第二章 企业估值：实体价值
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第二章 企业价值评估基础
第二节 企业价值评估的主要要素
• • • • • • • • • • 企业价值评估中的基本要素 委托方的基本情况 委托方以外的其他评估报告使用者 被评估企业的基本情况 评估目的 评估对象及其相关权益状况 价值类型及其定义 评估基准日 评估假设及限定条件 注册资产评估师认为需要明确的其他事项
《企业价值评 估指导意见 （试行）第12 条
第一节 企业价值评估的特点及其范围界定
• 二、企业价值评估的范围界定
• （一）从产权的角度界定企业价值评估的一般范围
及经营的部分 企业产权主体自身占用 全资子公司 企业全部资产 企业产权主体所能控制 的部分 控股公司 非控股公司中的投资
第一节 企业价值评估的特点及其范围界定
三、企业价值评估的价值类型
• 资产评估的价值类型 是指资产评估结果的 价值属性及其表现形 式，或资产评估价值 质的规定性。 • 不同的评估目的决定 相对应的价值种类。 不同的价值类型从不 同的角度反映资产评 估价值的属性和特征。
《资产评估价值类型指导意见》第二条指出资 产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的 价值类型。
• 二、企业价值评估的范围界定
• （二）从有效资产的角度界定企业价值评估的具体范围 • 1.根据是否对企业整体获利能力有贡献，界定与区分有效 资产与无效资产 • 2.对无效资产进行处理 • （1）评估前进行“资产剥离”，不列入企业价值评估范围。 • （2）对闲置资产进行单项评估，并与企业整体评估值加总。 • 3.对有效资产不能漏评 • 4.产权不清的资产→“待定产权资产”，不列入评估范围。价值 2:少数股权折价/控股权溢价
流动资产价值
非付息债务价值
付息债务价值
固定资产和无形资产价值 股东全部权益价值
优选第二章企业估值与价值管理
第二节 企业价值评估（估值）
企业估值方法（模型）
1、市净率法（账面净值调整法）
基本思路：首先，寻找同行业中的可比企业；其次，将可比企业的市净 率视为目标企业的市盈率，计算得出目标企业的估值。
（1）计算方法 公司价值=公司的账面净资产价值×市净率(P/B） （2）市净率法的优点 （3）市净率法的缺点
企业价值（EV）=EBITDA×(EV/EBITDA倍数)
3、PEG指标法
PEG=PE/企业年盈利增长率×100
（PE/Growth Ratio*100 ）
PEG指标（市盈率相对盈利增长比率）是彼得·林奇发明 的一个股票估值指标，是在PE（市盈率）估值的基础上 发展起来的，它弥补了PE对企业动态成长性估计的不足， 其计算公式是： PEG=PE/G。其中，G表示公司年盈利 增长率乘以100。
优势：折现现金流量法已称为衡量价值 的重要标准之一。
缺陷：变量的预测难度极大。
零增长股票模型
P= D K
固定增长股票模型
P= D1 K-g
非固定增长股票模型
5、自由现金流贴现模型
自由现金流贴现模型，也称巴波特模型，
是通过自由现金流量（FCF，free
cash flows）的资本化方法来确定公司
当时他在选股的时候就是选那些市盈率较低，同时它们的增长速 度又是比较高的公司，这些公司有一个典型特点就是PEG会非常 低。
通常认为，当PEG等于1时，表明市场赋予这只 股票的估值可以充分反映其未来业绩的成长性。
在美国投资大师林奇看来，任何一家公司，如果 它的股票定价合理，该公司的市盈率应该等于公 司的增长率。
2、市盈率法或EV/EBITDA倍数法
（1）计算方法 企业价值=目标企业收益额×市盈率（P/E） （2）市盈率法的优点 （3）市盈率法的缺点 （4） EV/EBITDA倍数法与市盈率法的比较
第二章企业价值概述
⑶在企业价值评估中，对无效资产有两种处理方式：
①进行“资产剥离”，在运用多种评估途径及其方法进行有效资产 及 其企业价值评估前，将企业的无效资产单独剥离出去，无效资产的价值 不作为企业价值的组成部分，作为独立的部分进行单独处理，并在评估 报告中予以披露；
②在运用多种评估途径及其方法进行有效资产及其企业价值 评估前，将企业的无效资产单独剥离出去，用适合无效资产的评 估方法将其进行单独评估，并将评估值加总到企业价值评估的最 终结果之中，并在评估报告中予以披露。
投资价值使用方式程度资产明确投资目标投资价值非市场价值特定投资者特定主体投资性资产价值市场价值公开市场最佳使用指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值持续经营价值指被评估企业按照评估基准日时的用途经营方式管理模式等继续经营下去所能实现的预期收益现金流量的折现值
第二章 企业价值评估概述
1.企业价值评估中的市场价值
从价值属性的角度定义，是指企业在评估基准日公开市场上 正常使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。
2.企业价值评估中的非市场价值（市场价值以外 的价值）
⑴定义：并不是一种具体的企业价值存在形式，它是一系列 不符合企业价值评估中的市场价值定义条件的价值形式的总称或 组合。
二、企业价值评估中的信息资料收集与风险估计
（一）企业价值评估中的信息资料收集 1.企业内部信息 2.企业经营环境（外部）信息 主要是指与企业经营发展密切相关的宏观经济信息以及产
业经济信息。 3.市场信息 （二）转型经济条件下，企业价值评估的风险估计问题 在企业价值评估中，收益法是被国内外公认的主要评估方
法，我国评估界也开始从过去的加和法转向收益法评估企业价 值。
收益法运用中的折现率在我国确定起来比较的困难。
①进行“资产剥离”，在运用多种评估途径及其方法进行有效资产 及 其企业价值评估前，将企业的无效资产单独剥离出去，无效资产的价值 不作为企业价值的组成部分，作为独立的部分进行单独处理，并在评估 报告中予以披露；
②在运用多种评估途径及其方法进行有效资产及其企业价值 评估前，将企业的无效资产单独剥离出去，用适合无效资产的评 估方法将其进行单独评估，并将评估值加总到企业价值评估的最 终结果之中，并在评估报告中予以披露。
投资价值使用方式程度资产明确投资目标投资价值非市场价值特定投资者特定主体投资性资产价值市场价值公开市场最佳使用指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值持续经营价值指被评估企业按照评估基准日时的用途经营方式管理模式等继续经营下去所能实现的预期收益现金流量的折现值
第二章 企业价值评估概述
1.企业价值评估中的市场价值
从价值属性的角度定义，是指企业在评估基准日公开市场上 正常使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。
2.企业价值评估中的非市场价值（市场价值以外 的价值）
⑴定义：并不是一种具体的企业价值存在形式，它是一系列 不符合企业价值评估中的市场价值定义条件的价值形式的总称或 组合。
二、企业价值评估中的信息资料收集与风险估计
（一）企业价值评估中的信息资料收集 1.企业内部信息 2.企业经营环境（外部）信息 主要是指与企业经营发展密切相关的宏观经济信息以及产
业经济信息。 3.市场信息 （二）转型经济条件下，企业价值评估的风险估计问题 在企业价值评估中，收益法是被国内外公认的主要评估方
法，我国评估界也开始从过去的加和法转向收益法评估企业价 值。
收益法运用中的折现率在我国确定起来比较的困难。
资产评估学_第二章
10
思考
市场法适用于评估以下资产吗？
专用机器设备
无形资产
11
三、基本程序
（一）选择参照物
数量：
三个以上
选择标准：在功能、市场条件、成交时间上
具有可比性
12
三、基本程序
（二）选择比较因素
对资产价值影响最大的因素
房地产：地理位置 机器设备：技术水平
13
三、基本程序
（三）指标对比、量化差异
31
第二节 收益法
一、基本含义
二、基本前提
三、基本程序
四、计算方法
32
一、基本含义
定义：通过估测评价对象未来预期收益的
现值，来判断资产价值的各种ຫໍສະໝຸດ 估方法的总称。收益年限
预期收益额
评估值
Ri P i i 1 (1 r )
折现率 或资本化率
33
n
二、基本前提
1.被评估资产的未来预期收
益可以预测并用货币来衡量。
38
n
三、基本程序
1.收集并验证资料
39
三、基本程序
2.分析并计算未来预期收益
未来预期值
是客观收益，而非实际收益
净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用 =有效毛收入-营运费用
营运费用=经营管理费+日常维修费+保险费+税金
40
三、基本程序
3.分析并计算折现率或资本化率
41
三、基本程序
预期收益额
Ri P i i 1 (1 r )
34
n
预期收益的类型
税后利润
净现金流
利润总额
=资产的潜在毛收入 -预计经营管理成本