应注意对交易信息的核实和保密，并保留相关证据以便日后维权。买卖合同法律风险防范讲座课件（一）2024
六、合同的违约和索赔
当一方违约时，另一方可以依法采取相应的救济措施。首先，
应开展友好协商解决争议，若协商无果，可以依据合同约定进行索
赔。同时，保留相关证据，如书面通知、交易记录等，以支持索赔
的合法性。如无法解决争议，可根据合同约定或法律规定进行仲裁
或诉讼解决。
七、其他法律风险防范措施
除了上述内容外，买卖合同的法律风险还包括知识产权纠纷、
法律法规的约束、国际贸易的特殊性等。在跨国买卖合同中，还需
考虑国际贸易相关法律和国际条约的适用。因此，在签订买卖合同
买卖不破租赁相关法律问题分析
买卖不破租赁相关法律问题分析
随着现代市场经济的发展，买卖不破租赁已成为一种日益普遍的商业行为。但是，在进行买卖不破租赁之前，需要准确掌握相关的法律规定，以避免可能出现的风险和纠纷。
一、买卖不破租赁的法律定义
买卖不破租赁，也称作“买卖财物不得侵犯租赁物权”，是指在出租人与承租人签订租赁合同后，出租人将其租赁物转让给其他人，但不得损害租赁物权利人的合法权益的行为。根据《物权法》的相关规定，出租人在租赁期间不得向他人出售租赁物；只有在租赁期限届满，出租人才能转让租赁物，并且必须先让租赁物权力人行使购买权。
二、买卖不破租赁的法律问题分析
买卖不破租赁，若不符合法律规定，容易引起各种法律纠纷，具体问题主要有以下几个方面：
1.出租人未征得承租人的同意：
在进行买卖不破租赁时，出租人必须得到租赁物权利人的明确同意。如果未能得到承租人的同意，会导致出租人损害租赁物权利人的合法利益，从而引起法律纠纷。
案例1：甲出租B公司的办公室，但在租赁期限未到的情况下，甲偷偷与C公司签订了出售租赁房屋的协议，导致B公司无法按期支付租金。B公司起诉甲违反租赁协议，要求其赔偿损失。
2.出租人未经租赁物权利人行使购买权：
在租赁期满后，出租人想要转让租赁物，必须首先让租赁物权利人行使购买权。如果出租人未经租赁物权利人行使购买权就擅自转让租赁物，会导致租赁物权利人的合法权益受损，引起诉讼。
案例2：甲与B公司签订了租赁协议，甲在租赁期限届满后未向B公司通知是否购买租赁物，直接将其转让给C公司。B公司认为甲的行为违反了相关法规，起诉甲侵犯了其合法权益。
3.未履行相应的合同义务：
买卖不破租赁过程中，出租人与租赁物权利人、买受人之间存在的合同关系，要严格履行合同义务。一旦当事人违约，将涉及到合同违约的民事诉讼。
案例3：买受人在购买租赁物时，其要求出租人提供租赁物的权属房产证明，但出租人未能如实告知物权状况，买受人购买后发现该物业存在法律争议。买受人据此起诉出租人，要求其承担相应的民事责任。
“买卖不破租赁”专题法律讲座
“买卖不破租赁”专题法律讲座
“买卖不破租赁”是一个古老的话题。它既是一个很专业化的术语，又与社会经济生活密切联系。尤其对于移动通信建维部门来说，是一个必须透彻了解、掌握，并正确运用、实施的基本规则。根据省公司建维部、法律安保部的培训计划，今天在这里举行“买卖不破租赁”的专题法律讲座。
一、“买卖不破租赁”的涵义及其演变过程。
买卖不破租赁系一习惯说法，其基本含义是：房屋所有权的变化，不影响已经发生的租赁关系和承租人的合同权利。即房屋租赁关系存续期间，出租人转让房屋所有权的，受让人代替出租人取得原租赁关系所产生的权利义务，承租人的权利义务不受影响。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第119条中规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”该规定即较准确的界定了买卖不破租赁的含义。
买卖不破租赁原则的确立经历了一个漫长的过程。自罗马法以来，基于债权的相对性和物权的绝对性、优先性，租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利，这就是所谓的“买卖击破租赁”原则。社会生活的实践表明，土地、房屋等不动产租赁物所有权发生变动时，租赁合同即告解除，对承租人不利。因租赁物所有人基于物权的绝对性，可以自由处分租赁物，全然不会考虑承租人的利益；承租人则完全处于被动，致使租赁关系极不稳定，承租人的利益得不到保护。随着社会经济的发展，民法经历了一个从重权属到重利用的过程，从而引发原来的看重租赁物所有人的所有权，轻视承租人的使用权、收益权的观点也有所改变。租赁权开始被赋予了可以对抗第三人的效力。从而确立了“买卖不破租赁”原则。同时，近现代民法也开始把对弱势群体的权利的保护作为重要的价值取向。这是因为在不动产租赁中，无论租赁的目的是为了居住，还是为了经营，均因租赁方本身不享有相应的不动产，相对于出租方而言，其在经济上往往处于劣势地位，衡量两者利益，法律当然倾向于保护承租人的生存权。对此，王泽鉴先生曾有精辟的论述：“居住为人生之基本需要，物价高昂，购买不易，承租人多属经济上之弱者，使有特别保护之必要。”
[案例]买卖不破租赁
第 1 页 共 9 页 ［案例］买卖不破租赁
1990年，李某作为承祖人与房主王某签订房屋租赁合同，约定租赁王某私房两居室，期限为__年，租金每月300元。以后数次变更租金，至1996年，租金为每月1000元。1996年9月21日，王某因儿子出国，急需用钱，便与孙某签订借款协议，以两居室作抵押，借款20万元。王某到期未能还款，又与孙某协商将房屋作价20万元，冲抵债务，王某即通知李某并办理了产权变更登记。此后，孙某通知李某，该房屋已归其所有，要求李某腾房。李某以无房可租为由，要求继续租赁。双方发生分歧，而诉至法院。
[问题]1.原租赁合同是否继续有效_ 2.为什么王某冲抵债务时要通知李某_有何法律依据_
答：
1.我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这在理论上称作“买卖不破租赁”。买卖是所有权的转移，依据物权优先的原则，买卖本应破租赁。《合同法》特别规定买卖不破租赁，则表明租赁权物权化，具有物权化的效力。这样做更加有利于保护承租人的利益，维护租赁关系的稳定。本案中，尽管房屋所有权人已经发生变更，但房屋租赁合同仍然有效，李某可以继续租赁该房屋。
2.《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在 第 2 页 共 9 页 出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”在本案中，王某因无力还债，以租赁物冲抵债务，应通知承租人李某，因为承租人李某在同等条件下，有优先购买权。
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