某城市更新项目容积率测算表

最佳容积率测算精编

2业态占地面积181731.16业态建筑面积456154.224业态1业态2业态3业态41用地比例(基本方12%70%13%0%2参考容积率1.502.002.800.00基本方案综合容基本方案建筑面3售价13000.0012000.0011000.0010000.004建造费用1800.002160.002520.002760.004.1建安费1500.001800.002100.002300.00含土建、安装和部分装修4.2红线内市政费150.00180.00210.00230.00建安费用的8－10%4.3小区配套费150.00180.00210.00230.00建安费用的8－10%5不可预见费75.0090.00105.00115.00建安费用的5－10%6专业人士费90.00108.00126.00138.00建造费用的5－10%7管理费用58.9570.7482.5390.39建造费用、不可预见费专业人士费的3－58财务费用（建设2年）286.78344.13401.49439.73综合建安成本（上四项之和）*（（1+贷款利率）^计息期－1））9销售费用1105.001020.00935.00850.00两锐一费5.5%，销售费用2－3%10土地取得价格5000.005000.005000.005000.00按占地面积11土地增值（扣土9376.4111414.2514123.95-5000.00按占地面积12土地增值（不扣14376.4116414.2519123.950.00按占地面积1业态1业态2业态3业态4最优方案009642.68848.85625846.466可能方案1009641.828155.38625846.466009821.814154.19622916.9580010001.8153.00619987.45029261.83155.55624618.76029441.816154.36621689.252029621.802153.17618759.744029801.788151.98615830.236049061.818154.53620461.546049241.804153.34617532.038049421.79152.15614602.53049601.776150.96611673.022068681.82154.70619233.84最佳容积率测算模板（此计算模板仅能计算4变量。受参数影响，结果不一定准确，但指明了方向，优化

城市更新项目投资测算实操手册

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城市更新项目投资测算实操手册

第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程 ........................................ 2

一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑 ............................... 2

（一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决 .................................2

（二）项目投资的三个时间段：老旧现状、拆除重建及新建建筑 .........2

二、城市更新项目投资测算的流程 ................................................................... 3

（一）城市更新项目投资测算相关子表及相关基本概念 .........................3

（二）城市更新测算准备工作 .....................................................................4

三、城市更新测算难点 ....................................................................................... 5

（一）项目总建筑量的确定 .........................................................................5

（二）两房配建量的确定 .............................................................................9

（三）地价测算 ...........................................................................................10

商业用地容积率修正系数表

1. 引言

容积率修正系数是商业用地规划和建设中的一个重要指标，用于调整容积率以适应实际需求和市场情况。本文将介绍商业用地容积率修正系数表的制定原则和具体内容，以期帮助相关部门和开发商合理规划和开发商业用地。

2. 背景

商业用地作为城市发展的重要组成部分，承载着各种商业活动和服务功能。容积率是衡量建筑物开发强度和利用效率的指标。然而，通常以居住用地为主的容积率标准无法完全适应商业用地的实际需求。因此，引入容积率修正系数，成为解决商业用地规划开发的重要手段。

3. 容积率修正系数表的制定原则

3.1 目标导向

容积率修正系数表的制定应以提高商业用地开发效率和增加投资回报率为目标，满足商业用地所需的建筑空间和功能要求。

3.2 区域差异性

不同地区的商业用地发展水平和市场需求存在差异。因此，容积率修正系数表应根据地区特点进行制定，考虑到商业用地的地理位置、交通条件、人口密度等因素。

3.3 适度灵活性容积率修正系数表应具有一定的灵活性，可以根据市场需求和城市发展的变化进行调整。灵活的修正系数能够有效应对商业用地的快速发展需求，提高用地的可持续利用性。

4. 容积率修正系数表的内容

下面是一个示例商业用地容积率修正系数表，用以说明如何根据具体情况制定修正系数。

商业分类修正系数

餐饮服务 1.2

购物中心 1.5

办公楼 1.3

娱乐场所 1.4

服务业 1.2

其他 1.1

以上修正系数仅为示例，实际修正系数的制定需综合考虑地区特点和市场需求。

5. 结论

商业用地容积率修正系数表的制定对于商业用地的规划和开发至关重要。通过合理制定修正系数，可以提高商业用地的利用效率和投资回报率，满足市场需求，促进城市经济的发展。不同地区的修正系数应根据地方特点进行个性化制定，确保商业用地的可持续发展。

以上是针对商业用地容积率修正系数表的说明，希望能为相关部门和开发商提供参考和指导，促进商业用地规划建设的科学发展。

常用资料：容积率标准及容积率计算规则

容积率标准是什么，所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率标准是什么?容积率计算规则是怎样的呢?

一、容积率标准

容积率一般是由政府规定的。目前现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：

独立别墅为0.2~0.5；排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

二、容积率计算规则

容积率计算规则具体的应根据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)和当地相关部门的文件计算。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。

1、住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米+2.2米)

不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

2、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)

不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上计算；当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按水平投影面积的3倍计算。

3、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米+2.2米)

不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米(3.9米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按该层水平投影面积的3倍计算。

房地产设计最佳容积率测算实例及表格（直接套用）

最佳容积率测算模板

（此计算模板仅能计算4变量。受参数影响，结果不一定准确，但指明了方向，优化方案还需经过建筑总平面

00982 1.814

001000 1.8

02926 1.83

02944 1.816

02962 1.802

02980 1.788

04906 1.818

04924 1.804

04942 1.79 04960 1.776 06868 1.82

06886 1.806

06904 1.792

06922 1.778

06940 1.764

088210 1.822

08848 1.808

08866 1.794

08884 1.78

08902 1.766

08920 1.752

0107812 1.824

0108010 1.81

010828 1.796

010846 1.782 010864 1.768 010882 1.754 010900 1.74

0127414 1.826 0127612 1.812 0127810 1.798 012808 1.784

012826 1.77 012844 1.756 012862 1.742 012880 1.728 0147016

1.828 0147214 1.814 0147412 1.8 0147610 1.786 014788 1.772

014806 1.758 014824 1.744 014842 1.73 014860 1.716 0166618

1.83 0166816 1.816 0167014 1.802 0167212 1.788 0167410 1.774

016768 1.76 016786 1.746 016804 1.732 016822 1.718 016840

1.704 0186418 1.818 0186616 1.804 0186814 1.79 0187012 1.776

容积率与产品组合测算表.xls

总占地面积5000

总建筑面积10000

容积率2.0

独立别墅0.318%

类别墅1.0032%

多层1.5030%

小高层2.8025%

高层3.2018%售价综合建筑成本

独立别墅

类别墅

多层

小高层

高层

销售收入总价

(万元)

一销售收入

二营业税及其他(5.7%)

三总成本

1土地成本

2拆迁成本

3建筑成本

4财务费用

5营销费用(3%)

四所得税前净利润

五所得税(15%)

六所得税后净利润

七成本利润率利润测算

序号容积率

项目覆盖率

注意根据当地市场标准填写产

成本与售价占地面积建筑面积

(㎡)(㎡)

1.73,3331,00010.0%

独立式住宅用地

3.11,0001,00010.0%低层(1-3层)

5.02,6674,00040.0%多层(4-6层)

11.21,0713,00030.0%中高层(7-9层)

17.83131,00010.0%高层(10层以上)

5,05110,000100.0%

居住建筑

（含酒店式公寓）

商业、办公建筑

（含旅馆建筑、公寓式办公建筑）

工业建筑

（一般通用厂房）仓储建筑

单位建筑面积分摊额

(元/㎡)公共绿地

#DIV/0!

#DIV/0!住宅

#DIV/0!层数

#DIV/0!

#DIV/0!1-3层

#DIV/0!（低）

#DIV/0!4-6层

#DIV/0!（多）

#DIV/0!7-9层

-（中高）

≥10层

（高）注意：容积率和建筑密度请参考当地规划标准，并考虑当地日照间距

广州标准《平均层数

类型

低层独立式住宅

其他低层居住建筑

建筑容量产品组合参考1深圳标准《深圳市城市

合计

上海标准《比例

小区组团小区组团

≤12%≤16%≤0.3≤0.3

≤30%≤35%≤0.8≤1.0

≤25%≤32%≤1.5≤1.8

≤23%≤30%≤2.0≤2.4

≤22%≤22%≤2.8≤3.2

建筑密度D容积率FARDFARDFARD

20%0.418%0.3518%0.318%

30%0.927%0.825%0.725%

多层33%1.830%1.630%1.4

最佳容积率测算模板

2业态占地面积181731.16业态建筑面积4

业态1业态2业态3业态41用地比例(基本方案）12%70%13%0%2参考容积率1.502.002.800.00基本方案综合容积率基本方案建筑面积3售价13000.0012000.0011000.0010000.004建造费用1800.002160.002520.002760.004.1建安费1500.001800.002100.002300.004.2红线内市政费150.00180.00210.00230.004.3小区配套费150.00180.00210.00230.005不可预见费75.0090.00105.00115.006专业人士费90.00108.00126.00138.007管理费用58.9570.7482.5390.398财务费用（建设期2年）286.78344.13401.49439.739销售费用1105.001020.00935.00850.0010土地取得价格5000.005000.005000.005000.0011土地增值（扣土地费用）9376.4111414.2514123.95-5000.0012土地增值（不扣土地费用）14376.4116414.2519123.950.00

1

业态1业态2业态3业态4最优方案009642.688可能方案1009641.828009821.8140010001.8029261.83029441.816029621.802029801.788049061.818049241.804049421.79049601.776068681.82068861.806069041.792069221.778069401.7640882101.822088481.808088661.794088841.78089021.766089201.75201078121.82401080101.810108281.796最佳容积率测算模板（此计算模板仅能计算4变量。受参数影响，结果不一定准确，但指明了方向，优化方案还需经过建筑总平面

最佳容积率测算模板电子表格

2业态占地面积181731.16业态建筑面积4

业态1业态2业态3业态41用地比例(基本方案）12%70%13%0%2参考容积率1.502.002.800.00基本方案综合容积率基本方案建筑面积3售价13000.0012000.0011000.0010000.004建造费用1800.002160.002520.002760.004.1建安费1500.001800.002100.002300.004.2红线内市政费150.00180.00210.00230.004.3小区配套费150.00180.00210.00230.005不可预见费75.0090.00105.00115.006专业人士费90.00108.00126.00138.007管理费用58.9570.7482.5390.398财务费用（建设期2年）286.78344.13401.49439.739销售费用1105.001020.00935.00850.0010土地取得价格5000.005000.005000.005000.0011土地增值（扣土地费用）9376.4111414.2514123.95-5000.0012土地增值（不扣土地费用）14376.4116414.2519123.950.00

1

业态1业态2业态3业态4最优方案009642.688可能方案1009641.828009821.8140010001.8029261.83029441.816029621.802029801.788049061.818049241.804049421.79049601.776068681.82068861.806069041.792069221.778069401.7640882101.822088481.808088661.794088841.78089021.766089201.75201078121.82401080101.810108281.796最佳容积率测算模板（此计算模板仅能计算4变量。受参数影响，结果不一定准确，但指明了方向，优化方案还需经过建筑总平面

城市更新项目容积率计算

1、我市城市建设用地密度分区分六个等级。由高至低：密度一区、密度二区、密度三区、密度四区、密度五区、密度六区。

2、龙岗街道各密度区分布

密度二区主要集中在龙平地区的法则图则，南联社区简一、简二、黄龙陂、罗瑞合、巫屋村、龙岗社区

密度三区南联社区圳埔岭、银珠岭、麻岭、向前村、刘屋、邱屋、吓岗村，同乐社区、同德社区

密度四区新生社区、南约社区、龙东社区、龙新社区

3、各类型用地容积指引

居住用地

分级密度分区基准容积率容积率上限

1 一、二区 3.2 6.0

2 三区 2.8 5.0

3 四区 2.2 4.0

4 五区 1.5 2.5

商业服务业用地

分级密度分区基准容积率容积率上限

1 一区 5.4 15.0

2 二区 4.2 10.0

3 三区

3.2 8.0

4 四区 2.4 5.5

5 五区 1.8 4.2

工业用地

分级用地性质容积率上限

1 普通工业用地（M1） 4.0

2 新型产业用地（M0） 6.0

物流仓储用地

分级用地性质容积率上限

1 仓储用地（W1） 3.0

2 物流用地（W0） 4.0

4、各类修正系数

居住用地地块规模修正系数

用地规模

（公顷） <=0.7 0.7~1 1 >1时，每增加1公顷

（不足1公顷按1公顷算）

修正系数 -0.06 -0.03 0 -0.05

商业服务业用地地块规模修正系数

用地规模

（公顷） <=0.3 0.3~0.5 0.5~0.7 0.7 >0.7时，每增加1公顷

（不足1公顷按1公顷算）

修正系数 -0.12 -0.06 -0.03 0

-0.05

周边道路修正系数

地块类别一边临路两边临路三边临路周边临路

修正系数 0 +0.10 +0.20

+0.30

地铁站点修正系数

区位情况距离站点（米）车站综合定位

枢纽站一般站

修正系数 0~200 +0.60 +0.40