第二章资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法资产评估第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

二、运用市场法进行资产评估的方式参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。

三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（二）市场法的优缺点优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。

缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

（市场法的局限2005年考过选择）第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。

（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。

2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。

影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。

（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。

（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。

二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值被评估资产评估值＝重置成本某成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）（一）重置成本及其估算资产评估重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。

复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原构建这项全新资产所发生的支出。

更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。

选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本。

一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。

更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异，而对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是一样的。

无论是跟新重置成本还是复原重置成本，资产本身的功能不变。

估算重置成本首选市场询价。

1、重置核算法重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部构建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

直接成本是指可以构成资产成本支出部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。

间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理、总体设计制图等项支出。

（1）按人工成本比例法计算。

（2）单位价格法。

（3）直接成本百分率法。

2、物价指数法这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。

资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。

定基物价：制定物价指数的基准是一致的。

重置成本＝历史成本某资产评估时物价指数/资产构建时物价指数物价指数法和重置核算法的区别表现在：（选择）（1）物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。

（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上。

一种技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。

（重置成本法估算偏低）3、功能价值法，也称生产能力比例法。

（成本与产量成正比）被评估资产重置成本＝某参照物资产重置成本这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例关系。

4、规模经济效益指数法。

重置成本＝参照物重置成本某（评估资产年产量/参照资产年产量）5、统计分析法。

（1）对资产进行分类。

（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应资产评估用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。

（3）依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成绩计算出分类资产的调整系数，计算公式为：K＝R'／R（其中K——资产重置成本与历史成本的调整系数；R'——某类抽样资产的重置成本；R——某类抽样资产的历史成本。

）被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本（即账面原值）某K（二）实体性贬值及其估算资产的实体性贬值是自产由于使用和自然力作用形成的贬值。

1工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的实体性成新率。

资产的实体性贬值＝重置成本某（1－实体性成新率）（其中实体性成新率已经考虑残值）2、公式计算法。

（2003年单选15题考过）（1）预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。

（2）总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。

总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限＝名义已使用年限某资产利用率名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。

实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。

实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整。

当资产利用率>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。

（三）功能性贬值及其估算功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。

1、净超额运营成本折现法功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：（1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。

（2）计算二者的差异，确定净超额（税后）运营成本。

（指未来运营成本）（3）估计被评估资产的剩余寿命。

（尚可使用年限）（4）以适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的（净）超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值）。

被评估资产功能性贬值额＝∑（被评估资产年净超额运营成本某折现系数）2、功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值。

功能性贬值＝复原重置成本－更新重置成本未来每年净超额运营成本不相等逐年折算相加求和未来每年净超额运营成本相等简化：年净超额运营成本（P/A，r，n）（A——年金，r——折现率，n——剩余寿命）（四）经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。

（五）成新率及其估算资产评估成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。

该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式（即：被评估资产评估值＝重置成本某成新率）中的成新率。

1、观察法。

这一成新率是在综合考虑资产实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等基础上确定的，而不只是考虑使用磨损和自然损耗的影响。

2、使用年限法。

3、修复费用法。

（修复费用大小即贬值额）直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不正确的，必须摒弃。

这是因为：第一，折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗第二，折旧年限的确定。

第三，折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础——损耗本身，具有差异性。

第四，资产评估过程中，一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限。

三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点（一）运用成本法评估资产的程序：1、确定被评估资产，并估算重置成本；2、确定被评估资产的使用年限；3、估算被评估资产的损耗或贬值；4、计算确定被评估资产的价值。

（二）成本法的优缺点优点：1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用；4、有利于企业资产保值。

第三节收益法一、收益法及其适用的前提条件（一）收益法的含义收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

资产评估价值与资产的效用或有用程度密切相关，资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。

（二）收益法应用的前提条件：1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的；3、被评估资产预期获利年限可以预测。

二、收益法应用的形式：（一）资产未来收益期有限的情况（二）资产未来收益无限期的情况：1、未来收益年金化的情况（2001年考过选择）所有的资产评估，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估，步骤如下：（约当年金法）第一步，预测该项资产未来若干年（一般为5年左右）的收益额，并折现求和。

第二步，通过折现值之和求取年等职收益额。

第三步，将求得的年等值收益额进行资本化计算，确定该项资产评估值。

2、未来收益不等额的情形资产评估资产评估值（预期收益现值）＝∑前若干年各年收益额某各年折现系数＋以后各年的年金化收益／资本化率某前若干年最后一年的折现系数（即复利现值系数）三、收益法中各项指标的确定（一）收益额收益法运用中，收益额的确定是关键。

收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。

1、收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值（评估基准日以后），是通过预测分析获得的。

2、收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益应分离出来，切莫张冠李戴。

用于资产评估的收益是资产的客观收益（正常收益），而不是资产的实际收益。

收益额的构成：第一，税后利润，即净利润；第二，现金流量；第三，利润总额。

选择哪一种作为收益额，评估人员应根据所评估资产的类型、特点以及评估目的决定，重要地是科学反映资产收益，并与折现率或资本化率口径保持一致。

（二）折现率和资本化率从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。